一、武寧縣拆遷補償規(guī)定,某集團公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-090-002某集團公司訴某村委會、某鎮(zhèn)政府合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案——合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中當事人未約定出資方投資權(quán)益補償?shù)?，?yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實際投資比例確定補償金額關(guān)鍵詞民事

合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

不可歸責于雙方當事人

合同解除

未約定

投資權(quán)益補償金額

來源：最高人民法院案例庫 （用途：郜gào云律師個人學習研究）

基本案情2002年5月11日，某集團公司作為協(xié)議乙方、某村委會作為協(xié)議甲方，簽訂《合作開發(fā)土地協(xié)議》，約定：雙方為配合閔行區(qū)關(guān)于改造“城中村”有關(guān)精神，決定對于甲方所轄區(qū)域內(nèi)的地塊進行村鎮(zhèn)舊區(qū)改造，合作開發(fā)建造商品房，經(jīng)協(xié)商一致，達成土地合作開發(fā)協(xié)議，約定由甲方負責開發(fā)地塊的動遷安置，具體事宜另行商議確定；開發(fā)地塊中使用權(quán)屬甲方，出讓給乙方，動遷安置由甲方負責；屬其他單位或個人使用的，由甲方協(xié)助乙方辦理動遷安置補償事宜。動遷安置和補償費用由乙方直接支付給被動遷方或其他相關(guān)方；開發(fā)土地的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關(guān)征地稅賦和甲方的收益等。乙方將在甲方所在地注冊登記成立項目公司，實施具體舊區(qū)改造和建設(shè)工程，甲方應(yīng)提供必要的條件，予以通力合作和配合。2002年5月14日，某集團公司向某村委會支付前期投資款500萬元。2002年6月14日，某集團公司支出163.2萬元為某村委會下屬的上海某實業(yè)公司購置寶馬牌轎車一輛。2002年11月29日，某集團公司向某村委會支付前期投資款600萬元。

2003年2月27日，上海市閔行區(qū)人民政府召集規(guī)劃局、土地管理局、某鎮(zhèn)政府、計劃委員會、某集團公司、某村委會等單位就“某國際會展商務(wù)中心規(guī)劃、用地、動拆遷”召開前期協(xié)調(diào)會，并印發(fā)會議紀要，確定案涉地塊規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，對該項目的規(guī)劃、用地、動拆遷等事項予以協(xié)調(diào)；項目開發(fā)建設(shè)涉及的具體事宜，由某鎮(zhèn)政府牽頭區(qū)有關(guān)部門與某集團公司簽訂項目開發(fā)意向書，待條件成熟后簽訂正式開發(fā)協(xié)議。2003年3月12日，閔行區(qū)政府決定在某鎮(zhèn)某村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)某國際會展商務(wù)中心，項目立項按照區(qū)政府審批權(quán)限，由某鎮(zhèn)政府牽頭申報，區(qū)計委辦妥有關(guān)手續(xù)。2003年4月16日和2003年9月24日，某集團公司向某鎮(zhèn)“改造辦”分別支付前期投資款500萬元、1000萬元。

2006年6月30日，閔行區(qū)政府召開關(guān)于某中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)事宜的專題會議，明確該地塊規(guī)劃用途調(diào)整為中央商務(wù)區(qū)，鑒于D公司在該地塊的前期投入，同意西街坊內(nèi)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能由該公司與某鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織聯(lián)合開發(fā)。D公司服從區(qū)政府對該地塊規(guī)劃調(diào)整，由某鎮(zhèn)處理好該地塊中D公司前期投入資金的補償問題。2006年8月7日，閔行區(qū)人民政府對上述會議精神印發(fā)了專題會議紀要。

2006年10月30日，某村委會、某鎮(zhèn)政府“改造辦”作為甲方、某集團公司作為乙方，雙方簽訂一份《協(xié)議書》，約定：根據(jù)閔行區(qū)政府2006年8月7日的辦公會議紀要，就案涉地塊前期開發(fā)投資款項結(jié)算及補償問題達成如下協(xié)議：一、2002年5月14日至2003年9月24日，乙方分四次支付某路項目前期開發(fā)費用2600萬元給某鎮(zhèn)政府及某村，其中某鎮(zhèn)“改造辦”1500萬元、某集團公司1100萬元，作為項目開發(fā)用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”政府貼費（包括耕地開墾費、耕地占用稅），乙方應(yīng)某村委會要求，為方便項目開發(fā)工作，由乙方下屬地塊項目公司D公司代某村墊款購置寶馬車一輛，計163.2萬元。以上發(fā)生直接費用雙方確認無誤；二、甲方同意就上述投資款本金分期歸還。第一期1500萬元于本協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)歸還，余款1263.2萬元在地塊內(nèi)項目啟動時或本項目用地招標拍賣后一個月內(nèi)歸還；三、根據(jù)區(qū)政府2006年8月7日會議紀要，同意給乙方下屬項目公司D公司相應(yīng)補償。此補償款作為甲方對乙方在漕寶路地塊項目前期投資的回報（包括：資金利息、項目前期有關(guān)費用、適當?shù)耐顿Y權(quán)益等），考慮到該地塊開發(fā)項目所有資金均系乙方支付，故同意將補償款直接支付給乙方。某村委會及某鎮(zhèn)“改造辦”在協(xié)議的甲方落款處蓋章，某集團公司在協(xié)議乙方落款處蓋章。某鎮(zhèn)政府作為見證方在協(xié)議的見證方落款處蓋章。2006年11月2日，某村委會向某集團公司退還投資款1500萬元。后某集團公司通過訴訟取回投資款1263.2萬元及利息。2006年11月，鄰近案涉地塊的閔行區(qū)某街道某號地塊出讓，出讓價格折合每畝424萬元。涉案地塊至今未開發(fā)，也未掛牌出讓。

某集團公司向法院起訴，主張根據(jù)《合作開發(fā)土地協(xié)議》約定，由被告某村委會、某鎮(zhèn)政府應(yīng)當向其支付投資權(quán)益補償款9750萬元。

被告某村委會辯稱：由于政府規(guī)劃變更，導(dǎo)致雙方簽訂的合作開發(fā)協(xié)議無法繼續(xù)履行，并非被告違約。某村委會同樣失去了土地開發(fā)而獲益的機會。兩被告已支付了原告資金占用利息，不應(yīng)再支付投資補償款。

被告某鎮(zhèn)政府辯稱：原告主張投資權(quán)益補償?shù)那疤崾峭恋亻_發(fā)未能如期進行，由于政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合作開發(fā)協(xié)議提前終止，并非被告單方面違約。被告已就原告的利息損失作了補償。提前解除協(xié)議是由區(qū)政府主導(dǎo)，協(xié)議中未約定投資權(quán)益補償?shù)挠嬎惴绞?，因此某?zhèn)政府無法計算原告的權(quán)益補償。

上海市閔行區(qū)人民法院于2019年12月23日作出（2018）滬0112民初22512號民事判決：被告某村委會、某鎮(zhèn)政府于判決生效之日起十日內(nèi)支付某集團公司投資補償款2500萬元。宣判后，被告某集團公司、某鎮(zhèn)政府提出上訴。上海市第一中級人民法院于2020年9月24日作出（2020）滬01民終2896號民事判決：駁回上訴，維持原判。裁判理由法院生效裁判認為：某集團公司與某村委會簽訂的《合作開發(fā)土地協(xié)議》合法有效，因政府規(guī)劃變更導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，系不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤獬?，某集團公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會與某鎮(zhèn)政府同意向某集團公司補償前期投資回報。本案需要解決當事人未約定出資方投資權(quán)益補償?shù)木唧w計算方式時，如何合理確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~的問題。

一、以土地增值收益為基礎(chǔ)

本案中，某村委會出地，某集團公司出資，合作開發(fā)土地，共享利益，共擔風險。雖然合作開發(fā)地塊未實際開發(fā)，但《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時存在可以確定的利益——土地增值收益，從共享利益、共擔風險的利益共同體角度，某集團公司有權(quán)享有該土地增值收益，應(yīng)以《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地增值收益為基礎(chǔ)確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~。

（一）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》簽訂時的土地成本

根據(jù)約定，合作開發(fā)地塊暫測面積約為380畝，動遷安置和補償費用由某集團公司直接支付給被動遷方或其它相關(guān)方，開發(fā)地塊的動遷安置和補償費采用承包方式，承包費為140萬元/畝，包括但不限于土地出讓金、動拆遷補償費、勞動力安置費用、青苗補償費、各項相關(guān)征地稅賦等。據(jù)此，以某集團公司如果取得開發(fā)地塊土地使用權(quán)所需要投入的成本確定合作開發(fā)協(xié)議簽訂時的土地成本，即：140萬元/畝×380畝=5.32億元。

（二）確定《合作開發(fā)土地協(xié)議》解除時的土地價值

上海市閔行區(qū)政府于2006年6月30日召開的專題會議內(nèi)容確定了合作開發(fā)地塊的規(guī)劃變更，某集團公司知曉且無異議，后某集團公司與某村委會、某鎮(zhèn)政府于2006年10月簽訂《協(xié)議書》，對合作開發(fā)地塊前期開發(fā)投資款項結(jié)算及補償問題達成一致意見，實際系當事人合意解除《合作開發(fā)土地協(xié)議》。由于合作開發(fā)地塊至今未掛牌出讓，無法得出當時及現(xiàn)在的實際土地價值，因此以臨近的閔行區(qū)某街道某地塊于2006年11月出讓時的每畝424萬元為參考標準，計算解除時的土地價值為：420萬元/畝×380畝=15.96億元。

（三）確定土地增值收益

以協(xié)議解除時的土地價值減去協(xié)議簽訂時的土地成本得出土地增值收益，即：15.96億元-5.32億元=10.64億元。

二、投資方按實際投資比例享有土地增值收益

鑒于某集團公司實際投入的前期資金為2763.2萬元，占其需要投入的5.32億元的5.2%，其享有的土地增值收益亦應(yīng)以該比例計算，即某集團公司前期投資額占比5.2%的土地增值收益為：10.64億元×5.2%=5660.48萬元。

三、結(jié)合公平原則和誠實信用原則確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~

在市場經(jīng)濟活動中，政府與企業(yè)都是平等的民事主體，具有平等的法律地位，享受平等的法律保護。本案中，政府與企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)，《合作開發(fā)土地協(xié)議》因不可歸責于雙方當事人的事由解除，雙方當事人不承擔違約責任。但當事人另行簽訂《協(xié)議書》，某村委會、某鎮(zhèn)政府同意向某集團公司補償關(guān)于房地產(chǎn)的前期投資回報，包括資金利息、項目前期費用、適當?shù)耐顿Y權(quán)益等，某村委會、某鎮(zhèn)政府即應(yīng)積極履行投資權(quán)益補償?？紤]到某村委會、某鎮(zhèn)政府已向某集團公司返還前期投資金額及資金占用利息等因素，最終在略低于某集團公司按比例享有的土地增值收益5660.48萬元之50%的范圍內(nèi)酌情確定投資權(quán)益補償金額為2500萬元。本案的妥善審理依法保護了民營企業(yè)的合法權(quán)益，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，為營造穩(wěn)定公平透明、可預(yù)期的法治化營商環(huán)境提供司法服務(wù)保障。裁判要旨合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同因不可歸責于雙方當事人的事由導(dǎo)致合同解除，當事人對出資方投資權(quán)益補償?shù)挠嬎惴绞經(jīng)]有約定的，應(yīng)以土地增值收益為基礎(chǔ)，按投資方實際投資比例，結(jié)合公平原則和誠實信用原則，合理確定投資權(quán)益補償?shù)慕痤~，保護企業(yè)合法權(quán)益，優(yōu)化法治營商環(huán)境。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第583條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第113條）

一審：上海市閔行區(qū)人民法院（2018）滬0112民初22512號民事判決（2019年12月23日）

二審：上海市第一中級人民法院（2020）滬01民終2896號民事判決（2020年9月24日）（民一庭）

二、合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)一般是指以土地和房屋建設(shè)為主要投資對象的經(jīng)營活動。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣、周期較長的經(jīng)營性活動。開發(fā)商在組織開發(fā)活動中，從獲得土地，到發(fā)包勘查設(shè)計和建筑施工、租售建筑物，涉及到土地房產(chǎn)等系列管理部門和建筑施工等眾多行業(yè)以及廣大的用戶和消費者。合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中與其他法人或者自然人就房地產(chǎn)合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)所簽訂的各種合同，如合作建房合同等。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛三

第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條 房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理;已經(jīng)受理的，駁回起訴：依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準;房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。第二十條 房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條 當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。其它第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。本解釋施行前最高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

四、金某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛

金某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛

五、林某訴被告黃某、被告某公司房

【房屋買賣居間合同】林某訴被告黃某、被告某公司房屋買賣合同糾紛一案 上海市楊浦區(qū)人民法院 民事判決書 楊民四初字第1533號 原告林某。 委托代理人金某，某律師事務(wù)所上海分所律師。 被告黃某。 委托代理人黃某某。 被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。 法定代表人易某，總經(jīng)理。 委托代理人倪某，該公司員工。 原告林某訴被告黃某、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2008年7月21日受理后，依法適用簡易程序，由審判員劉月華獨任審判，公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人、被告黃某及其委托代理人、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司之委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告林某訴稱：原告于2008年6月6日與被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂居間合同一份。經(jīng)其中介后又與被告黃某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《協(xié)議書》各一份，由原告購買被告黃某的上海市楊浦區(qū)市光三村某室房屋一套，在2008年9月5日進房地產(chǎn)交易中心進行交易，爾后原告將居間合同約定的款項人民幣130,000元及中介費4,150元給付了中介。中介未經(jīng)原告同意將上述款項轉(zhuǎn)付給了被告黃某。嗣后，原告發(fā)現(xiàn)上述合同與協(xié)議中內(nèi)容有不一致的地方，不符合法律，且兩被告隱瞞了系爭房屋的貸款是個人貸款而非銀行貸款的事實等。原告于2008年6月8日書面通知中介協(xié)商修改合同內(nèi)容但未果。被告黃某于2008年7月4日通知原告要求解除合同及協(xié)議。故原告訴至本院，要求判令解除原告與被告黃某于2008年6月6日簽訂的買賣合同，被告黃某返還原告人民幣130,000元及銀行同期存款利息，被告T公司承擔連帶清償責任，并返還中介費4,150元。 被告黃某辯稱：不同意原告的訴訟請求，合同是雙方都在場的情況下簽訂的，沒有強迫原告。已經(jīng)告知了原告房屋上有抵押，并沒有隱瞞。而且抵押雖是個人借款，但合同簽訂后就還清了，注銷了抵押，不影響房屋交易。所以被告認為是原告違約，故應(yīng)扣除合同約定的違約金83,000元，余款47,000元同意返還。 被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司辯稱:合同明確房屋有抵押，雖然未告知是個人抵押貸款，但合同簽訂后抵押注銷了，不影響房屋交易。合同與補充協(xié)議都是雙方的真實意思表示，補充協(xié)議上約定的款項是裝修費補貼，不違反法律規(guī)定。原告支付給我公司的房款已交付被告黃某。我公司無過錯，不同意承擔連帶還款責任及返還居間費。 經(jīng)審理查明：2008年6月6日，原告、被告黃某及被告T公司居間下簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，乙方愿意委托丙方以總房款415,000元購買甲方座落上海市楊浦區(qū)市光三村某室房屋，該房設(shè)立有抵押，貸款余額200,000元。乙方向丙方交付意向金50,000元，在甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后三日內(nèi)，乙方向甲方支付首期款130,000元，該首期款中包含房價尾款20,000元，該款項由丙方暫為保管。乙方通過銀行貸款的方式支付房款200,000元，該款項在乙方的他項權(quán)證辦結(jié)且送交貸款銀行后十五個工作日內(nèi)，由貸款銀行直接支付給甲方。乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后七日內(nèi)向貸款銀行申請貸款，簽訂借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)并支付相關(guān)費用。在甲、乙雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，甲方應(yīng)去銀行申請?zhí)崆斑€款，并在貸款銀行許可的最短時限內(nèi)全額還清貸款，并由丙方代辦抵押注銷手續(xù)。乙方于該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶當日向甲方支付85,000元。甲、乙雙方于2008年6月16日前，共同赴該房地產(chǎn)所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。甲方應(yīng)于所有房款結(jié)清當日交房，向乙方辦理交房手續(xù)，辦理前述事項由丙方陪同，在甲方遷出戶口同時丙方將保管的房價尾款轉(zhuǎn)付給甲方。如甲方接受本協(xié)議所述買賣條件并簽訂本協(xié)議，則乙方同意將該意向金作為定金，委托丙方轉(zhuǎn)付給甲方。甲、乙雙方同意將定金交由丙方暫為保管，待甲、乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，由甲方從丙方處取回。甲、乙雙方同意于本協(xié)議生效后三日內(nèi)至丙方處簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，任何一方未能履行本條款，均屬違約，如乙方未能履行，則應(yīng)向甲方支付違約金，同時，乙方還應(yīng)向丙方支付總房款的2%的違約金，如甲方未能履行，則應(yīng)向乙方返還定金，并向乙方支付違約金，同時，甲方還應(yīng)向丙方支付總房款的2%的違約金。 當日,原告與被告黃某又簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為377,000元，雙方確認，在2008年9月5日前，共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。該合同補充條款中約定，甲方于簽訂買賣合同后七個工作日內(nèi)向貸款銀行提出還款申請，且于獲貸款銀行同意提前全額還款申請后的五個工作日內(nèi)還清所有貸款，并在取得抵押證及抵押注銷申請的相關(guān)材料后五日內(nèi)，辦理抵押注銷申請手續(xù)并取得收件收據(jù);在乙方抵押借款申請經(jīng)貸款銀行審核通過，且甲方抵押注銷手續(xù)辦理完結(jié)后五個工作日內(nèi)，甲乙雙方共同前往上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及抵押登記申請手續(xù)，并取得收件收據(jù)。附件三的付款協(xié)議中,雙方約定,乙方于2008年6月6日支付給甲方定金50,000元,于簽訂買賣合同后三日內(nèi)支付給甲方房款42,000元,甲方承諾該筆款項專項用于提前歸還甲方尚欠銀行的購房貸款及注銷銀行對該房地產(chǎn)設(shè)有的抵押權(quán),乙方對此知曉并同意,其中20,000元暫由中介方保管,于房屋交接驗收完畢且戶口遷出后當日，由中介方交于甲方;乙方向銀行申請貸款200,000元，該款項在乙方的他項權(quán)證辦結(jié)且送交貸款銀行后，由貸款銀行直接支付給甲方;乙方于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記當日支付給乙方房款85,000元。同時,雙方又簽訂了一份《協(xié)議書》，確認，買賣該房地產(chǎn)的名義成交價為377,000元，實際成交價為415,000元,差額部分為所有裝修及家具補貼款共計38,000元無正規(guī)發(fā)票,乙方放棄對該差額部分追索發(fā)票之權(quán)利,該款乙方于簽訂買賣合同后三日內(nèi)支付。 2008年6月6日，原告支付給被告T公司定金50,000元。2008年6月7日，原告支付給被告T公司代收房款80,000元及中介費4，150元。2008年6月7日，被告黃某收到被告T公司轉(zhuǎn)交的房款92,000元及裝修補貼款38,000元。被告黃某將其中購房尾款20,000元,交被告T公司保管。 2008年6月8日，原告遞交給被告T公司一份《修改及補充協(xié)議意向書》，要求對抵押條款、同住人補簽字等進行修改。2008年6月18日，原告向被告T公司去函表示，因沒有得到對《修改協(xié)議意向書》的回復(fù)，故要求退還已收取的房款。2008年7月4日，被告黃某向原告發(fā)出《解除合同通知》，表示原告不提供貸款資料，不辦理抵押借款合同，構(gòu)成根本違約，故通知解除合同，并按約處理違約金和賠償金。 另查明，被告黃某所有的系爭房屋系售后公房,原設(shè)有抵押，抵押權(quán)人為案外人王某，債權(quán)數(shù)額為200,000元。該抵押權(quán)于2008年6月13日注銷。該抵押權(quán)注銷后,兩被告未告知原告。 本院認為：原、被告三方簽訂的買賣居間合同與《上海市房地產(chǎn)買賣合同》在總房價款、辦理交易轉(zhuǎn)讓手續(xù)的時間等主要內(nèi)容上不一致，且對于系爭房屋上設(shè)立的抵押權(quán)情況在上述兩份合同上均與事實有誤，且該事實對于合同的履行有重大影響。在原 告要求修改合同的情況下，被告T公司理應(yīng)盡力促成雙方達成新的一致意見，對此，被告T公司未盡到其職責，存在一定責任，最終導(dǎo)致了雙方現(xiàn)均要解除合同，故不能認定違約責任。因雙方均不愿意履行該合同，故本院對于原告要求解除該合同的訴請應(yīng)予支持，解除合同的時間以原告提起本案訴訟之日為準。對于被告黃某要求扣除原告違約金之抗辯，因原告并未構(gòu)成違約，故本院不予采信，被告黃某應(yīng)全額返還其已收取的房款。原告要求被告T公司返還中介費的訴請，因居間方未如實告知與訂立合同有關(guān)的重要事實，且合同的重要內(nèi)容前后不一等導(dǎo)致合同解除，故本院應(yīng)予支持。但原告要求被告黃某支付已付房款利息及被告T公司承擔連帶責任之訴請，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第四百二十五條之規(guī)定，判決如下： 一、原告林某與被告黃某于2008年6月6日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)予2008年7月21日解除; 二、被告黃某應(yīng)于本判決生效之日十日內(nèi)返還原告林某購房款人民幣130,000元; 三、被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告林某中介費人民幣4,150元; 四、原告林某其余之訴訟請求，不予支持。 負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 本案受理費人民幣2,900元,減半收取計人民幣1,450元，由原告林某、被告黃某各負擔人民幣483元，被告上海T房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔人民幣484元。 如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

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投稿：水美

內(nèi)容審核：張曙光教授