一、征收案件中的性質(zhì)認(rèn)定與評(píng)估時(shí)點(diǎn)，該怎么確定？

在征收拆遷的復(fù)雜環(huán)境中，房屋性質(zhì)的認(rèn)定與評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定猶如兩大支柱，支撐起整個(gè)補(bǔ)償過(guò)程的公正性和合法性。這兩個(gè)要素既是各方權(quán)益較量的焦點(diǎn)，也是法律實(shí)踐中的難點(diǎn)所在。征收拆遷案件中房屋性質(zhì)和評(píng)估時(shí)點(diǎn)如何確定？下面由北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師來(lái)跟大家聊一聊。

律師觀點(diǎn)

房屋性質(zhì)認(rèn)定，是確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度的基礎(chǔ)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，已登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積主要依據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；而對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，則需要按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。這意味著，即使是農(nóng)村地區(qū)，諸如商鋪、住宅、工業(yè)用房等不同類(lèi)型的房屋，在征收時(shí)都應(yīng)按照各自的真實(shí)用途和規(guī)劃許可來(lái)進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定。

在實(shí)際案例中，例如“正山研究”曾報(bào)道過(guò)的案件，平壩區(qū)政府在征收過(guò)程中未按商鋪性質(zhì)評(píng)估被征收人張佳卉的部分房屋，最終法院判決認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估，而非僅憑初始登記性質(zhì)，確保了被征收人的合理補(bǔ)償。

評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選擇在很大程度上決定了被征收房屋的價(jià)值大小。按照我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，在征收補(bǔ)償過(guò)程中，評(píng)估時(shí)點(diǎn)通常設(shè)定為“房屋征收決定公告之日”。這是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間點(diǎn)較為明確且具有公示性，能夠最大程度地反映房屋在征收決定作出時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，體現(xiàn)了“公平補(bǔ)償”原則。

然而，若雙方未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，后續(xù)進(jìn)入法律程序時(shí)，評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定還需要結(jié)合具體情況靈活處理，避免僵化適用法律，確保被征收人在長(zhǎng)時(shí)間等待補(bǔ)償期間，因市場(chǎng)波動(dòng)等原因造成的房屋價(jià)值貶損得到合理補(bǔ)償。

征收拆遷案件中的房屋性質(zhì)認(rèn)定與評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定，是衡量補(bǔ)償是否公正的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。正確識(shí)別房屋性質(zhì)，確保被征收人在同等條件下得到與房屋實(shí)際價(jià)值相符的補(bǔ)償；適時(shí)合理地確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)，杜絕因時(shí)間流逝而引發(fā)的不公平現(xiàn)象。因此，每一個(gè)即將或正在經(jīng)歷征收拆遷的公民，都應(yīng)該了解并重視這兩個(gè)方面的法律規(guī)定，以保障自身合法權(quán)益免受侵害。

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維權(quán)。

二、查定征收和查驗(yàn)征收的適用范圍

(1)查賬征收也稱“查賬計(jì)征”或“自報(bào)查賬”。納稅人在規(guī)定的納稅期限內(nèi)根據(jù)自己的財(cái)務(wù)報(bào)表或經(jīng)營(yíng)情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)其營(yíng)業(yè)額和所得額，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，先開(kāi)繳款書(shū)，由納稅人限期向當(dāng)?shù)卮斫饚?kù)的銀行繳納稅款。這種征收方式適用于賬簿、憑證、財(cái)務(wù)核算制度比較健全，能夠據(jù)以如實(shí)核算，反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果，正確計(jì)算應(yīng)納稅款的納稅人。

(2)查定征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)按期查定納稅人的實(shí)物量而確定其應(yīng)納稅額，進(jìn)行分期征收稅款的一種征收方式。

(3)查驗(yàn)征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某些難以進(jìn)行源泉控制的征收對(duì)象，通過(guò)查驗(yàn)證、照和實(shí)物，據(jù)以征稅而采取的一種征收方式。這種征收方式適用于經(jīng)營(yíng)：品種比較單一、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、時(shí)間和商品來(lái)源不固定的納稅人。

(4)定期定額征收也稱“雙定”，是由稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人一定經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)的應(yīng)納稅收入或所得額和應(yīng)納稅額進(jìn)行核定，分期征收稅款的一種征收方式。它是由納稅人先自行申報(bào)，再由稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)情況，經(jīng)民主評(píng)議后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其一定期間內(nèi)應(yīng)納的各項(xiàng)稅額，分期征收。在核定期限內(nèi)，稅額一般不作變動(dòng)，如果經(jīng)營(yíng)情況有較大變化，定額稅款應(yīng)及時(shí)調(diào)整。由于它是對(duì)納稅人一定時(shí)期內(nèi)確定應(yīng)納稅額的做法，故稱為定期定額，簡(jiǎn)稱“雙定”?！?/p>

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)稅收征收管理法2022修訂

第二十八條　稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定征收稅款，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定開(kāi)征、停征、多征、少征、提前征收、延緩征收或者攤派稅款。

農(nóng)業(yè)稅應(yīng)納稅額按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定。

第二十九條　除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。

第三十條　扣繳義務(wù)人依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務(wù)。對(duì)法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定負(fù)有代扣、代收稅款義務(wù)的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其履行代扣、代收稅款義務(wù)。

扣繳義務(wù)人依法履行代扣、代收稅款義務(wù)時(shí)，納稅人不得拒絕。納稅人拒絕的，扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定付給扣繳義務(wù)人代扣、代收手續(xù)費(fèi)。

(1)查賬征收也稱“查賬計(jì)征”或“自報(bào)查賬”。納稅人在規(guī)定的納稅期限內(nèi)根據(jù)自己的財(cái)務(wù)報(bào)表或經(jīng)營(yíng)情況，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)其營(yíng)業(yè)額和所得額，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，先開(kāi)繳款書(shū)，由納稅人限期向當(dāng)?shù)卮斫饚?kù)的銀行繳納稅款。這種征收方式適用于賬簿、憑證、財(cái)務(wù)核算制度比較健全，能夠據(jù)以如實(shí)核算，反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果，正確計(jì)算應(yīng)納稅款的納稅人。

(2)查定征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)按期查定納稅人的實(shí)物量而確定其應(yīng)納稅額，進(jìn)行分期征收稅款的一種征收方式。

(3)查驗(yàn)征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某些難以進(jìn)行源泉控制的征收對(duì)象，通過(guò)查驗(yàn)證、照和實(shí)物，據(jù)以征稅而采取的一種征收方式。這種征收方式適用于經(jīng)營(yíng)：品種比較單一、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、時(shí)間和商品來(lái)源不固定的納稅人。

(4)定期定額征收也稱“雙定”，是由稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人一定經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)的應(yīng)納稅收入或所得額和應(yīng)納稅額進(jìn)行核定，分期征收稅款的一種征收方式。它是由納稅人先自行申報(bào)，再由稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)情況，經(jīng)民主評(píng)議后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其一定期間內(nèi)應(yīng)納的各項(xiàng)稅額，分期征收。在核定期限內(nèi)，稅額一般不作變動(dòng)，如果經(jīng)營(yíng)情況有較大變化，定額稅款應(yīng)及時(shí)調(diào)整。由于它是對(duì)納稅人一定時(shí)期內(nèi)確定應(yīng)納稅額的做法，故稱為定期定額，簡(jiǎn)稱“雙定”。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》

第二十八條　稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定征收稅款，不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定開(kāi)征、停征、多征、少征、提前征收、延緩征收或者攤派稅款。

農(nóng)業(yè)稅應(yīng)納稅額按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定。

第二十九條　除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。

第三十條　扣繳義務(wù)人依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務(wù)。對(duì)法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定負(fù)有代扣、代收稅款義務(wù)的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其履行代扣、代收稅款義務(wù)。

扣繳義務(wù)人依法履行代扣、代收稅款義務(wù)時(shí)，納稅人不得拒絕。納稅人拒絕的，扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定付給扣繳義務(wù)人代扣、代收手續(xù)費(fèi)。

三、征收評(píng)估機(jī)構(gòu)由誰(shuí)確定

法律分析：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第二條 下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：

(一)城市市區(qū)的土地;

(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地;

(三)國(guó)家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：馮立影律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-征收案件中的性質(zhì)認(rèn)定與評(píng)估時(shí)點(diǎn)，該怎么確定？，