上海市房屋管理局關(guān)于延長《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》 有效期的通知

　　滬房規(guī)范〔2021〕10號

　　各有關(guān)單位：

　　根據(jù)《上海市行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》(上海市人民政府令第17號)，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》(滬房管規(guī)范征〔2012〕9號)經(jīng)評估需繼續(xù)實施，有效期予以延長5年，延長至2026年6月30日。

　　特此通知。

　　上海市房屋管理局

　　2021年6月24日

　　上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干意見的通知

　　滬府辦發(fā)〔2012〕24號

　　各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市住房保障房屋管理局《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉的若干意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

　　上海市人民政府辦公廳

　　二○一二年四月二十日

　　關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》 若干具體問題的意見

　　滬房管規(guī)范征[2012]9號

　　各區(qū)縣住房保障房屋管理局，各有關(guān)單位:

　　為準確理解和把握《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，現(xiàn)將在實際操作中涉及的有關(guān)問題提出如下意見：

　　一、關(guān)于房屋征收補償中涉及相關(guān)價格的涵義

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十八條中的“評估均價”，是作為確定相關(guān)補貼標準的計算參數(shù)。被征收房屋評估價經(jīng)復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十一條中的“折算單價”，是作為認定居住困難戶使用的參數(shù)。區(qū)(縣)人民政府在制定折算單價標準時，應當參照房屋征收范圍內(nèi)使用的政府定價的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格確定。

　　二、關(guān)于房屋行政管理部門依法代管的房屋的征收補償

　　征收房屋行政管理部門依法代管房屋的，區(qū)(縣)房屋征收部門在擬定房屋征收補償方案時，應當書面征求市房屋行政管理部門的意見。

　　三、關(guān)于居住和非居住兼用房屋的征收補償

　　征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，應當按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額。

　　被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應當按照上述合并后的貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結(jié)算差價;對提出居住困難申請的被征收人、公有房屋承租人，應當根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十一條的規(guī)定，按照上述合并后的貨幣補償款進行折算。

　　四、關(guān)于公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議簽訂主體的確定。

　　房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。

　　房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人。

　　房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評議機構(gòu)組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體;協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結(jié)果按照《上海市房屋租賃條例》相關(guān)規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。

　　五、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

　　征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)(縣)房屋征收部門應當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：

　　(一)當時的房屋租賃協(xié)議;

　　(二)租金交納證明;

　　(三)1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內(nèi)的證明。

　　六、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認定

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準;房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：

　　房屋類型 換算系數(shù)

　　公寓2.06

　　獨立住宅1.83

　　(花園住宅)

　　新里住宅1.82

　　新工房(有電梯、成套)2.00

　　新工房(無電梯、成套)1.98

　　新工房(無電梯、不成套)1.94

　　“兩萬戶”新工房1.65

　　舊里住宅1.54

　　簡屋1.25

　　2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

　　七、關(guān)于非居住房屋的認定

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認定：

　　(一)原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋;

　　(二)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋;

　　(三)房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

　　(四)原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。

　　八、關(guān)于本意見施行日期

　　本意見自發(fā)布之日起實施，有效期至2016年12月31日。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年四月十二日

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：臨律-《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》有效期延長至2026年6月30日，