一、沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補(bǔ)償決定

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補(bǔ)償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷補(bǔ)償評估方式是怎樣

我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。其中，后三者經(jīng)拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

二、房屋征收補(bǔ)償決定因評估報告程序和實體存在違法被撤銷

行政法系列2

房屋征收補(bǔ)償決定因評估報告程序和

實體存在違法被撤銷

壹、案件基本信息

案號：（2016）吉02行初12號

案由：房屋征收補(bǔ)償

法院：吉林省吉林市中級人民法院

爭議焦點：房屋評估報告檢測

貳、案情簡介

2014年5月，永吉縣政府將縣城城東棚戶區(qū)四區(qū)改造等項目列入永吉縣2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展補(bǔ)充計劃的議案，該議案于2014年9月30日經(jīng)永吉縣第十七屆人大常委會第十八次會議批準(zhǔn)。永吉縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2014年10月14日出具意見，認(rèn)為該城區(qū)改造項目符合縣城總體規(guī)劃。永吉縣縣城棚戶區(qū)改造實施工作組辦公室于2014年10月17日出具情況說明，說明已將該城區(qū)改造項目列入永吉縣縣城棚戶區(qū)（危舊房）改造項目計劃。永吉縣發(fā)展和改革局于2014年11月3日出具說明，說明該城區(qū)改造項目已列入2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展補(bǔ)充計劃。原告的房屋坐落于改造征收范圍內(nèi)，房證建筑面積181.66平方米，另建有面積為120平方米和40平方米無證房，合計房屋總面積為341.66平方米；用途為商業(yè)辦公用房，用于物資經(jīng)銷處和圍欄廠生產(chǎn)經(jīng)營；附帶還有通過出讓方式取得的面積為946.66平方米有證商業(yè)用地。

2015年2月26日，永吉縣政府發(fā)布說明，對《永吉縣城東棚戶區(qū)（城中村）改造項目房屋征收補(bǔ)償方案》作出部分修改，并將此說明張貼公示。

同年3月3日至5日，召開房屋征收與補(bǔ)償方案解讀大會。

3月6日，北京吉翔房地產(chǎn)評估有限公司受永吉縣房屋征收經(jīng)辦中心委托，出具了《永吉縣縣城城東棚戶區(qū)四區(qū)（城中村）改造項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》。

4月3日，永吉縣房屋征收經(jīng)辦中心在吉林銀行建立專儲賬戶，存入征收補(bǔ)償資金1億元。

4月8日，永吉縣政府作出永政房征[2015]1號《房屋征收決定》，該決定確定了對縣城城東棚戶區(qū)四區(qū)（城中村）范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收、征收實施時間、簽約期限等內(nèi)容。

同日發(fā)布永政告字[2015]1號《房屋征收公告》并于拆遷范圍公告欄張貼。

4月27日至29日，永吉縣房屋征收經(jīng)辦中心作出《永吉縣城城東棚戶區(qū)四區(qū)（城中村）改造項目評估機(jī)構(gòu)選定實施方案》并公告。

4月30日，永吉縣房屋征收經(jīng)辦中心召開城東棚戶區(qū)四區(qū)（城中村）改造項目選定評估單位大會，選定本項目房屋征收房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為吉林市潤興房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為吉林市瑞恩資產(chǎn)評估有限公司、農(nóng)作物評估機(jī)構(gòu)為吉林市匯正價格評估有限公司、土地評估機(jī)構(gòu)為吉林市奧證土地評估有限公司，并簽訂委托合同。

被告委托的評估單位分別于2015年6月19日、26日和同年7月31日向原告送達(dá)了《房地產(chǎn)估價結(jié)果分戶報告》、《室內(nèi)裝修估價結(jié)果報告》、《附屬物估價結(jié)果報告》、《地上附著物征收清查評估結(jié)果分戶報告》、《土地估價結(jié)果分戶報告單》及《資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表》。其中附屬物估價報告中遺漏了一口機(jī)井、三相電配電箱（含動力電）等主要備；資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表中未附帶項目明細(xì)，遺漏多處設(shè)備目，未交待當(dāng)事人在規(guī)定時間申請復(fù)核評估的權(quán)利，且未有評估師簽字；土地估價分戶報告單中亦未交待當(dāng)事人申請復(fù)核評估的權(quán)利，且未有評估師蓋章和簽字。原告認(rèn)為被告的評估行為存在很多違法且不公平之處，自稱在規(guī)定時間內(nèi)提出了復(fù)核申請，被告及評估機(jī)構(gòu)人員曾去現(xiàn)場復(fù)評，但一直未給出復(fù)評報告。

被告稱在規(guī)定時間既未收到原告要求復(fù)評的申請，也未進(jìn)行過復(fù)評。

2015年9月15日，被告永吉縣政府對原告作出永政房征補(bǔ)[2015]3號《房屋征收補(bǔ)償決定》。

叁、訴訟請求與答辯意見

訴訟請求：

一、被告作出的征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實不清、程序違法。

1、原告在收到評估報告后，依法提出復(fù)評申請，而被告以“被征收人在法定期限內(nèi)未行使相關(guān)權(quán)利”為由，作出征收補(bǔ)償決定，屬認(rèn)定事實不清；被告及評估機(jī)構(gòu)沒有依法對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，違反了《吉林市國有地上房屋征收及補(bǔ)償條例》第二十五條之規(guī)定，屬程序違法。

2、被告在向原告送達(dá)相關(guān)問題答復(fù)的同時一并送達(dá)征收補(bǔ)償決定的行為，嚴(yán)重?fù)p害原告合法權(quán)益，且答復(fù)和決定內(nèi)容與事實不符。

被告沒有履行協(xié)商程序即作出決定違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條  之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

3、原告要求貨幣補(bǔ)償500萬元，具有事實和法律依據(jù)。

原告經(jīng)營場所的地理條件優(yōu)越，實際經(jīng)營使用商業(yè)房屋面積近350平方米，商業(yè)出讓土地面積為946.66平方米，原告為進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和建設(shè)開發(fā)投入巨大，有大量生產(chǎn)設(shè)備、附屬物及果樹等，原告被征收后需按市場價格投入近500萬元才能達(dá)到原生產(chǎn)經(jīng)營的條件。

4、被告沒有對征收決定以及補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條  、第十三條  以及《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第七條、第八條、第九條、第十條之規(guī)定，屬程序違法。

二、被告作出決定的依據(jù)不合法。

征收補(bǔ)償決定依據(jù)的《房地產(chǎn)估價結(jié)果分戶報告》、《室內(nèi)裝修估價結(jié)果報告》、《附屬物估價結(jié)果報告單》、《資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表》《土地估價結(jié)果分戶報告單》、《地上附著物征收清查評估結(jié)果分戶報告》違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條  之規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)沒有對類似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行測算，沒有考慮房地產(chǎn)的商業(yè)用途，現(xiàn)該地段建龍房地產(chǎn)開發(fā)出售的樓盤商業(yè)用房，已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米以上，而評估報告中房地產(chǎn)單價為3106元/平方米，明顯低于同類市場價格。

原告被征收同類地塊的住宅評估價值高于原告的商業(yè)房屋價值，明顯不符合常理。

因此評估報告確定的補(bǔ)償價格應(yīng)確定為無效。

三、被告補(bǔ)償決定中認(rèn)定的房屋面積與事實不符。

被告作出的房屋征收補(bǔ)償決定遺漏補(bǔ)償項目，原告多次向被告征收部門說明此事，但未予答復(fù)。

四、原告被征收的房屋、土地等作為商業(yè)經(jīng)營已經(jīng)有十五年，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條  :“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

”被征收房屋在評估時未包括房屋用途的客觀收益，被告在沒有查清事實的情況下，作出的房屋征收補(bǔ)償決定嚴(yán)重?fù)p害原告合法利益。

五、評估機(jī)構(gòu)是由被告單方委托，沒有進(jìn)行合法的協(xié)商選定程序，違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條  及《吉林市城市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第十四條之規(guī)定，委托評估程序違法。

六、被告依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條  第一款  規(guī)定作出的征收補(bǔ)償決定，在安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上沒有法律依據(jù)，屬適用法律錯誤。

七、根據(jù)《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定的公平補(bǔ)償原則，對被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后經(jīng)營條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

本案中評估價格顯然低于市場價格，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于法定的;類似房地產(chǎn)的市場價格;，補(bǔ)償決定顯失公平。

綜上，被告依據(jù)錯誤的評估報告，在沒有合法依據(jù)且事實不清、適用法律錯誤、程序違法的情況下作出的房屋征收補(bǔ)償決定違法，請求依法撤銷被告作出的征收補(bǔ)償決定。

答辯意見：

一、答辯人行為實體合法。為了社會公共利益，實施城東棚戶區(qū)四區(qū)改造項目，目的是為了改善廣大居民的生活環(huán)境及居住條件，是公益性項目。

二、答辯人的行為程序合法。答辯人實施征收過程嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《吉林市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及其他相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，不存在不當(dāng)之處。

三、原告始終沒有提出復(fù)核評估申請，只是對評估結(jié)果不接受，對此答辯人已經(jīng)給予了書面答復(fù)。原告要求土地補(bǔ)償事宜，不屬于本征收補(bǔ)償決定解決的問題。

答辯人作出的征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實清楚，原告的訴請沒有事實和法律依據(jù)。

請求依法駁回原告的訴訟請求

肆、法院認(rèn)為和結(jié)論

法院認(rèn)為：

一、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第二款規(guī)定:整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。本案中被告作出征收補(bǔ)償決定所依據(jù)的評估報告，從六份評估報告形式要件的合法性審查上看，分別存在沒有評估師簽字；未附帶設(shè)備、資產(chǎn)明細(xì)或者說明；未標(biāo)注或釋明被征收人享有申請復(fù)核評估的權(quán)利等不符合法定形式要件要求的問題。

二、從評估報告的實體內(nèi)容看，在對被征收的附屬物評估上存在評估漏項以及在資產(chǎn)、設(shè)備評估上漏項的問題。鑒于此，上述評估報告明顯存在缺乏客觀公正性及合法性問題，故其已不能作為被告作出行政行為的合法依據(jù)。

三、被告的征收補(bǔ)償決定在適用法律上，僅僅引用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條  第一款  關(guān)于程序和權(quán)限方面的規(guī)定，而在實體處理上卻未引用相關(guān)法律、法規(guī)依據(jù)，故明顯屬于適用法律不當(dāng)。

綜上所述，被告作出的征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實不清，主要證據(jù)不足，且適用法律不當(dāng)，故依法應(yīng)予撤銷。

法院判決：

一、撤銷被告永吉縣人民政府作出的永政房征補(bǔ)（2015）3號房屋征收補(bǔ)償決定；

二、限被告永吉縣人民政府于本判決生效之日起60日內(nèi)重新作出行政行為。

律師后語

1、房屋評估報告是房屋征收補(bǔ)償案件中爭議的焦點所在，直接關(guān)乎到被征收人獲得補(bǔ)償數(shù)額大小，因此法院對于該報告進(jìn)行嚴(yán)格地形式和實質(zhì)審查。

2、對評估報告合法性審查：評估師的簽字、資產(chǎn)明細(xì)說明、復(fù)核權(quán)利的告知。對評估報告實體審查：評估漏項。因此，確認(rèn)該報告缺乏合法性和公正性，進(jìn)而否定對依據(jù)該報告作出的行政行為。

3、該案論證非常簡明扼要，但直擊要害。類似案例可參見：（2018）云05行初35號，該案法院判決行政行為違法，要求被告采取補(bǔ)救措施，與本案撤銷行政行為，限被告重新作出行政行為稍有不同。

孫承龍律師

現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京盈科（合肥）律師事務(wù)所，已提供嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)、高效的法律服務(wù)為執(zhí)業(yè)要求，主辦過眾多疑難復(fù)雜案件、取得了良好的法律效果，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。

擅長領(lǐng)域：合同糾紛、婚姻家庭、征地拆遷、刑事辯護(hù)、勞動爭議等。

三、無合法有效的評估報告可否作出征收補(bǔ)償決定

無合法有效的評估報告可否作出征收補(bǔ)償決定

在沒有合法有效的房屋評估報告時，如果沒有合法有效評估報告的，不能作出征收補(bǔ)償決定，即使作出征收補(bǔ)償決定，也是無效的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

怎么申請強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定

1、去哪里申請強(qiáng)制執(zhí)行

申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行征收補(bǔ)償決定案件，由房屋所在地基層人民法院管轄，高級人民法院可以根據(jù)本地實際情況決定管轄法院。

2、申請強(qiáng)制執(zhí)行要提交什么資料

申請機(jī)關(guān)向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，除提供《條例》第二十八條規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行申請書及附具材料外，還應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

(1)征收補(bǔ)償決定及相關(guān)證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件;

(2)征收補(bǔ)償決定送達(dá)憑證、催告情況及房屋被征收人、直接利害關(guān)系人的意見;

(3)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估材料;

(4)申請強(qiáng)制執(zhí)行的房屋狀況;

(5)被執(zhí)行人的姓名或者名稱、住址及與強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)的財產(chǎn)狀況等具體情況;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)由申請機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人簽名，加蓋申請機(jī)關(guān)印章，并注明日期。

強(qiáng)制執(zhí)行的申請應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個月內(nèi)提出;逾期申請的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理。

3、法院的受理

人民法院認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行的申請符合形式要件且材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在接到申請后五日內(nèi)立案受理，并通知申請機(jī)關(guān);不符合形式要件或者材料不全的應(yīng)當(dāng)限期補(bǔ)正，并在最終補(bǔ)正的材料提供后五日內(nèi)立案受理;不符合形式要件或者逾期無正當(dāng)理由不補(bǔ)正材料的，裁定不予受理。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：頭條-沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補(bǔ)償決定，