一、房地用途不一樣征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋征收拆遷時(shí)，是依據(jù)其土地使用而確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，土地用途與房屋用途不一致的，給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款時(shí)房地用途不一樣征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第三十條被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定;房屋登記未記載用途或者經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法批準(zhǔn)改變用途但未作房屋用途變更登記的，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的用途確定。

1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，按照改變后的用途確定。

2010年10月1日《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行后依法臨時(shí)改變用途的房屋在批準(zhǔn)期限內(nèi)被征收的，按照原用途確定，剩余期限的土地收益金予以退還。

按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地收益金。

土地使用權(quán)出讓合同變更

根據(jù)《民法典》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)依法訂立，就具有法律效力，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自變更和解除。但是在訂立出讓合同后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供求情況變化、國(guó)家公共利益需要等原因要求改變合同約定的土地用途，如果繼續(xù)履行原來(lái)訂立的出讓合同將造成更大損失時(shí)，法律允許當(dāng)事人依法變更和解除土地使用權(quán)出讓合同。

1、土地使用權(quán)出讓合同的變更

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四百七十六條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記?！?

2、土地使用權(quán)出讓合同的解除

土地使用權(quán)出讓合同的解除，是指在合同生效之后未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當(dāng)事人之間的合同關(guān)系提前消滅的行為。主要有以下情形：出讓方和受讓方協(xié)商解除的;受讓方逾期未全部支付土地出讓金的;出讓方未按合同約定提供土地使用權(quán)的;因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;受讓方按合同約定的開發(fā)日期滿2年未開發(fā)，被出讓方收回土地使用權(quán)而使合同解除的。

二、政府征收房屋補(bǔ)償金不得低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)

29日正式征求公眾意見的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》，對(duì)政府征收房屋的補(bǔ)償問(wèn)題予以了專章規(guī)定。要求被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。

征求意見稿對(duì)征收補(bǔ)償規(guī)定了六個(gè)方面的主要問(wèn)題：

一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。

二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票或者抽簽等方式確定。

三是房屋征收部門負(fù)責(zé)組織對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記，擬定補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報(bào)有關(guān)政府批準(zhǔn)后公告；其中危舊房改造補(bǔ)償方案在批準(zhǔn)前還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意。

四是房屋征收部門按照補(bǔ)償方案與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議；其中危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。

五是補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。

六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個(gè)人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障性住房。

一、解放前房屋拆遷怎么算

不同的地區(qū)老舊房屋征收拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，而征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可以參考國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定制訂。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

三、房地用途不一致,征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)怎樣確定

1979年9月，J縣飲食服務(wù)公司與J縣水輪機(jī)廠合建一幢五層商住綜合樓，其中一層屬飲食服務(wù)公司開設(shè)綜合商店?duì)I業(yè)，二層至五層屬水輪機(jī)廠職工宿舍。

1999年7月20日，飲食服務(wù)公司對(duì)上述一層房屋申領(lǐng)了房屋所有權(quán)證，該證載明房屋設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”。土地證號(hào)及其權(quán)屬性質(zhì)在該證中均為空格。1999年10月經(jīng)公開拍賣，葉某買受了該公司上述房屋其中一間，并于同年12月領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，該證載明設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”，土地證號(hào)及其權(quán)屬性質(zhì)在該證中均為空格。

2000年7月，葉某與J市(原J縣已撤并入J市)國(guó)土管理規(guī)劃局簽訂《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》，載明：“本合同項(xiàng)下的宗地，屬住宅用地。”此后土地使用權(quán)登記亦記載涉案房屋的土地用途為住宅，葉某也是按住宅用地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。

該市M區(qū)政府于2014年10月25日作出《征收決定》，上述房屋被列入征收范圍。從區(qū)政府選定Z公司及H公司對(duì)涉案房產(chǎn)及土地收益金進(jìn)行評(píng)估。H公司的《土地收效金收取分戶評(píng)估報(bào)告》載明：房屋土地類型及用途，改變前為出讓、住宅，改變后為出讓、商業(yè)，所以土地使用權(quán)存在價(jià)格差額，土地收益金總價(jià)471849元。

M區(qū)政府于2015年4月4日作出《房屋征收補(bǔ)償決定》：經(jīng)Z房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司評(píng)估，房屋價(jià)值1308763元，室內(nèi)裝修價(jià)值13717元。經(jīng)H房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司評(píng)估，扣除土地收益金471849元。

葉某對(duì)該征收補(bǔ)償決定中扣除土地收益金的內(nèi)容不服，提起訴訟。

裁判

浙江省J市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十條的規(guī)定，被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定，按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地收益金。

原告葉某所有的房屋，其房屋所有權(quán)證登記用途為商業(yè)，國(guó)有土地使用權(quán)證登記用途為住宅。Z公司按商業(yè)用途對(duì)原告的房屋進(jìn)行估價(jià)，被告據(jù)此按照土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果扣除土地收益金471849元符合相應(yīng)的事實(shí)和法律規(guī)定。

原告葉某主張其房屋事實(shí)上一直作為商業(yè)用房，但并不能以此改變其土地登記用途為住宅的性質(zhì)，故原告就此提出的理由不能成立，遂判決駁回原告葉某的訴訟請(qǐng)求。

葉某不服，提起上訴。浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是涉案房屋征收補(bǔ)償款中是否應(yīng)當(dāng)扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金。小編認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在房屋征收補(bǔ)償款中扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金。

《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十條第一款規(guī)定“被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定：房屋登記未記載用途或者經(jīng)城鄉(xiāng)主管部門依法批準(zhǔn)改變用途但未作房屋用途變更的，按照城鄉(xiāng)主管部門批準(zhǔn)的用途確定”。該條第四款規(guī)定“按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的，對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)扣除被征收人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地收益金”。

土地收益金，也稱土地增值費(fèi)，指土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓或出租)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓或出租的收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。土地用途不同，土地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià))不同。房屋征收補(bǔ)償中應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金，是指房屋的土地用途改變前后的土地使用權(quán)價(jià)格(地價(jià))差額。是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地收益金，取決于房屋征收前后土地用途性質(zhì)有無(wú)改變，而不是取決于房屋所有權(quán)證登記的用途以及房屋實(shí)際用途是否改變。

涉案房屋一直作為商業(yè)用房，原告葉某通過(guò)拍賣受讓涉案房屋后，房屋登記記載設(shè)計(jì)用途為“商業(yè)”，但涉案《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》載明“本合同項(xiàng)下的宗地，屬住宅用地”。相關(guān)的土地登記亦記載土地用途為“住宅”。原告當(dāng)時(shí)也是按住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金。因此，涉案房屋的土地用途在征收前為住宅，征收后按商業(yè)用途評(píng)估并補(bǔ)償?shù)?，屬于上述條例規(guī)定“按照改變后的用途補(bǔ)償被征收人的”情形。被告婺城區(qū)政府據(jù)此作出房屋征收補(bǔ)償決定，從房屋征收補(bǔ)償款中扣除原告應(yīng)補(bǔ)交的土地收益金，符合上述條例規(guī)定。原告葉某訴稱“涉案房屋一直用于商業(yè)，房屋登記記載設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，房屋征收補(bǔ)償款中不應(yīng)扣除土地收益金”的理由，系對(duì)上述條例相關(guān)規(guī)定的錯(cuò)誤理解。

根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)登記中房屋用途與土地用途應(yīng)當(dāng)一致。原告葉某通過(guò)拍賣受讓涉案房屋后，在房屋用途為商業(yè)的情況下，相關(guān)政府及職能部門卻按住宅用地與權(quán)利人簽訂《劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同》并進(jìn)行土地使用權(quán)登記，不符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門重視。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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