房屋拆遷是圍繞房屋價(jià)值來(lái)進(jìn)行的，確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷的關(guān)鍵，因此對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選擇顯得至關(guān)重要。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。目前，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法(征求意見(jiàn)稿)》第15條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”。

在拆遷行為中，無(wú)論貨幣安置還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換最重要的原則是按照原房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行安置兌換。對(duì)原房進(jìn)行評(píng)估不僅是貨幣補(bǔ)償安置的依據(jù)，也是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算差價(jià)的依據(jù)。因此，對(duì)原房的價(jià)值評(píng)估成為拆遷矛盾的焦點(diǎn)。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”。

對(duì)于房屋的物理屬性來(lái)說(shuō)，其所屬的區(qū)位、房屋結(jié)構(gòu)、地理位置相對(duì)來(lái)說(shuō)變化比較小，在拆遷辦證的短時(shí)期內(nèi)，房屋屬性基本不變，評(píng)估價(jià)格基本能真實(shí)反映房屋的價(jià)值。隨著拆遷期限的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，拆遷房屋的價(jià)值也在悄然變化。因此，房屋價(jià)值的評(píng)估很重要的因素是時(shí)間問(wèn)題，在拆遷評(píng)估和賠償時(shí)需要選擇同樣的時(shí)間點(diǎn)，才能真正體現(xiàn)房屋的價(jià)值。

拆遷工作有兩個(gè)基本原則，一是房屋拆遷圍繞房屋的價(jià)值進(jìn)行拆遷的原則。無(wú)論是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式還是貨幣補(bǔ)償?shù)男问?，都必須保證通過(guò)評(píng)估的形式體現(xiàn)原房的真實(shí)價(jià)值?！段餀?quán)法》規(guī)定物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)又包括占有、使用、收益權(quán)。房屋拆遷不僅是對(duì)所有權(quán)的補(bǔ)償，還包括用益物權(quán)的補(bǔ)償，特別是收益權(quán)的調(diào)整，房屋物權(quán)的價(jià)值在拆遷過(guò)程中，是由評(píng)估來(lái)體現(xiàn)的。采取實(shí)物調(diào)換，在同等地段其房屋面積是不變的，物權(quán)可以保障，不同地段其面積發(fā)生上浮或下降，可以體現(xiàn)用益物權(quán)的價(jià)值。而采取貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是原房?jī)r(jià)值的體現(xiàn)，也是同時(shí)問(wèn)段內(nèi)同等地段同等面積的房屋貨幣金額。拆遷時(shí)間與評(píng)估時(shí)間的不同，直接導(dǎo)致用益物權(quán)的損失，保護(hù)原房?jī)r(jià)值是對(duì)房屋物權(quán)的保護(hù)，不能因?yàn)椴疬w期限的延長(zhǎng)，導(dǎo)致被拆遷人原有房屋的價(jià)值發(fā)生貶值或者是房屋物權(quán)的減少或滅失。

二是保證拆遷的公平性、公正性、合理性的原則。保護(hù)拆遷雙方利益不受侵害是保證拆遷公平、公正、合理的前提。黨的十六屆三中全會(huì)明確“保障所有市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”，對(duì)于不進(jìn)入交易市場(chǎng)的財(cái)產(chǎn)，《憲法》也規(guī)定“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”。被拆遷人是被動(dòng)參與拆遷過(guò)程，對(duì)于房屋利益更應(yīng)合理保護(hù)。無(wú)論被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償還是房屋調(diào)換的形式進(jìn)行安置，都應(yīng)保證原有房屋面積不減少，實(shí)現(xiàn)拆遷雙方利益的對(duì)等交換。我國(guó)民法的一項(xiàng)重要原則是對(duì)權(quán)利人的權(quán)利實(shí)行平等保護(hù)，《物權(quán)法》第4條“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”。

在房屋拆遷過(guò)程中，由于拆遷過(guò)程延長(zhǎng)，以及政府配套設(shè)施或城市建設(shè)的加快，被拆遷地塊的土地價(jià)值也在增長(zhǎng)。但由于拆遷評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定頒發(fā)拆遷許可證的時(shí)點(diǎn)，對(duì)于被拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估也定位于辦證之時(shí)，對(duì)于后期的地塊升值、房屋升值，被拆遷人不能合法享有，而對(duì)于拆遷人修建的房屋則按房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)。特別是在城市大發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大的同時(shí)，城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格更存在水漲船高的現(xiàn)象，無(wú)論新房還是舊房的價(jià)格都將隨著建設(shè)力度的加大而上升。如果按照辦證時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，敏感的房?jī)r(jià)早己開(kāi)始上漲了，注定選擇貨幣安置的房屋此時(shí)已經(jīng)發(fā)生貶值。在瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房的價(jià)格可以隨市場(chǎng)而定價(jià)，被拆遷房屋的價(jià)格卻定格在過(guò)去的時(shí)間，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也違背了公平原則。

拆遷評(píng)估報(bào)告不僅決定拆遷談判中房屋的價(jià)值，在拆遷過(guò)程中也是管理機(jī)關(guān)及法院判決的依據(jù)。評(píng)估報(bào)告對(duì)于拆遷補(bǔ)償有決定性作用，法律地位也相當(dāng)重要。而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低，是引發(fā)拆遷矛盾的一個(gè)主要因素。能否讓群眾分享城市化及土地升值帶來(lái)的溢價(jià)收益，以及合理提高征地和拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是拆遷立法和實(shí)踐中應(yīng)該予以關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。

被拆遷人的利益受保護(hù)需要法律的保障。建立合理的評(píng)估制度，對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，簽約前評(píng)估師進(jìn)行修正，評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)為簽訂合同之日，實(shí)現(xiàn)房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，保證被拆遷人原有房屋的物權(quán)。

政府對(duì)拆遷活動(dòng)必須進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，以確保拆遷的公開(kāi)、公平、公正。因此，對(duì)拆遷中的房屋補(bǔ)償價(jià)格，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。細(xì)化拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)不同時(shí)間的區(qū)位地段細(xì)化房屋價(jià)格，拆遷指導(dǎo)價(jià)的制定可以定期向社會(huì)公布，并且公布數(shù)據(jù)來(lái)源。被拆遷的房屋可按照評(píng)估價(jià)格協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)于低于政府拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)的評(píng)估，可按照“指導(dǎo)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

“拆遷”不僅是“拆”，不是簡(jiǎn)單的將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除;而更重于“遷”，應(yīng)該是對(duì)原土地使用者的暫時(shí)或永久遷移。在城市發(fā)展的過(guò)程中，建設(shè)應(yīng)該是拆遷雙方互惠互利，城市發(fā)展的成果應(yīng)該人人享有。拆遷人能夠順利征地拆遷，合理運(yùn)用資金取得利益;被拆遷人的居住環(huán)境、居住條件得到改造;城市發(fā)展得到提高，城市居民享受城市發(fā)展的共贏結(jié)果。保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益是根本解決拆遷矛盾的關(guān)鍵，只有合法合理的保護(hù)各方利益，才不致因拆遷失掉民心，杜絕各類(lèi)拆遷上訪極端事件的發(fā)生。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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