一、滬高法民[2020]4號文

滬高法民[2020]4號文-上海市高級人民法院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要

      上海市高級人民法院關(guān)于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀(jì)要

      滬高法民〔2020〕4號

      為進(jìn)一步促進(jìn)上海法院涉房屋征收補償利益分割案件的適法統(tǒng)一，2019年11月，高院民事審判庭在靜安區(qū)法院召開房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會。

      會議認(rèn)為，房屋征收民事糾紛法律性、政策性、倫理性強，具有明顯的時代特征和地域特征，全市法院在審理此類案件時應(yīng)充分考量上述因素，審慎行使司法自由裁量權(quán)。

      會議就當(dāng)前房屋征收補償利益分割民事審判中的一些疑難法律問題形成了基本一致的看法，現(xiàn)紀(jì)要如下，供全市法院在審理案件時參考。

      一、城鎮(zhèn)公有住房征收補償利益分割問題

      會議認(rèn)為，城鎮(zhèn)公有住房征收政策性強，司法實踐中應(yīng)該嚴(yán)格依照上海市公有住房征收的相關(guān)政策，區(qū)分征收補償利益分割法律關(guān)系與市場經(jīng)濟(jì)活動中形成的一般合同關(guān)系，準(zhǔn)確認(rèn)定被安置人范圍。

      1、【同住人他處有房的認(rèn)定】2004年《上海高院關(guān)于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》指出，作為征收補償對象的公房同住人，是指在被征收居住房屋處有上海市常住戶口，已經(jīng)實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。如何認(rèn)定“他處有房”?

      關(guān)于征收補償對象的同住人范圍仍應(yīng)按照上述執(zhí)法意見確定。為鼓勵居住困難的人通過自己努力改善居住條件，這里的“其他住房”應(yīng)限定為福利性質(zhì)的房屋，公房同住人在他處購買的商品房不屬于“他處有房”。

      職工向工作單位承租單位職工宿舍，雖然職工與單位之間形成租賃關(guān)系，但雙方并非基于福利分房形成的公有住房租賃關(guān)系。職工一般不辦理公房調(diào)配手續(xù)，也沒有取得公房租賃憑證，故一般不應(yīng)視為“他處有房”。公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房，原則上不屬于“他處有房”，但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。

      2、【未成年時受配公房的性質(zhì)】在對公有住房的成年同住人進(jìn)行認(rèn)定時，如果該當(dāng)事人在未成年時曾與其父母共同受配過公房，是否屬于“他處有房”?

      實踐中，有的當(dāng)事人在未成年時曾與父母共同受配過公有住房(甲房)，在成年后又分得另外一套公房(乙房)，在確定乙房同住人范圍時，該當(dāng)事人是否會因為曾經(jīng)受配甲房而被認(rèn)定為“他處有房”存在一定爭議。

      會議傾向性意見認(rèn)為，未成年人與父母共同受配公房時，未成年人并非作為獨立的民事主體獲得住房福利，而是附隨于父母的居住利益，故原則上不屬于他處有房，不影響其成年后所獲得公房在征收時同住人的認(rèn)定。

      3、【同住人居住困難的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】公房同住人他處有房但居住困難的，仍屬于征收補償對象。如何認(rèn)定“居住困難”?

      對于“居住困難”的認(rèn)定，既要盡可能確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，又要充分考慮公有住房分配政策的歷史沿革?！熬幼±щy”是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。

      法定最低標(biāo)準(zhǔn)面積的認(rèn)定，應(yīng)按照房屋調(diào)配當(dāng)時的公房政策所規(guī)定“居住困難”的面積標(biāo)準(zhǔn)。

      4、【空掛戶口人員的補償利益】戶口空掛在被征收的公有住房的非同住人起訴要求分割征收補償利益，應(yīng)如何處理?

      空掛戶口人員并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既無產(chǎn)權(quán)利益，亦無居住利益，一般不屬于征收補償安置對象，原則上不能分得安置房。

      如果在征收補償安置時確實基于戶籍因素考慮過該部分人員利益的，可以適當(dāng)給予貨幣補償。補償款的數(shù)額可以參考因人口因素而增加補償價值予以酌定。

      需要注意的是，確定空掛戶口人員系配房考慮對象必須有明確依據(jù)，不能按政策推定，而應(yīng)當(dāng)由征收單位出具加蓋公章的情況說明。

      5、【次承租人的利益主張】公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營的，房屋的實際使用人(次承租人)能否參與征收補償利益分割?

      實踐中，有的公房承租人在征收之前將房屋出租給案外人使用或者經(jīng)營，次承租人要求以征收對象身份參與征收補償利益分割。處理此類糾紛時，要區(qū)分征收補償法律關(guān)系與一般的房屋租賃合同關(guān)系。

      2012年《國有土地房屋征收與補償條例》實施后，一般租賃合同的承租人不再是征收補償法律關(guān)系中的被安置人，因征收導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行的，屬于一般租賃合同糾紛，依照租賃合同的相關(guān)法律規(guī)定處理。

      關(guān)于征收補償關(guān)系與房屋租賃關(guān)系的協(xié)調(diào)處理，仍參照2014年第四季度民庭庭長例會研討紀(jì)要執(zhí)行。

      二、城鎮(zhèn)私有住房征收補償利益分割問題

      會議認(rèn)為，私有住房的征收以產(chǎn)權(quán)平移為基本原則，被安置人范圍一般僅限于房屋產(chǎn)權(quán)人。審判實踐中應(yīng)該嚴(yán)格依照法律和征收補償政策認(rèn)定被安置人范圍，不能隨意擴(kuò)大。

      6、【房屋使用人的利益保護(hù)】當(dāng)事人是否可以依據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第四十四條“被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人”的規(guī)定主張其為被安置人并要求分割征收補償利益?

      在私有房屋征收中，一般只有房屋產(chǎn)權(quán)人才是被安置人。對于房屋實際使用人，除非征收部門將其認(rèn)定為被安置人，否則不屬于征收補償法律關(guān)系主體。而房屋實際使用人基于何種法律關(guān)系居住使用被征收房屋，不因征收關(guān)系而發(fā)生改變，即原房屋居住使用關(guān)系平移至安置房屋。

      因此，征收補償關(guān)系中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割征收補償利益，其居住問題可基于原來法律關(guān)系如扶養(yǎng)、贍養(yǎng)等進(jìn)行主張。

      7、【征收補償協(xié)議效力】私有房屋的部分產(chǎn)權(quán)人在房屋征收時已經(jīng)死亡，部分繼承人與征收單位簽訂征收補償協(xié)議，未在補償協(xié)議上簽名的繼承人主張其未能取得足額補償，應(yīng)如何處理?

      在私有房屋征收中，很多情況系由家庭代表而非全體征收被安置人與征收單位簽訂征收補償協(xié)議，嗣后有的被安置人認(rèn)為其未參與征收補償協(xié)議簽訂且未取得足額補償，遂引發(fā)糾紛。

      此類糾紛系對征收補償協(xié)議不服，不屬于征收補償利益分割糾紛，宜先行解決征收補償協(xié)議效力問題，應(yīng)為行政協(xié)議案件，在行政訴訟中予以解決。在先行解決征收補償協(xié)議效力的情況下，再處理內(nèi)部分割問題。

      若被安置人對部分產(chǎn)權(quán)人與征收單位簽訂的征收補償協(xié)議沒有異議的，民事審判應(yīng)依法予以處理。

      8、【被安置人的證明】有的被征收私有房屋因歷史原因僅有臨時土地證，征收單位與被安置人代表簽訂補償協(xié)議，沒有明確被安置人范圍，臨時土地證記載的人員能否據(jù)此主張是被安置人?

      雖然臨時土地證并非不動產(chǎn)權(quán)利的登記憑證，但可表明持證人使用該土地曾獲得相關(guān)部門認(rèn)可。

      基于城市房屋房地合一的原則，一般可采信臨時土地證登記的權(quán)利主體。但當(dāng)事人有證據(jù)證明臨時土地證記載的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的除外。

      三、農(nóng)村宅基地房屋征收補償利益分割問題

      會議認(rèn)為，在處理農(nóng)村宅基地房屋征收補償利益分割糾紛時，應(yīng)充分考慮我國農(nóng)村集體土地性質(zhì)的特殊性。在利益分割時，既要符合法律、政策，也要考慮到當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)規(guī)民約、特殊風(fēng)俗習(xí)慣。

      9、【特定補償項目的歸屬】農(nóng)村宅基地房屋征收中，部分補償項目有特定的指向或者與被安置人的特殊身份有關(guān)，對于該部分補償款應(yīng)該如何確定歸屬?

      農(nóng)村宅基地房屋征收中，部分補償項目有特定的指向或者與被安置人的特殊身份有關(guān)。

      例如給予與其他被安置人存在親屬關(guān)系但并非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人員一定的補償，又如給予身患重大疾病的被安置人一定金額的額外補償。

      對于這類基于特定身份取得的補償利益，可參照2011年《動遷新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》第七條“關(guān)于各類補貼、獎勵款”分割意見處理，原則上歸該特定身份人員所有，但是當(dāng)事人另有特別約定的除外。

      10、【獨生子女補償利益歸屬】獨生子女在宅基地征收中因獨生子女身份而獲得增加的補償利益歸誰所有?

      征收補償中，因獨生子女身份而獲得增加的補償利益，不能當(dāng)然認(rèn)為皆歸該獨生子女享有。獨生子女身份的取得系由于其父母響應(yīng)國家計劃生育政策，而國家有關(guān)計劃生育的政策性生子女。在宅基地征收補償中，基于獨生子女身份而增加的補償利益，并非獎勵的對象一般系獨生子女的父母而非獨獨生子女的貢獻(xiàn)或者勞動所得。

      對于該部分增加的補償利益歸屬，被安置人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定的，原則上歸獨生子女的父母和獨生子女共有。

      四、征收補償利益分割的其他問題

      11、【安置房的購買權(quán)利繼承問題】如果居住在被征收房屋內(nèi)的被安置人在簽訂征收補償安置協(xié)議之后、安置利益分割之前死亡，其繼承人能否享有被繼承人本可享有的優(yōu)先購買安置房的權(quán)利?

      在安置補償對象人數(shù)較多，但可以分割或者購買的安置房數(shù)量有限的情況下，存在哪些被安置人有權(quán)優(yōu)先購買安置房的問題。2011年《動遷新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》中，多數(shù)意見認(rèn)為安置房應(yīng)優(yōu)先用于保障在被征收房屋內(nèi)實際居住的被安置人。

      實踐中，有的法院提出，如果居住在被征收房屋內(nèi)的被安置人在簽訂征收補償安置協(xié)議之后、安置利益分割之前死亡，其繼承人能否享有被繼承人本可享有的優(yōu)先購買安置房的權(quán)利存在爭議。

      鑒于被安置人死亡的，即巳不存在實際居住的事實，其繼承人可以繼承被繼承人的征收補償利益，但是被繼承人基于其居住事實而享有的優(yōu)先購買安置房的權(quán)利不能繼承。

      12、【家庭內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)和效力】家庭成員在征收之前就征收補償利益的分割以家庭內(nèi)部協(xié)議的方式預(yù)先作出約定，對于此類協(xié)議的性質(zhì)和效力應(yīng)如何認(rèn)定?

      家事糾紛有人身依附性和家庭倫理性特征，家庭成員之間關(guān)于征收補償利益分割事宜所達(dá)成協(xié)議的性質(zhì)為家庭共有財產(chǎn)分割，內(nèi)含家庭成員對家事問題、財產(chǎn)問題等的妥協(xié)和讓步。

      家庭成員對于財產(chǎn)的處分與贈與不同，不宜按任意撤銷權(quán)之規(guī)定處理，法院應(yīng)尊重家庭成員之間的合意。

      如果協(xié)議僅有部分被安置人簽字的，要結(jié)合協(xié)議簽訂的背景、協(xié)議內(nèi)容、簽字方是否有代理權(quán)等因素綜合判斷協(xié)議是否為全體被安置人的共同意思表示。

      13、【違法改擴(kuò)建部分的征收補償利益歸屬】對有證房屋進(jìn)行改擴(kuò)建(改擴(kuò)建部分未辦理合法建造手續(xù))，后房屋整體納入征收范圍，對于改擴(kuò)建部分的征收補償利益應(yīng)如何分割?

      違法建筑原則上不受法律保護(hù)，但在一些特殊情況下考慮到歷史因素，征收補償時可能給予違法建筑一定補償。

      對于該部分補償款的歸屬，原則上產(chǎn)權(quán)人對產(chǎn)證上的建筑面積享有產(chǎn)權(quán)，對違法建筑的權(quán)利，應(yīng)綜合考慮建筑物的出資建造、占有使用等情況予以處理。但當(dāng)事人就該部分補償利益另有約定的，應(yīng)優(yōu)先適用當(dāng)事人之間的特別約定。

      實踐中需要注意的是，改擴(kuò)建方提出征收補償利益分割的前提是已經(jīng)被列為征收補償?shù)谋话仓萌恕Ｈ绻臄U(kuò)建方并非被安置人，則只能依據(jù)與被安置人形成的其他法律關(guān)系(如租賃等)提出主張，不能基于征收補償利益分割法律關(guān)系提出主張。

      14、【尚未實際取得安置房的買賣合同效力】被安置人在尚未實際取得安置房的情況下即與他人簽訂安置房買賣合同，將安置房予以出售，對于這類買賣合同的效力，應(yīng)如何認(rèn)定?

      對于合同效力的認(rèn)定，應(yīng)嚴(yán)格遵循《民法總則》的規(guī)定，除非具有法律規(guī)定的無效情形，不輕易否定合同效力。

      根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，被安置人在尚未實際取得安置房的情況下，即未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其所簽訂安置買賣房屋的協(xié)議不因此而認(rèn)定無效。

      要嚴(yán)格區(qū)分合同效力與合同履行，合同無法履行，不影響合同效力。當(dāng)事人就合同履行產(chǎn)生爭議的，按照約定或法律規(guī)定進(jìn)行處理。

      五、程序問題

      會議認(rèn)為，當(dāng)前審判實踐中就征收補償利益分割糾紛案件的管轄、受理費的計算、與繼承案件的程序銜接等程序問題，不同法院的法律適用口徑存在一定差異，應(yīng)予統(tǒng)一。

      在處理這些程序事項時，應(yīng)在嚴(yán)格遵守法律規(guī)定的前提下，盡可能減少當(dāng)事人訴累，一次性解決糾紛。

15、【案件管轄】因征收或者協(xié)議拆遷補償安置利益分割產(chǎn)生的糾紛如何確定管轄法院?

      鑒于征收補償款及安置房屋系針對被征收房屋的補償，若因涉及多名被告或多套安置房分布在不同轄區(qū)，分別由不同法院管轄易引發(fā)案件執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，且征收利益分割往往涉及不同地區(qū)征收補償政策的實施。

      為便于當(dāng)事人訴訟，便于法院審理此類征收補償利益分割案件時的事實調(diào)查與處理標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，此類案件一般由被征收房屋所在地的法院進(jìn)行管轄為宜。2014年第四季度全市法院民庭庭長例會曾就

      上述問題進(jìn)行討論，傾向性意見也是由被征收房屋所在地法院管轄。此類征收補償利益分割案件的管轄，繼續(xù)按2014年第四季度民庭庭長例會研討紀(jì)要精神執(zhí)行。

      16、【安置房屋分割的受理問題】安置房屋尚未確定，當(dāng)事人起訴要求分割安置房屋的，人民法院是否受理?

      當(dāng)事人起訴要求分割安置房屋，其法律性質(zhì)是不動產(chǎn)物權(quán)的分割。在安置房屋尚未確定的情況下，當(dāng)事人將來可能獲得的房屋實際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài)，法院不宜進(jìn)行確權(quán)和分割，可裁定不予受理或者駁回起訴，但應(yīng)告知當(dāng)事人在安置房屋確定后再行主張。

      安置房是否確定，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立經(jīng)依法登記發(fā)生效力”的規(guī)定，原則上以不動產(chǎn)初始登記為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

      但是實務(wù)中，有的安置房屋已鈺建成，甚至巳經(jīng)完成實物交付。對于由于特殊原因(如開發(fā)商未繳納相關(guān)費用、建設(shè)過程中改變規(guī)劃等)，房屋長期無法辦理初始登記，若對此類房屋不予分割，則會導(dǎo)致家庭共有利益懸置，不利于保護(hù)無過錯的被安置人，因此對于此類特殊情況的安置房屋可以予以分割。

      但由于不動產(chǎn)物權(quán)尚未登記，法院在處理時不宜作確權(quán)分割，而應(yīng)作房屋購買處理，判決一般_用XX房屋由XX當(dāng)事人購買的表述。

      17、【僅要求分割貨幣補償款的處理問題】動遷安置補償既有房屋又有貨幣，安置房屋分配尚不具備條件，當(dāng)事人僅起訴要求分割貨幣部分的，人民法院是否處理?

      征收補償利益的分割所把握的原則應(yīng)該是有利于被安置人利益的整體平衡，有利于減少當(dāng)事人訴累，因此原則上應(yīng)當(dāng)整體分割。

      特別是征收補償款預(yù)扣在征收部門用于購置安置房等情況的，應(yīng)參照2007年《上海市高級人民法院關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》第四條意見執(zhí)行，貨幣補償部分暫不作處理。

      但是實務(wù)中也存在一些特殊情況，例如由于被安置人無法就補償款分割達(dá)成一致而暫扣在征收部門，或者是補償款已經(jīng)實際下發(fā)，被安置人各方矛盾激烈且實際占有貨幣一方存在轉(zhuǎn)移或者揮霍貨幣補償款可能的。對此，人民法院可以受理，并就貨幣補償款部分先行分割。

      18、【動遷利益分割與遺產(chǎn)繼承】部分被安置人死亡的，在處理安置補償利益分割案件中是否需要就遺產(chǎn)繼承一并處理?

      實踐中，如果部分被安置人死亡，當(dāng)事人往往要求在征收補償利益分割案件中就死亡被安置人補償利益的繼承問題一并予以處理。

      為盡可能減少當(dāng)事人訴累、一次性解決糾紛，應(yīng)按照2011年《動_新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》第三條的意見執(zhí)行，遺產(chǎn)繼承問題原則上應(yīng)一并處理。但是，如果死亡的被安置人除安置補償利益外還有其他遺產(chǎn)，其繼承人要求與其他遺產(chǎn)一并處理的，或一并處理涉及案件情況復(fù)雜、程序環(huán)節(jié)眾多等情況，可在在安置補償分割案件中只明確涉及房屋征收補償利益的遺產(chǎn)范圍。繼承人之間的繼承問題另案訴訟解決。

      19、【案件受理費】安置補償利益分割案件如何確定案件受理費計算基數(shù)?

      對于征收補償利益分割案件受理費的計算，實踐中有不同做法。有的法院按照征收補償協(xié)議確定的全部補償金額作為計算基數(shù)，有的法院按原告訴請主張可以分得的補償金額作為計算基數(shù)，有的法院按照需要分割的安置房屋起訴時的市場價作為計算基數(shù)。

      會議認(rèn)為，案件受理費的計算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予統(tǒng)一，考慮到此類案件的性質(zhì)系征收補償利益分割，故傾向于按照征收補償協(xié)議確定的全部補償金額作為案件受理費的計算基數(shù)。

二、上海市征地房屋補償爭議協(xié)調(diào)和處理試行辦法

上海市征地房屋補償爭議協(xié)調(diào)和處理試行辦法

第一條(制定目的和依據(jù))

為了規(guī)范征地房屋補償爭議協(xié)調(diào)和處理行為，維護(hù)征地房屋補償當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》，制定本辦法。

第二條(適用范圍)

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)與宅基地使用人或者房屋所有人(以下簡稱被補償人)達(dá)不成補償安置協(xié)議，由區(qū)(縣)土地管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理的，適用本辦法。

第三條(制定、送達(dá)具體補償方案)

征地房屋補償方案規(guī)定的簽約期限屆滿，區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)與被補償人達(dá)不成補償安置協(xié)議的，區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)可以提出對被補償人的具體補償方案。

具體補償方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)的征地房屋補償方案，明確對被補償人的補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷期限等。

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將具體補償方案送達(dá)被補償人，并應(yīng)當(dāng)要求被補償人在答復(fù)期限內(nèi)對是否接受具體補償方案給予答復(fù)。答復(fù)期限不得少于10日。

第四條(報送協(xié)調(diào)處理資料)

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)在向被補償人送達(dá)具體補償方案時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)土地管理部門報送以下相關(guān)資料：

(一)征地房屋的調(diào)查確認(rèn)信息及相關(guān)權(quán)屬證明材料;

(二)征地房屋評估報告;

(三)征地房屋具體補償方案;

(四)安置房屋相關(guān)證明材料;

(五)協(xié)商記錄;

(六)其他與征地房屋補償協(xié)調(diào)和處理有關(guān)的資料。

第五條(召開協(xié)調(diào)會)

區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)在答復(fù)期限內(nèi)召開協(xié)調(diào)會，召集區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)、被補償人進(jìn)行協(xié)調(diào)。

區(qū)(縣)土地管理部門可以邀請區(qū)(縣)人民政府法制機(jī)構(gòu)、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府或街道辦事處、村(居)民委員會代表等參加協(xié)調(diào)會。

第六條(協(xié)調(diào)要求)

區(qū)(縣)土地管理部門在協(xié)調(diào)過程中，應(yīng)當(dāng)調(diào)查有關(guān)事實，聽取區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)、被補償人的陳述，宣傳有關(guān)政策，并組織協(xié)商調(diào)解。區(qū)(縣)土地管理部門在協(xié)調(diào)過程中，應(yīng)當(dāng)制作筆錄。

協(xié)調(diào)過程中，被補償人對具體補償方案所提異議成立的，征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)調(diào)情況調(diào)整具體補償方案后送達(dá)被補償人。被補償人仍不簽訂補償安置協(xié)議的，區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)再次協(xié)調(diào)。

第七條(協(xié)調(diào)中的評估鑒定)

在協(xié)調(diào)過程中，被補償人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)估價專家委員會鑒定的，經(jīng)被補償人申請，區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)行鑒定。

經(jīng)鑒定改變原評估結(jié)果的，區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)調(diào)整具體補償方案并送達(dá)被補償人。被補償人仍不簽訂補償安置協(xié)議的，區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)再次協(xié)調(diào)。

第八條(協(xié)調(diào)達(dá)成一致)

經(jīng)協(xié)調(diào)，區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)與被補償人達(dá)成一致的，簽訂補償安置協(xié)議，征地房屋補償爭議協(xié)調(diào)和處理工作終結(jié)。

第九條(實施補償條件)

答復(fù)期限屆滿，經(jīng)區(qū)(縣)土地管理部門協(xié)調(diào)未能達(dá)成一致或者被補償人經(jīng)兩次通知不出席協(xié)調(diào)會的，由區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)按照具體補償方案實施征地房屋補償。

第十條(實施補償要求)

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)實施補償應(yīng)當(dāng)事先以書面方式通知被補償人。

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在通知確定的時間和地點將具體補償方案、安置房屋的入戶通知、補償資金的存單等送達(dá)被補償人，被補償人應(yīng)當(dāng)在送達(dá)憑證上簽字或者蓋章。

區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)在實施補償過程中可以邀請第三方代表見證，還可以攝影、攝像等方式保留實施補償?shù)淖C據(jù)，并應(yīng)當(dāng)做好工作記錄。實施補償工作記錄應(yīng)當(dāng)包括時間、地點、送達(dá)人姓名、被補償人姓名、第三方代表姓名、具體補償方案、實施補償情況、被補償人是否接受補償?shù)葍?nèi)容。

經(jīng)兩次通知，被補償人無正當(dāng)理由未在通知確定的時間和地點接受補償?shù)?，視為拒絕接受補償。

第十一條(責(zé)令交地決定)

經(jīng)按照本辦法規(guī)定實施補償后，被補償人已經(jīng)接受補償或者無正當(dāng)理由拒絕接受補償，且在具體補償方案中明確的搬遷期限內(nèi)拒不搬遷和交出土地的，區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)實施補償和拒不搬遷交出土地的情況報告區(qū)(縣)土地管理部門。

區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)實施補償和拒不搬遷交出土地的情況作出責(zé)令交出土地決定，責(zé)令被補償人限期搬遷和交出土地。

第十二條(責(zé)令交地決定內(nèi)容)

區(qū)(縣)土地管理部門按照本辦法第十一條規(guī)定作出的責(zé)令交出土地決定應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)、被補償人等基本情況;

(二)征地批準(zhǔn)文件、征地房屋補償方案、建設(shè)項目名稱等;

(三)爭議事項;

(四)爭議協(xié)調(diào)情況;

(五)具體補償方案;

(六)實施補償情況;

(七)責(zé)令搬遷和交出土地的期限;

(八)告知被補償人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。

責(zé)令交出土地決定確定的搬遷和交出土地的期限不得少于15日。

第十三條(文書送達(dá))

具體補償方案、協(xié)調(diào)會通知、責(zé)令交出土地決定等文書應(yīng)當(dāng)送達(dá)被補償人，并留有送達(dá)的證據(jù)。

責(zé)令交出土地決定書采用公告送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)通過政府網(wǎng)站及征地范圍內(nèi)的公告欄等進(jìn)行公告，自公告之日起滿30日視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過。

第十四條(催告與申請執(zhí)行)

被補償人在法定期限內(nèi)對責(zé)令交出土地決定不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行的，區(qū)(縣)土地管理部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

申請人民法院強制執(zhí)行前，區(qū)(縣)土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法以書面形式催告被補償人履行責(zé)令交出土地決定。

第十五條(施行日期)

本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期至2013年11月8日。

三、上海高院關(guān)于審理房屋拆遷民事案件若干問題的意見

滬高法(2000)687號

1.本意見所稱房屋拆遷民事案件，是指拆遷人和被拆遷人之間因城市房屋拆遷而發(fā)生爭議，從而提起民事訴訟的房屋拆遷協(xié)議糾紛、要求安置補償糾紛，及要求拆遷賠償?shù)劝讣?

未取得拆遷許可，由于村鎮(zhèn)建設(shè)等需要使用集體土地而發(fā)生的平等主體之間因拆除房屋引起的爭議，不屬于本規(guī)定所稱房屋拆遷民事案件。

2.在拆遷期限內(nèi)，拆遷人起訴要求被拆遷人履行協(xié)議中關(guān)于搬遷義務(wù)的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴，并告知拆遷人根據(jù)拆遷有關(guān)法律規(guī)定，依程序向區(qū)、縣房管局申請限期拆遷，由區(qū)、縣房管局報請同級人民政府作出責(zé)令限期搬遷的決定。

3.在拆遷期限內(nèi)，被拆遷人和拆遷人未簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人起訴要求拆遷人安置補償?shù)模瑧?yīng)告知其根據(jù)拆遷法律規(guī)定，申請房管部門進(jìn)行拆遷裁決。

4.房屋拆遷民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管轄。

5.審理中，對于涉及拆遷協(xié)議中未起訴的私房產(chǎn)權(quán)人、公房使用權(quán)人的，應(yīng)將其列為第三人，但原告未就拆遷協(xié)議起訴，僅要求拆遷安置的除外。

6.拆遷人委托拆遷，被委托單位以自己名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協(xié)議，由拆遷人承擔(dān)有關(guān)民事責(zé)任。

7.被拆遷房屋為共有產(chǎn)，拆遷人和部分共有產(chǎn)人簽訂協(xié)議，或部分共有產(chǎn)人以其余共有產(chǎn)人的被委托人身份簽約，其余共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無效，經(jīng)審查委托關(guān)系不能成立的，應(yīng)予支持;部分共有產(chǎn)人以個人名義簽約，并保證承擔(dān)法律后果，但無證據(jù)證明其他共有產(chǎn)人同意，其他共有產(chǎn)人要求確認(rèn)協(xié)議無效并予以安置的，應(yīng)予支持。

人民法院判決確認(rèn)協(xié)議無效的，應(yīng)同時判令返還財產(chǎn)或賠償損失，對被拆遷人提出要求安置訴訟請求判決支持的，應(yīng)要求拆遷人提供相應(yīng)房源，如拆遷人無房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關(guān)政策規(guī)定，判決貨幣安置。對按規(guī)定可回搬安置，但拆遷人又無法提供房源的，可參照回搬地區(qū)的同類房屋，判決貨幣安置。

8.拆遷安置協(xié)議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協(xié)議安置房源無法落實，應(yīng)判令拆遷人另行提供房源安置或支付同等價值的貨幣。

9.私房所有人放棄保留產(chǎn)權(quán)，且戶口不在拆遷范圍內(nèi)的，拆遷人就拆遷安置補償僅與私房所有人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分有效;拆遷人就拆遷安置補償僅與房屋使用人簽訂協(xié)議致引起訴訟的，協(xié)議中涉及拆遷補償部分無效。

10.公房承租人與拆遷人簽訂拆遷協(xié)議侵犯其他使用人應(yīng)有的被安置權(quán)，其他使用人起訴要求確認(rèn)協(xié)議無效并要求安置的，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無效或部分無效，并判令拆遷人予以安置。

11.私房所有人和個體工商戶不一致的，私房所有人與拆遷人簽訂協(xié)議，處分個體工商戶的權(quán)利，個體工商戶就此起訴要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效或要求安置的，應(yīng)予支持。

12.私房所有人的子女、親屬或其他同住人非經(jīng)私房所有人明確委托，以私房所有人的名義簽訂協(xié)議，或以自己的名義簽訂協(xié)議，處分私房所有人的財產(chǎn)并取得安置補償，私房所有人在知道自己權(quán)利被侵犯之日起二年內(nèi)提出異議的，不以視為委托或授權(quán)為由駁回私房所有人的訴訟請求。

13.拆遷雙方在房屋拆遷裁決未撤銷的情況下，又簽訂拆遷協(xié)議，后以拆遷協(xié)議糾紛訴至法院，要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效的，人民法院不以裁決未撤銷作為確認(rèn)協(xié)議無效的理由。

14.拆遷雙方在拆遷期限屆滿后簽訂拆遷安置協(xié)議，引發(fā)糾紛訴至法院的，人民法院不以已過拆遷期限為由確認(rèn)拆遷協(xié)議無效。

15.拆遷協(xié)議中明確不予安置或者未明確是否予以安置的被拆遷人提起訴訟，未要求確認(rèn)協(xié)議效力，僅要求拆遷人進(jìn)行安置的，審理中可就其應(yīng)否安置作出判決，而不審查協(xié)議的效力。拆遷人因此而要求確認(rèn)拆遷協(xié)議無效的，應(yīng)告知其另行起訴。

16.拆遷協(xié)議當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人請求人民法院增加違約金的，人民法院可予以支持;約定的違約金過分高于損失，當(dāng)事人請求人民法院適當(dāng)減少的，人民法院可予以支持。

17.協(xié)議對延長過渡期的過渡費約定低于有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定;高于有關(guān)規(guī)定的從約定。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-滬高法民[2020]4號文，