怎樣確定房屋征收評(píng)估報(bào)告是合法的

第一，判斷出具評(píng)估報(bào)告的主體即評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估工作人員是否具備相應(yīng)的從業(yè)資格。根據(jù)《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條的規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。其中，暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事城鎮(zhèn)房屋拆遷房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，該暫定期依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第十一條第二款之規(guī)定為自新設(shè)立之日起一年。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為一、二、三級(jí)，也就是說(shuō)適格的主體應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)級(jí)別的資質(zhì)證書(shū)并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事業(yè)務(wù)，此外其還需取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，以評(píng)估機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展評(píng)估活動(dòng)并出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估師，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)登記注冊(cè)，取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)。

第二，判斷選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的方法是否合法。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選擇;協(xié)商不成的通過(guò)多數(shù)決定或者隨機(jī)選定來(lái)確定。也就是說(shuō)協(xié)商自主選擇是法定的方式，以前由征收人指定的做法是不具有合法性的。

第三，判斷房屋征收評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和形式是否符合法律的規(guī)定。內(nèi)容方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該堅(jiān)持客觀、公正、獨(dú)立的原則，不受任何第三方的不法干擾，按照市場(chǎng)比較等估價(jià)方法，同時(shí)符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條的要求，“對(duì)被征房屋價(jià)值的征收補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。

第四，判斷評(píng)估報(bào)告的產(chǎn)生程序是否合法。評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)依次進(jìn)行如下工作：(1)實(shí)地查勘形成記錄，并讓房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字或者蓋章;(2)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果并進(jìn)行公示;(3)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告;(4)對(duì)被征收人或房屋征收部門(mén)提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答;(5)對(duì)提出評(píng)估復(fù)核請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)告知評(píng)估結(jié)果?？梢哉f(shuō)，未按上述流程操作而產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果是具有程序瑕疵的。

第五，判斷評(píng)估報(bào)告是否超出了有效期限。通常情況下，評(píng)估報(bào)告的有限期是一年，期限屆滿(mǎn)后自動(dòng)失效。

第六，判斷是否將分戶(hù)評(píng)估報(bào)告送達(dá)給被征收人。將分戶(hù)評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人是必經(jīng)程序，若不進(jìn)行送達(dá)不但損害當(dāng)事人的知情款，也實(shí)際上剝奪了其提出異議的權(quán)利。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

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