土地抵押合同發(fā)生糾紛怎么辦

可以先雙方進行調解，調解不成功就可以進行起訴解決，讓法院進行相對公平的判決。

依據(jù)《民法典》，抵押是指債務人或第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權就該財產折價、變賣或拍賣后的價款優(yōu)先受償。而抵押合同就是抵押人與抵押權人訂立的關于設定抵押權的合同。抵押合同應當以書面形式訂立，合同內容主要包括：被擔保的主債權種類、數(shù)額;債務人履行債務的期限;抵押物的名稱、數(shù)量等情況;抵押擔保的范圍等。

土地抵押合同是因土地抵押合同糾紛提起的訴訟，依據(jù)《民事訴訟法》第24條，由被告住所地或者抵押合同履行地人民法院管轄。

處理土地抵押合同的法律依據(jù)主要是《民法典》。與保證合同一樣，抵押合同也是主合同的從合同，以主合同的存在為前提，隨主合同的消滅而消滅，抵押合同也具有一定獨立性，當事人可以單就抵押合同形成訴訟，故也將之作為一個獨立的第三級案由。在確定案由時需要注意，當事人同時就主合同和抵押合同提起訴訟的，應以主合同確定案由，不再列土地抵押合同。另，關于抵押合同的性質，理論上有兩種觀點，一種認為屬于物權行為;另一種認為屬于債權行為。我國主流觀點采債權行為說，抵押合同只是設立抵押權的合同，合同成立并不必然導致抵押權產生，抵押權的產生還得依賴公示登記。因此，確定案由時還需注意土地抵押合同與抵押權糾紛的區(qū)別，抵押權糾紛是物權糾紛，土地抵押合同是債權糾紛，兩者不能混同。

一、土地使用權抵押及其條件

土地使用權抵押，是指土地使用權的受讓人以土地使用權作為履行債務的擔保。當其不能履行債務時，債權人可以抵押的土地使用權折價或者以變賣的價款優(yōu)先受清償?shù)囊环N債的擔保形式。

根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用人在符合一定的條件的前提下，有權以土地使用權進行抵押。這些條件主要是：

1、抵押人是該幅土地的使用權人。亦即土地抵押合同的抵押人必須對抵押的土地享有使用權，不享有土地使用權的人，不能對土地使用權進行抵押。

2、抵押的土地使用權通常是有償取得的。經劃撥取得土地使用權的，如符合下列條件，并經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準的，其劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以抵押：

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

(4)依照法律規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權出讓金的。

3、土地使用權抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

4、抵押人必須未喪失土地使用權。土地使用權若因使用期限屆滿或被國家依法收回而不復存在的，不得抵押。

5、土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物也應隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押。

6、土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，并應當依照規(guī)定辦理抵押登記。

二、土地使用權抵押合同雙方當事人的權利和義務

土地使用權抵押合同訂立以后，即在雙方當事人之間產生一定的權利、義務關系。

抵押人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

1、以土地使用權作為抵押物的抵押人，不轉移抵押物，抵押人仍然按土地使用權出讓合同的規(guī)定占有、使用土地，并依法享有在抵押期間土地的孳息。但因債務人不履行債務后抵押物所產生的孳息除外，該孳息應屬于抵押權的范圍。

2、抵押人有權處理土地使用權。土地使用權抵押后，抵押人有權轉讓土地的使用權。但轉讓土地使用權時，為了保證抵押權人的利益應征得抵押權人的同意。否則，抵押人的轉讓行為無效。

3、抵押人對土地使用權抵押價值的剩余部分有權再設立債務擔保。一般地說，土地使用權抵押人不得就同一土地使用權的價值進行重復抵押。但是，這并不排除抵押人可以就同一土地使用權設定數(shù)個抵押權。

抵押人應當履行的義務就是保證抵押土地使用權的效力。抵押人應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定積極地開發(fā)、利用土地，保持土地利用的實用價值，不被他人所破壞。如果有第三人追索土地使用權的，抵押人應當及時通知抵押權人，以便保證抵押權人從抵押財產中享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

1、抵押權人對抵押物享有優(yōu)先足額受償?shù)臋嗬?。也就是說，如果債務人不履行債務，抵押權人即可以抵押物折價，變賣抵押物，取得優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。如果其他人侵害土地使用權，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

2、抵押權人享有代位請求賠償或補償?shù)臋嗬?。如果抵押物受到他人侵害時，抵押權人可以根據(jù)抵押人的讓與享有物上代位權。即可以直接向侵權人或保險公司請求賠償損失，取得賠償金或保險金。

3、抵押權人可以讓與抵押權。當?shù)盅簷嗳艘睬匪藗鶆諘r，為了履行償還債務之義務，可以把抵押權轉讓給他的債權人。但轉讓抵押權時應將債務一起讓與。

抵押權人應當履行的義務主要在于按債務關系的數(shù)額取得償還的數(shù)額，即在折價或變賣抵押物時，應將多余其債務的價款返還給抵押人。

三、有關土地使用權抵押的其他法律規(guī)定

在實踐中，當事人進行土地使用權抵押及解決當事人對土地使用權抵押時，除應當遵守上述法律規(guī)定外，還應遵守以下的法律法規(guī)的規(guī)定。

1、《中華人民共和國民法典》中有關土地使用權抵押的規(guī)定。

第四百一十八條【集體所有土地使用權抵押權的實行效果】以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

抵押權人在土地使用權抵押合同中依法享有的權利主要有：

1、抵押權人對抵押物享有優(yōu)先足額受償?shù)臋嗬?。也就是說，如果債務人不履行債務，抵押權人即可以抵押物折價，變賣抵押物，取得優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。如果其他人侵害土地使用權，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

2、抵押權人享有代位請求賠償或補償?shù)臋嗬?。如果抵押物受到他人侵害時，抵押權人可以根據(jù)抵押人的讓與享有物上代位權。即可以直接向侵權人或保險公司請求賠償損失，取得賠償金或保險金。

3、抵押權人可以讓與抵押權。當?shù)盅簷嗳艘睬匪藗鶆諘r，為了履行償還債務之義務，可以把抵押權轉讓給他的債權人。但轉讓抵押權時應將債務一起讓與。

抵押權人應當履行的義務主要在于按債務關系的數(shù)額取得償還的數(shù)額，即在折價或變賣抵押物時，應將多余其債務的價款返還給抵押人。

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內容審核：馮興元教授

來源：中國法院網(wǎng)-土地抵押合同發(fā)生糾紛怎么辦，