一、棚戶區(qū)取得房產(chǎn)證的困難因素有哪些?

棚戶區(qū)改造房是可以有房產(chǎn)證。但是會涉及以下問題：

1、短期內(nèi)不能辦理。原因多方面，政府主要是考慮不能確權(quán)這么多的房子，沖擊房地產(chǎn)市場。

2、繳納稅賦不確定。因為負責(zé)棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)是比較吃虧的，房地產(chǎn)先投入資金改造棚戶區(qū)，處在資金鏈不健全的時候，是不可能負責(zé)棚戶區(qū)這部分的稅款的。因為房地產(chǎn)沒有銷售業(yè)績，棚戶區(qū)改造居民就要繳納契稅。

3、改造后因此而產(chǎn)生了許多的二套房三套房甚至多套房，政府不易定這部分的稅賦。

一、棚戶區(qū)改造和城中村改造補償標準是否相同？

不同：根據(jù)棚戶區(qū)和城中村的土地性質(zhì)不同，補償方式自然也不能相同了，棚戶區(qū)改造的補償應(yīng)適用國有土地進行補償，而城中村則應(yīng)按照集體土地進行補償，對宅基地及房屋還要進行雙重補償。所以，不管是適用法律還是補償標準都是不同的。相同：當然兩者還有很多相似的情況，例如補償標準都不能降低現(xiàn)有生活水平。棚戶區(qū)改造和城中村改造區(qū)別很大，補償標準也不盡相同，明確兩者的差別有助于被征收人衡量補償是否合理。

棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收拆遷補償標準：

實物安置指的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區(qū)改造安置住房實行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，優(yōu)先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，合理規(guī)劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。

貨幣補償：被征收房屋的價值經(jīng)評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

二、棚戶區(qū)改造回遷房有房產(chǎn)證嗎

棚戶區(qū)改造房是可以有房產(chǎn)證。但是涉及很多的問題：1、短期內(nèi)不能辦理。原因多方面，政府主要是考慮不能確權(quán)這么多的房子，沖擊房地產(chǎn)市場。2、繳納稅賦不確定。因為負責(zé)棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)是很吃虧的，房地產(chǎn)先投入資金改造棚戶區(qū)，處在資金鏈不健全的時候，是不可能負責(zé)老百姓這部分的稅款的。因為房地產(chǎn)沒有銷售業(yè)績啊，沒有銷售出一套房，但棚戶區(qū)改造老百姓是要繳納契稅。3、改造后因此而產(chǎn)生了許多的二套房三套房甚至多套房，政府怎么收這部分房子的稅肯定要定高稅價，政府也很難定這部分的稅賦。

二、相關(guān)規(guī)定棚戶區(qū)認定如何做好？

棚戶區(qū)的認定如下：棚戶區(qū)是指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，即城市中結(jié)構(gòu)簡陋、抗災(zāi)性差、居住擁擠、功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。棚戶區(qū)的改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭的住房條件而推出的一項民心工程。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》第十三條加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計劃，因地制宜進行改造。棚戶區(qū)改造要符合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負擔控制在合理水平。

三、辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》困難的原因

業(yè)主在房產(chǎn)方面的投訴主要集中在以下幾個方面，辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》、物業(yè)管理、銷售合同、中介市場等。其中，業(yè)主不能辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》占了總投訴量的80%以上，且不乏反復(fù)上訴、群體上訴等情況。辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》真是如此困難嗎？難又是難在哪里呢？剖析《房地產(chǎn)權(quán)證》難辦《房地產(chǎn)權(quán)證》是房屋權(quán)屬的唯一的法律憑證。因此，對于產(chǎn)權(quán)證的辦理，國家有著嚴格的規(guī)定，缺少任何一個條件，都不能辦理產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)有關(guān)部門統(tǒng)計資料顯示，僅在新華鎮(zhèn)出現(xiàn)購買商品房后未有辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的有5000多戶，其原因主要有以下幾個方面： 第一， 房地產(chǎn)開發(fā)公司拖欠政府地價款。土地所有權(quán)屬國家，任何個人或單位使用國有土地都必須繳納一定的土地使用權(quán)出讓款（即地價款）給政府。它是辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的個人或單位不可或缺的必要條件之一。按照國家的相關(guān)文件規(guī)定，辦理產(chǎn)權(quán)證，必須要有國土資源和房屋管理局計財科關(guān)于該用地已交清地價款的清單。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)或經(jīng)營過程中拖欠政府地價款，便相應(yīng)地使業(yè)主在辦理房地產(chǎn)權(quán)證時難以受理。例如：地處****路的某（富麗）花園的房地產(chǎn)開發(fā)公司拖欠政府地價款達一千三百多萬，直接造成一千余住戶無法辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。在建設(shè)路的某樓房，同樣是因房地產(chǎn)開發(fā)公司拖欠政府地價款，造成60余戶不能辦證，但此開發(fā)公司拖欠款項只有十萬元。像后者拖欠款項不是很多的情況，《房地產(chǎn)權(quán)證》的辦理有望在各部門的協(xié)調(diào)下，在近期內(nèi)得到解決。第二， 一些房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營不善，處于破產(chǎn)、停產(chǎn)狀態(tài)，辦證資金難于籌集，無資金辦證。其實，單就辦證費用而言，其數(shù)額并不算高。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司自身經(jīng)營不善或開發(fā)投資決策出現(xiàn)重大失誤，使公司的各項運作因缺少資金而難以為繼，處于停產(chǎn)或破產(chǎn)狀態(tài)，再也不能籌集到辦證所需的各項費用。房產(chǎn)開發(fā)商未交納辦證費用，實際上就意味著業(yè)主辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》所需的后續(xù)資金完全缺失，辦證也是陷于無米下炊的境況。因此，像由這種情況而引發(fā)的集體上訴、重復(fù)上訴在整個投訴比率中占據(jù)著相當?shù)谋戎亍Ｏ聒P華路、建設(shè)北路、花城路、云山大道、竹苑街都存在類似的情況，而且相對數(shù)量較多。第三， 辦證資金被挪作他用。購房業(yè)主向公司繳交辦證費，但由于一些房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部管理混亂，不僅未能做到專款專用，還被公司挪作他用，從而造成缺乏足夠的資金辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。像這種情況業(yè)主的反應(yīng)最為氣憤，投訴欲望最為強烈。在松園大道某花園的王先生，一提起這件事，就忍不住要說上幾句氣話。王先生對開發(fā)商更是恨得"咬牙切齒"，他半開玩笑半認真地對我們說："這伙人不僅就是騙子，簡直就是昧著良心做事，沒有一點職業(yè)道德可言。我們從口袋里掏錢給他做生意，到頭來反而連本錢都給吞掉了！"第四， 一些房地產(chǎn)開發(fā)公司對掛靠行為管理不嚴，責(zé)任歸屬不清。開發(fā)公司只顧眼前利益，對掛靠者未能進行長期有力的監(jiān)督管理，引發(fā)問題，相互推搪責(zé)任，令問題變得復(fù)雜化。這類情況的出現(xiàn)一般集中在1992年至1995年之間。第五，銷售面積和產(chǎn)權(quán)登記面積有差異。業(yè)主在進行產(chǎn)權(quán)登記時，發(fā)現(xiàn)實際面積與銷售面積有差異（即縮水樓），同開發(fā)公司有爭議，從而使事情擱淺。面積縮水最直接的反應(yīng)，就是業(yè)主認為應(yīng)該退還其多交納的房款。例如：地處松園大道的某個大廈就因為公司與業(yè)主之間的面積有爭議，從而導(dǎo)致難70余戶不能辦理產(chǎn)權(quán)證。第六，開發(fā)公司銷售無證商品房，手續(xù)不完善。一些開發(fā)商無取得合法開發(fā)權(quán)，違規(guī)開發(fā)商品房，違規(guī)銷售，個別業(yè)主貪便宜購買商品房，造成無法辦理產(chǎn)權(quán)證。對于這種情況的形成，自然開發(fā)公司有著不可推卸的責(zé)任。但與業(yè)主法律法規(guī)意識不強，貪圖便宜的心態(tài)也是有著直接的關(guān)系。例如：房屋蓋好后，未經(jīng)任何的工程質(zhì)量驗收，也無銷售許可證便對外銷售。公益市場內(nèi)的100戶入住業(yè)主不能辦證，便是一個典型的例子。 結(jié)語：中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，再到今天如火如荼的全盛時期，只有短短的十年時間。房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展速度遠遠超過了人們的預(yù)期。因此，在此過程中出現(xiàn)規(guī)范滯后，管理、監(jiān)督不力也是一個不可避免的必然結(jié)果。《房地產(chǎn)權(quán)證》辦理難問題陷入今日之困境，也絕非是一日之寒所能形成的。當然，它的解決也是不可能一蹴而就的。它需要各部門的協(xié)調(diào)合作，更需要全社會的關(guān)注。在這里我想的說是，解決辦證難只是一個治標不治本的作法，因此，要從真正意義上解決，必須做到"防范先行"，強化消費者的法制意識，讓違法違規(guī)企業(yè)成無本之木、無水之魚。另一方面，要強化房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控力度，設(shè)立非常措施確保業(yè)主利益不受侵犯。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-棚戶區(qū)取得房產(chǎn)證的困難因素有哪些?，