一、房地產(chǎn)去庫存新措施

針對(duì)房地產(chǎn)去庫存的新措施，主要包括以下幾個(gè)方面：

一、稅收政策的調(diào)整

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條，房產(chǎn)稅的計(jì)算是依據(jù)房產(chǎn)的原值，并且有一定的減除比例。這一政策可以通過調(diào)整減除比例來影響房產(chǎn)稅的稅額，從而對(duì)房地產(chǎn)庫存產(chǎn)生影響。如果政府希望去庫存，可能會(huì)通過提高減除比例來降低房產(chǎn)稅額，鼓勵(lì)消費(fèi)者購買。

二、住房交易政策的優(yōu)化

例如，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。如對(duì)個(gè)人購買的房產(chǎn)不到2年但想對(duì)外銷售的，將全額繳納營業(yè)稅。這種政策可以影響投資者的投資意愿和購房者的購房決策，從而調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，有助于去庫存。

三、住房保障政策的實(shí)施

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，政府在征收房屋時(shí)需要給予被征收人相應(yīng)的補(bǔ)償，包括房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。這樣的政策在保障被征收人權(quán)益的同時(shí)，也有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，促進(jìn)庫存的消化。

四、土地供應(yīng)和監(jiān)管政策的調(diào)整

政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如將土地供應(yīng)向保障性住房大力傾斜，以及完善土地出讓的“招拍掛”制度和加強(qiáng)用地監(jiān)管，來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，從而達(dá)到去庫存的目標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)去庫存的新措施主要包括稅收政策的調(diào)整、住房交易政策的優(yōu)化、住房保障政策的實(shí)施以及土地供應(yīng)和監(jiān)管政策的調(diào)整。這些措施共同作用，有助于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，推動(dòng)庫存的消化。

二、采取什么具體措施化解縣域房地產(chǎn)存量

第一，積極消化存量商品房。比如，鼓勵(lì)團(tuán)體性購房，引導(dǎo)入駐鄂爾多斯的國有大型企業(yè)、重大項(xiàng)目建設(shè)單位為本單位職工團(tuán)購商品住房，購買職工公寓、集體宿舍或者辦公用房；回購商品房作為城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。截至目前，已經(jīng)購買安置房源7666套；將部分保障性住房建設(shè)任務(wù)由新建改為回購，購買符合區(qū)位、戶型、價(jià)格等條件的商品房作為限價(jià)商品房、公共租賃房等，進(jìn)一步拓展保障性住房房源；引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)讓利銷售，鼓勵(lì)企業(yè)以租代售、租售并舉，多種舉措消化存量。2013年，全市通過團(tuán)購、回購、舉辦房展會(huì)方式消化存量房達(dá)4405套。第二，為有序推進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)整合重組，提高市場(chǎng)集中度，制定了工作方案，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)從三個(gè)方面進(jìn)行整合重組：一是房地產(chǎn)企業(yè)之間的整合，二是房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的整合，三是引入投資企業(yè)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)合作，完成在建項(xiàng)目收尾。第三，從嚴(yán)控制商品房開發(fā)規(guī)模。根據(jù)自身實(shí)際，在促進(jìn)存量房消化，保證保障性住房及城市棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目正常推進(jìn)的同時(shí)，從嚴(yán)控制增量，決定三年內(nèi)不再新建商品房。第四，推動(dòng)產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)融合。堅(jiān)持城鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐城鎮(zhèn)建設(shè)的理念，加快推進(jìn)沿黃沿線產(chǎn)業(yè)帶和城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，將城鎮(zhèn)作為園區(qū)的生活后勤基地，積極消化存量商品房，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的良性互動(dòng)。第五，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管力度。不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，提高市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。一是建立和完善監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范工作流程，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，保證監(jiān)管到位。二是全面加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，實(shí)行項(xiàng)目全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)督市場(chǎng)銷售情況、資金運(yùn)行情況和債務(wù)抵頂情況，及時(shí)查處項(xiàng)目建設(shè)過程中的各類違法違規(guī)行為。三是加強(qiáng)企業(yè)信用檔案管理，對(duì)有不良行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及時(shí)記入企業(yè)信用檔案，并通過媒體向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三、樓市去庫存有哪些風(fēng)險(xiǎn)

浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2013年開始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財(cái)政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今，“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)也沒有錢了。

在經(jīng)濟(jì)增速換擋、“房地產(chǎn)依賴癥”癥結(jié)難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場(chǎng)行為變成一項(xiàng)政治任務(wù)。

春節(jié)前后，多地出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多種形式進(jìn)行“去庫存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo)，在江西省出臺(tái)的政策中，甚至包含對(duì)地方政府的“問責(zé)”條款。

在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不僅是一項(xiàng)民生工程，而且與地方經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”所不能解決。

但現(xiàn)實(shí)情況并不樂觀。**證券統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國房地產(chǎn)庫存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認(rèn)為，這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”帶來的必然結(jié)果。隨著當(dāng)前信貸環(huán)境的寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場(chǎng)格局下，市場(chǎng)仍然存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

去庫存已成“政治任務(wù)”

本輪地方政府紛紛出臺(tái)去庫存政策的做法，肇始于去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。上述會(huì)議指出，2016年結(jié)構(gòu)性改革抓好五大任務(wù)，“化解房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。

此后，全國多個(gè)省份公開做出“去庫存”的表態(tài)。截至目前，以省級(jí)政府的名義出臺(tái)文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。

具體的政策措施，包括提高信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多個(gè)方面，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進(jìn)行房價(jià)補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的購房者給予每平方米500元的補(bǔ)貼。

另有一些地方設(shè)定了具體的“去庫存”目標(biāo)。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;**東營則強(qiáng)調(diào)，2016年，全市要實(shí)現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。

江西省出臺(tái)的文件中，則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核，對(duì)履行去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將“去庫存”上升為政治任務(wù)的省份。

在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問責(zé)掛鉤的做法僅有兩個(gè)主要先例：

從2010年到2012年，住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，對(duì)于保障房的建設(shè)規(guī)模、開工時(shí)間等進(jìn)行約定，若完成不力，主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。

2013年2月出臺(tái)的“新國五條”，要求各地制定房價(jià)控制目標(biāo)，對(duì)于未完成上述目標(biāo)的城市，同樣要予以問責(zé)。

“把‘去庫存’上升到政治層面，說明房地產(chǎn)庫存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響非常大。”**地產(chǎn)首席分析師表示，與上述兩者不同，這是地方政府主動(dòng)實(shí)施問責(zé)，更加說明問題的嚴(yán)重。

被低估的庫存

在一些機(jī)構(gòu)的分析中，單是庫存規(guī)模這一點(diǎn)，就超出了很多人的想象。

根據(jù)截至去年十月的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構(gòu)成：全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業(yè)拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟(jì)南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。

該機(jī)構(gòu)指出，以過去五年年均11.5億平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化?？紤]到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年，則相應(yīng)的去化周期約為9.8年。

這部分庫存對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷。按照很多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，供應(yīng)過剩的結(jié)果就是企業(yè)拿地積極性下降，直接影響到地方的財(cái)政收入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降31.7%;土地成交價(jià)款下降23.9%。

浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2013年開始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財(cái)政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今，“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)也沒有錢了。

2015年10月，一家外地房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn)，老板在尚未走完破產(chǎn)清算程序的情況下選擇跑路，給當(dāng)?shù)劂y行留下大量壞賬。春節(jié)期間，一些業(yè)主向政府部門要求退房，但問題仍未解決。

“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”一詞概括了過去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫存為主的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”就顯得尤為重要。

事實(shí)上，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)相比，地方政府對(duì)市場(chǎng)的感知要更早。2013年下半年，山東西南部某城市就曾因市場(chǎng)嚴(yán)重過剩而暫停了新區(qū)的土地供應(yīng)，并向公務(wù)員攤派賣房任務(wù)。隨著行政力量的介入，類似的情況被認(rèn)為還會(huì)出現(xiàn)。

潛在風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

在多數(shù)受訪者看來，隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響，未來將有更多的城市出臺(tái)相關(guān)政策。張*偉認(rèn)為，這些政策將以“組合拳”的形式繼續(xù)推出，其手段很難超出現(xiàn)有的范疇，但執(zhí)行力度肯定會(huì)加強(qiáng)。

有分析指出，未來甚至不排除中央層面出臺(tái)相關(guān)的稅費(fèi)、信貸新政，繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。2月17日，央行、住建部、財(cái)政部調(diào)高公積金存款利率，即被認(rèn)為是一項(xiàng)刺激交易的政策。

在寬松的信貸環(huán)境下，這些政策“組合拳”可能會(huì)發(fā)揮一定的作用。

央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高，同比多增1.04萬億元。其中，住戶部門貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元。

從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與信貸環(huán)境有著直接關(guān)系。央行罕見地大規(guī)?！胺潘?，無疑會(huì)刺激市場(chǎng)成交和房價(jià)上漲。

但他也提醒道，這種“放水”有可能出現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢(shì)，一旦下半年出現(xiàn)萎縮，就可能導(dǎo)致整體市場(chǎng)的調(diào)整。

當(dāng)前一線城市地價(jià)和房價(jià)不斷攀高，甚至超出居民購買力。因此，大規(guī)模“放水”有可能繼續(xù)抬高上述價(jià)格，并催生泡沫，這種風(fēng)險(xiǎn)值得警示。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征，決定了政策手段也會(huì)有所不同。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，為了使得政策的有效性提升，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略，而不是“全盤通殺”。對(duì)于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對(duì)于供給嚴(yán)重過剩的城市，即使進(jìn)行拯救效果也不大。

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來源：臨律-房地產(chǎn)去庫存新措施，