#該怎樣擬定工程合同？詳細的工程條款有哪些？其中應(yīng)注意哪些事項？#

簽訂合同雙方： 建設(shè)單位：________________，以下簡稱甲方 施工單位：________________，以下簡稱乙方為明確甲乙方雙在施工過程中的權(quán)利義務(wù)，促使雙方互相創(chuàng)造條件，搞好配合協(xié)作，按時保質(zhì)保量地完成國家的基本建設(shè)任務(wù)，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特簽訂本合同，以便共同遵守。 第一條 總則 一、工程名稱： 二、國家（或各部委、或省、自治區(qū)、市政府、計委、建委等有關(guān)單位）對工程的批準投資計劃、工程項目表、申請建筑許可執(zhí)照，計劃任務(wù)書，初步設(shè)計、總概算等文件號。 三、工程編號：________________。 四、工程地點：________________。 五、工程范圍：本合同全部工程建筑安裝面積共計平方米（各單項工程建筑安裝面積詳見工程項目一覽表略）。 六、工程造價：本合同全部工程施工圖預(yù)算造價為人民幣元（各單項工程造價詳見工程項目一覽表略）。 第二條 工程期限 本合同全部工程____年____月____日開工至____年____月____日竣工（各單項工程、中間交工工程開、竣工日期詳見工程項目一覽表略）。 在組織施工過程中，如遇下列情況，得順延工期，雙方應(yīng)及時進行協(xié)商，并通過書面形式確定順延期限： 一、因天災(zāi)或人力不能抗拒的原因被迫停工者； 二、因甲方提出變更計劃或變更施工圖而不能繼續(xù)施工者； 三、因甲方不能按期供圖、供料、供設(shè)備或其所供材料，以及設(shè)備不合規(guī)格要求，被迫停工或不能順利施工者。 第三條 施工準備 一、甲方在開工前應(yīng)辦妥征地拆遷：申請領(lǐng)取建筑執(zhí)照；清除施工場地范圍內(nèi)影響施工的原有管線、綠化等障礙物；解決施工用地（包括材料、構(gòu)件的堆放和中轉(zhuǎn)場地，搭建大型臨時設(shè)施用地）；解決施工用水源、電源和運輸?shù)缆返慕油?；?yīng)于____年____月____日向乙方提供所有工程設(shè)計圖紙份；組織設(shè)計、施工單位進行工程設(shè)計交底。 二、乙方在開工前應(yīng)組織有關(guān)人員學(xué)習和熟悉圖紙，參與設(shè)計交底；編好施工圖預(yù)算；負責編制施工組織設(shè)計或施工方案；進行施工場地的平整，施工地區(qū)內(nèi)的用水、用電、道路以及搭建施工臨時設(shè)施，安排施工總進度計劃，儲備材料， 工程施工合同范本加工構(gòu)件，做好一切施工準備。 第四條 物資供應(yīng) 一、本合同全部所需材料按下列（ ）項供應(yīng)方式辦理。 1．特殊材料、統(tǒng)配部管材料及統(tǒng)配部管機電產(chǎn)品，均由甲方負責采購供應(yīng)至乙方指定地點，其他材料均由乙方負責采購供應(yīng)； 2．統(tǒng)配部管材料由乙方負責辦理申請、訂貨、調(diào)劑使用； 特殊材料及統(tǒng)配部管的機電產(chǎn)品由甲方負責采購供應(yīng)至乙方指定地點，其他材料均由乙方負責采購供應(yīng)； 3．包工不包料工程，全部材料由甲方采購供應(yīng)到現(xiàn)場或指定的加工地點； 4．________________________________ 二、成套設(shè)備和非標準設(shè)備，由甲方負責辦理申請、訂貨及加工、引進成套設(shè)備在交付乙方前，甲方應(yīng)負責商品檢驗。在施工現(xiàn)場加工的非標準設(shè)備，甲方可委托有條件的乙方加工。 三、工程所需材料如因供應(yīng)部門的規(guī)格品種或材質(zhì)不能滿足工程所需要求，必須以其他規(guī)格品種代替或加工處理時，應(yīng)事先取得原設(shè)計單位和甲乙雙方的同意，在辦理有關(guān)手續(xù)后實行，由于代用或加工而發(fā)生的量差、價差及加工費，由負責供應(yīng)之一方負擔。 四、凡應(yīng)附有合格證明的材料，在進入施工現(xiàn)場時必須驗證，如無證明，須經(jīng)試驗合格方準使用，其試驗費應(yīng)由負責供應(yīng)之一方負擔。 五、由甲方負責供應(yīng)的材料和設(shè)備，如未按期供應(yīng)或規(guī)格質(zhì)量不符要求，經(jīng)雙方努力仍無法解決，因此造成乙方的損失，由甲方負擔。 第五條 工程款結(jié)算 一、本合同全部工程造價的結(jié)算方式，按下列第（ ）項辦理； 1．以施工圖預(yù)算加增減變更預(yù)算進行結(jié)算； 2．按施工圖預(yù)算加系數(shù)包干確定包干造價，包干范圍以外的費用，另按有關(guān)規(guī)定調(diào)整包干造價； 3．按標準施工圖單方造價包干，包干范圍以外的費用另按有關(guān)規(guī)定調(diào)整包干造價； 4．包工不包料工程，按包工預(yù)算定額或人工費包于辦法結(jié)算； 5．________________________________。 二、本合同自簽訂生效之日起，甲方應(yīng)在日內(nèi)按工程造價總數(shù)元的百分之一次撥給乙方備料及施工費。工程進行期間，甲方應(yīng)審查乙方提供的完成工作量統(tǒng)計月（季）報表，并據(jù)此撥給工程進度款。工程未竣工驗收前，可預(yù)留工程總造價的百分之的尾款，待工程竣工驗收后全部付清。（基本建設(shè)投資撥 工程施工合同范本款改貸款之后，貸款辦法按主管部門的規(guī)定辦理。）不按合同規(guī)定撥付工程款，按銀行有關(guān)逾期付款辦法或“工程價款結(jié)算辦法”的有關(guān)規(guī)定處理。 第六條 施工與設(shè)計變更 一、乙方在組織施工中必須堅持“百年大計，質(zhì)量第一”的方針，要根據(jù)國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量檢驗標準，以及設(shè)計要求組織施工，要求全部工程達到合格標準。 二、在組織施工中，要堅持按圖施工，任何一方不得隨意變更設(shè)計，如遇下列情況造成乙方窩工、返工和材料、構(gòu)件的積壓倒運，勞動力、機械調(diào)遷等損失，應(yīng)由甲方負擔： 1．施工中發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或有嚴重不合理的地方，乙方應(yīng)以書面形式通知甲方，由甲方在七天內(nèi)與原設(shè)計單位商定提出修改或變更設(shè)計文件，經(jīng)甲乙雙方辦理有關(guān)手續(xù)后方準繼續(xù)施工； 2．施工中如遇設(shè)計變更后超出原設(shè)計標準或規(guī)模時，須經(jīng)原批準單位審批同意，甲乙雙方辦理有關(guān)手續(xù)后方可施工。在設(shè)計變更尚未批準前，任何一方不得強行施工； 3．在施工中如遇中途停建、緩建，甲乙雙方對在建工程應(yīng)商定做到安全部位。 三、在施工中由于乙方本身原因造成的停工、返工，材料、構(gòu)件的倒運，機械二次進場等損失，均由乙方自行負擔。 四、乙方要嚴格執(zhí)行隱蔽工程驗收制度，凡隱蔽工程完成后，必須經(jīng)過驗收作出記錄方能進行下一工序的施工。一般隱蔽工程由乙方自行檢查驗收，并作好記錄；重大或復(fù)雜隱蔽工程應(yīng)由乙方書面通知甲方和設(shè)計單位共同進行驗收，并辦理隱蔽驗收手續(xù)。如甲方與沒計單位未屆時參加，乙方可自行檢查驗收，并應(yīng)作好記錄，甲方應(yīng)予承認。如甲方以后提出檢查時，檢查結(jié)果不符合要求者，其檢查費用由乙方負責，符合要求者，其檢查費用由甲方負責。 五、在組織施工過程中，如遇特殊情況甲方對某個單項工程提出加快提前完成而采取特殊施工方法時，因此所增加的各項施工費用，應(yīng)由甲方負擔。在組織施工前，甲乙雙方應(yīng)辦妥改變施工方法的手續(xù)。 第七條 竣工驗收、結(jié)算與保修 一、乙方在單項工程竣工前日，應(yīng)將驗收日期以書面形式通知甲方屆時驗收，如甲方不能按期參加驗收，須提前通知乙方，并與乙方另行商定驗收日期，但甲方必須承認乙方的竣工時間。甲方推遲驗收，其間所發(fā)生的管理費和各項損失均由甲方負擔，并償付逾期違約金，違約金計算辦法。 二、竣工工程經(jīng)檢驗合格，從驗收之日起天內(nèi)乙方向甲方移交完畢如甲方不能按期接管，致使乙驗收工程發(fā)生損失，應(yīng)由甲方負擔。 三、某項工程中之單項工程如需單獨移交甲方，以便由另一施工單位進行施工，在移交時甲乙雙方應(yīng)辦理中間驗收手續(xù)，作為竣工工程驗收之依據(jù)。 四、在進行地竣t212程驗收中，如發(fā)現(xiàn)不合格需返工或修理補做的部分，雙方在驗收時應(yīng)議定修補措施和期限，甲乙方在規(guī)定期限內(nèi)完成完成后經(jīng)驗收合格再行移交，因此而發(fā)生的各項費用由乙方承擔。由于修理或返工造成逾期交付的，償付逾期違約金。 五、工程已基本竣工，如遇某種材料或設(shè)備雙方均無法解決，致使該項工程不能全部按期竣工，經(jīng)雙方研究同意，可作減項竣工，并對已完工程進行竣工驗收和辦理移交手續(xù)。 六、竣工工程驗收以國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗標準及施工圖為依據(jù)，在進行竣工驗收時，乙方應(yīng)向甲方提供以下條件： 1．增減工程變更的有關(guān)手續(xù)和其他洽商記錄； 2．隱蔽工程驗收記錄和中間交工驗收記錄； 3．提供竣工圖的工程，如工程變更不大，施工單位應(yīng)盡量在原施工圖上加以注明，提交甲方存檔。工程變更較大的，由甲方自繪或委托設(shè)計單位繪制竣工圖。 七、乙方在單項工程竣工驗收天內(nèi)，應(yīng)將竣工工程結(jié)算件送交甲方進行審定，甲方接到竣工結(jié)算件后應(yīng)在天內(nèi)審定完畢，如到期未審定完或未提出異議，即視同同意結(jié)算，建設(shè)銀行據(jù)以撥款。 八、工程竣工驗收后，乙方對施工的土建工程質(zhì)量保修一年，采暖工程保修第一個采暖期。在保修期間，確因施工責任造成的屋面漏水、漏氣、堵塞等質(zhì)量事故，應(yīng)由乙方負責修理，并負擔全部修理費用。 第八條 獎勵、懲罰與仲裁 一、乙方在保證工程質(zhì)量的前提下提出修改設(shè)計的合理化建議，經(jīng)甲方和原設(shè)計單位同意方可施工，由此而節(jié)約的工程投資，百分之歸乙方，百分之歸設(shè)計單位。 二、由于乙方責任未按本合同規(guī)定的日期竣工，以竣工驗收合格日期計算，每逾期一天，應(yīng)按該項工程的項算造價（包工不包料工程按預(yù)算人工費計算），由乙方償付給甲方萬分之的違約金。如乙方采取措施提前竣工，每提前一天，由甲方付給乙方萬分之的獎勵。獎金由甲方收益中開支或從甲方節(jié)約的投資中支付。如甲方確無資金來源，可不實行獎罰條款，乙方應(yīng)從全局出發(fā)，不因此推遲交工。 三、甲乙雙方不得借故拖欠各種應(yīng)付款項，如逾期不付，則視同貸款，拖延方應(yīng)付應(yīng)付而未付款項的利息。 四、施工合同由各級建設(shè)銀行監(jiān)督執(zhí)行。施工中的經(jīng)濟糾紛，應(yīng)本著實事求是的原則，協(xié)商解決，如雙方協(xié)商不能解決時，根據(jù)一方當事人的請求，可以提交有管轄權(quán)的工商行政管理部門仲裁。 第九條 工程負責人和工傷事故 一、甲方派同志為駐現(xiàn)場負責人，乙方派同志為現(xiàn)場施工負責人，共同履行本合同的各項規(guī)定，對工程進度、工程質(zhì)量進行監(jiān)督，檢查隱蔽工程，辦理中間交3232程驗收手續(xù)及其他事宜。 二、乙方有責任教育工人嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，安全施工，防火防盜。在施工中發(fā)生的傷亡事故和乙方管理不善造成的其他損失，均由乙方負責，乙方不得因此影響工程進度。 第十條 合同份數(shù)及有效期 一、本合同一式份。其中正本兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份；副本一式________份，報送甲乙雙方的主管部門、工商行政管理機關(guān)和建設(shè)銀行各一份存留備案。 二、本合同自雙方簽訂之日生效，在本合同全部工程竣工驗收并結(jié)清尾款后失效。 第十一條 附則 一、本合同條款如對特別情況尚有未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況結(jié)合有關(guān)規(guī)定議定附則條款，作為本合同之附件，與本合同具有同等效力，但不得與本合同抵觸。 二、本合同訂立之前雙方簽訂的工程協(xié)議書，在簽訂本合同后，可作為本合同之附件，與本合同抵觸之處，以本合同為準。 第十二條 合同附件（均略） 一、工程項目一覽表， 二、全部施工圖紙； 三、施工圖預(yù)算表； 四、甲方負責供應(yīng)材料、設(shè)備一覽表； 五、國家（或省、自治區(qū)、市政府、計委、建委等有關(guān)單位）對工程的批準投資計劃、計劃任務(wù)書等份文件。 第十三條 其他條款____________________________________________。建設(shè)單位（甲方）：（蓋章）______________代表人：（蓋章）________________________地址：__________________________________電話：__________________________________聯(lián)系人：________________________________銀行賬號：________________ _____________施工單位：（蓋章）______________________代表人：（蓋章）________________________地址：__________________________________電話：__________________________________聯(lián)系人：________________________________銀行賬號：___________________________________________年_________月__________日訂

#購買二手房如何查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況，具體步驟如何？#

“二手房”交易一般都是個人之間的買賣行為，因此對比開發(fā)商出售的 商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀 況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得 真實的信息。　　查詢“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序： 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證 件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件?！　?產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身 份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例 如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委 托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等?！　?其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有 房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通 知單和相應(yīng)的證明等。 　　 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗的具體方 式是： 查驗產(chǎn)權(quán)記錄?！　?包括： 　　 1、房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán) 形式；　　 2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文 件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；　　 3、登記日期，此日期為該 項交易的簽訂日期；　　 4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應(yīng)注意如 果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且 包括其他房地產(chǎn)成品；　　 5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán) 的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責任， 則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了 解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等

#房屋買賣合同有哪些有效條件?#

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當具備主體資格有效、意思表示真實和符合法律法規(guī)政策規(guī)定等三個有效條件。一、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應(yīng)當具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔義務(wù)的資格。《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當事人應(yīng)當具有完全民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與。為了維護房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。二、房屋買賣雙方當事人應(yīng)當表意真實。按照現(xiàn)行法規(guī)和司法解釋，民事法律行為應(yīng)當是當事人真意表示的結(jié)果。因此，房屋買賣合同只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進行簽訂，才能真正實現(xiàn)雙方當事人的利益理想。因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買賣合同等，原則上視為無效合同。三、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且不得損害社會公共利益，不得違反社會公共道德。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得買賣拆遷房屋等，出現(xiàn)此類情況，視為房屋買賣合同無效。

#小區(qū)管理制度是什么？#

一、業(yè)主或物業(yè)使用人，在裝修時，應(yīng)告知物業(yè)公司，經(jīng)物業(yè)公司登記后，方可施工。施工期間，物業(yè)公司將定期檢查。二、業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守建設(shè)部關(guān)于《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。三、業(yè)主有下列行為時，要求恢復(fù)原貌，情節(jié)嚴重者，交有關(guān)部門依法處理，押金概不退還。1、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀、和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能、布局等。2、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺等處進行違章鑿、拆、搭、建。3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路等公用設(shè)施及場地。4、損壞、拆除或改造供電、供水、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施。5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物。6、裝修期間，不按規(guī)定時間工作，噪聲擾民，勸阻無效時。四、裝修期間施工隊要規(guī)范用電，做好防火、防盜、和安全工作。五、全體業(yè)主裝修結(jié)束，入住以后，經(jīng)物業(yè)公司檢查，無違反上述規(guī)定，業(yè)主憑收費票據(jù)領(lǐng)取裝修保證金。機動車輛管理規(guī)定1、所有進入小區(qū)的車輛必須服從物業(yè)公司的管理，未經(jīng)許可不得進入小區(qū)。2、禁止2.5噸以上貨車或大客車進入住宅區(qū)。3、車輛必須按指定位置停放，不得超越車位或者跨位，并注意車位的清潔，不亂扔煙頭、雜物等。4、駛?cè)胱≌瑓^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，不得鳴號，最高時速不得超過5千米。如損壞路面、共用設(shè)施者，應(yīng)按原價賠償。5、車輛必須按規(guī)定的路線行駛，不得在住宅區(qū)內(nèi)學(xué)習駕車、試車。6、行車通道、消防通道及非停車位嚴禁停車，任何違章停放的車輛將被拖移，領(lǐng)回車輛時必須交納保管費和拖車費。7、長期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須在物業(yè)公司辦理車位立戶手續(xù)及出入證簽訂停車服務(wù)協(xié)議，并按規(guī)定繳停車服務(wù)費。對號停放，車輛必須辦理保險。停放后，鎖好車門，關(guān)好車窗。增加防盜措施，車輛安全責任自負。小區(qū)衛(wèi)生管理制度為了保持小區(qū)干凈、整潔，使住戶享有舒適的生活環(huán)境，特制定本規(guī)定：1、各住戶生活垃圾必須自行裝袋放入公共垃圾箱內(nèi)，違者（如散放樓道內(nèi)、亂放樓門口）視情節(jié)收取責任者消除費10-100元，拋放在草坪者罰款100元。2、不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，否則，根據(jù)業(yè)主公約，罰款100-2000元，并清掃現(xiàn)場。3、不要把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入水廁或下水道。如因使用不當而導(dǎo)致堵塞者或者損壞，住戶應(yīng)承擔全部維修費用。4、小區(qū)內(nèi)的任何公共部位，不得亂涂、亂畫、亂貼，違者應(yīng)承擔粉刷費用，如屬小孩所為，應(yīng)由家長負責。5、凡在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎擋路牌，除責令其限期拆除外，根據(jù)業(yè)主公約罰款10-100元。6、住戶產(chǎn)生的建筑垃圾、裝修垃圾全部自行運至小區(qū)垃圾點，并保證樓內(nèi)外設(shè)施不受損壞，環(huán)境不受污染，否則，由責任者予以修復(fù)或消除并收取其100-500元的設(shè)施維修費、污染清除費。7、嚴禁高空拋物，如因此造成人身傷害或財產(chǎn)損失和設(shè)施損壞，責任者負完全責任，并處責任者以50-500元罰款。8、除傳統(tǒng)節(jié)日和婚慶外嚴禁燃放煙花爆竹，否則，每次收取燃放者清掃費30元。小區(qū)綠化管理規(guī)定為了切實維護住宅區(qū)的綠化，物業(yè)管理公司特制定以下規(guī)定：1、愛護花草，人人有責；2、不準損壞和攀折花木；3、不準在樹木上敲釘拉繩晾衣服；4、不準在樹木及綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌；5、不準在綠地內(nèi)違章搭建；6、不準在綠地內(nèi)堆放物品；7、不準在綠地內(nèi)傾倒污水或亂放垃圾；8、不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地；9、不準損壞綠化的保護設(shè)施和建筑小品；10、凡人為造成綠地及設(shè)施損壞的按政府的有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求進行罰款處理。如屬兒童所為，應(yīng)由家長支付罰款。物業(yè)公司與業(yè)主的維修責任劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修和養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養(yǎng)護費由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修，由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者或能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復(fù)，造成損失的，應(yīng)當賠償損失。小區(qū)門衛(wèi)值班制度1、門衛(wèi)人員24小時堅守崗位，值班時必須衣著整潔，佩戴證件上崗，認真履行職責，確保小區(qū)安全。2、對外來陌生人員要進行詢問，檢查證件，并搞好登記，對推銷人員和收購廢舊物品等無關(guān)人員要嚴禁入內(nèi)。3、車輛出入要嚴查出入證，對于外來無出入證的車輛，嚴禁在小區(qū)停放，確保小區(qū)內(nèi)車輛停放有序。4、加強夜間巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時向公安機關(guān)報告，積極維護業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。5、每晚12點鐘鎖好大門，確因全班人員失職造成車輛丟失的，責任由值班人自負。6、嚴禁無關(guān)人員在值班室逗留、閑談。值班室內(nèi)必須整潔有序，各種登記齊全，物品擺放整齊，禁止出現(xiàn)值班室內(nèi)家庭化、生活化的現(xiàn)象。業(yè)主公約為加強本物業(yè)的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制訂本公約。本公約對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主均具有約束力。1、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。例如：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等2、愛護公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼；垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放，避免遺撒。3、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在共用部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；并不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。4、業(yè)主不得在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)寵物。5、業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責任的共用部位和設(shè)施損壞時，應(yīng)及時通知物業(yè)管理企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴大。6、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔賠償責任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)和相鄰業(yè)主必要時進行入戶維修，如因該等維修而損壞業(yè)主利益，應(yīng)予以修復(fù)或適當賠償損失。7、如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責任人應(yīng)負責修復(fù)或賠償損失。8、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和自用設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和進行其他特約性服務(wù)，應(yīng)支付相關(guān)費用。9、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應(yīng)當要求新業(yè)主和承租人承諾遵守公約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

#辦理建筑工程施工許可證的前提條件有哪些#

1、施工場地已基本具備施工條件。2、已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。3、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。4、需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。5、已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理單位。6、有滿足相關(guān)設(shè)計規(guī)范要求的施工圖紙。7、已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門及安全監(jiān)督主管部門辦理相應(yīng)的質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊手續(xù)。8、建設(shè)資金已經(jīng)落實，工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價款的50%；工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價款的30%。擴展資料在獲得建筑工程施工許可證的同時，施工單位還要獲得中國產(chǎn)品強制認證報告，又稱公正檢驗，指兩個相互聯(lián)系的主體之外的某個客體，把它叫作第三方。第三方可以是和兩個主體有聯(lián)系，也可以是獨立于兩個主體之外，是由處于買賣利益之外的第三方（如專職監(jiān)督檢驗機構(gòu)），以公正、權(quán)威的非當事人身份。根據(jù)有關(guān)法律、標準或合同所進行的商品檢驗活動。一些特種設(shè)備是需要像特種設(shè)備安全檢驗研究院所提供的第三方檢驗AETV安全閥校驗報告，以證明此產(chǎn)品符合安全生產(chǎn)標準。參考資料來源：搜狗百科——建設(shè)工程施工許可證

#挑選精裝修房需要注意哪些問題#

?? 隨著市場上精裝修房的日益增多，這種產(chǎn)品正受到越來越多市民的關(guān)注。它能夠為業(yè)主節(jié)省大量的時間和精力，同時由于裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一購置，相對價廉質(zhì)優(yōu)，因此頗受購房者的青睞。但隨著成交量的增加，各種矛盾開始顯現(xiàn)，現(xiàn)在讓小編教您挑選精裝修房。　　別被樣板房晃花了眼　　樣板間一般做得很花哨、夸張，強烈的視覺沖擊往往使購房者忽略一些細節(jié)問題。舉個例子，樣板間的主燈、走廊燈、壁燈等照明在購房者參觀時會全部打開，這使一些小的缺陷很容易被掩蓋?！　≠彿亢贤欢ㄒ辞濉　「嬖V您精裝修房一般有哪幾類問題：材料和標準籠統(tǒng)引起的矛盾，注意合同中是否有“進口產(chǎn)品、高級產(chǎn)品”等模糊字樣，有的只注明品牌，不注明所用材料的型號；施工質(zhì)量問題，如地板不平和空鼓現(xiàn)象；開發(fā)商沒有履行承諾，偷工減料等。　　在實際操作中，提醒您需多注意：1、手工、質(zhì)量上的差異，由于精裝修房不是個案操作，工人們往往會穿插施工，熟練的師傅和他的徒弟所完成的產(chǎn)品顯然不能相提并論，質(zhì)量差異較大；2、毛坯房一般是房屋建成后清場而后裝潢，而精裝修房在房屋建造過程中裝修同時進行，一些隱弊工程在收房時很難發(fā)現(xiàn)問題。　　注意裝修細節(jié)　　關(guān)注漏水、裂縫問題，關(guān)注接口部位尤其是一些裝修時被暗埋的隱蔽工程，同時也要對一些常使用的部件如五金等著重留意?！　≠|(zhì)量方面比如看地板是否不平、地磚是否有空鼓、木制的家具和門是否變形，木工活做得是否細致、凹槽處是否有劃痕、油漆是否光亮等；看水、電、氣、相關(guān)線路是否暢通等。

#建設(shè)工程施工合同無效有什么法律后果#

建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當根據(jù)合同法第五十二條第(五)項的規(guī)定，認定無效：一、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的;二、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;(三)建設(shè)工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。第二條 建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。建設(shè)工程施工合同無效的處理中應(yīng)注意問題基于無效合同的基本原理，考慮到建設(shè)工程施工的特殊性，在建設(shè)工程施工合同無效的處理中，應(yīng)注意以下一些問題。（一）在建設(shè)工程案件的審理中，應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量是否合格這根主線。工程質(zhì)量是承、發(fā)包人共同的生命線，它關(guān)系到社會的公共安全和人民群眾的生命財產(chǎn)安全。為了確保建設(shè)工程質(zhì)量，《合同法》、《建筑法》等法律、法規(guī)或者部頒規(guī)章都作出了許多具體規(guī)定，這些規(guī)定的核心都是為了保證工程質(zhì)量。在審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件時，應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量這根主線，以工程質(zhì)量是否合格作為支付工程價款的前提條件。只要建設(shè)工程經(jīng)驗收合格，就可以要求參照合同中的價格條款主張權(quán)利，而人民法院應(yīng)當予以支持。（二）法釋［2004］14號第二條之規(guī)定確立的原則是施工合同無效時折價補償原則，而不是無效合同按有效處理原則。雖然合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格即具備了法定的交付使用條件，發(fā)包人應(yīng)當支付工程款。法釋［2004］14號第二條確定的“參照合同約定支付工程價款”原則，是按照當前建筑市場供需關(guān)系的實際情況所確定，符合我國的基本國情，平衡了合同各方當事人的利益，且避免當事人通過鑒定確定工程價款，擴大訴訟成本。參照合同約定支付工程價款的折價補償原則，與《民法通則》、《合同法》的規(guī)定并不矛盾，而是在處理無效的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中具體體現(xiàn)了《合同法》規(guī)定的無效處理原則。[1]（三）按照法釋［2004］14號第二條規(guī)定，發(fā)包人是否有權(quán)請求參照合同約定支付工程價款。法釋［2004］14號第二條規(guī)定了承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。相反，發(fā)包人是否也有權(quán)請求參照合同約定支付工程價款呢？回答是肯定的。一是建設(shè)工程施工合同的相對方為發(fā)包人與承包人，既然承包人可以請求參照合同約定支付工程價款，根據(jù)權(quán)利對等原則，發(fā)包人理所當然也應(yīng)享有此權(quán)利。二是從法釋［2004］14號第二條規(guī)定的目的和文義內(nèi)容來看，并沒有排斥、否定發(fā)包人的適用問題。（四）當事人不得請求繼續(xù)履行無效的施工合同。合同被確認無效后，合同內(nèi)容對雙方當事人失去法律拘束力，合同尚未履行的，不得履行。當事人一方請求繼續(xù)履行無效的施工合同，應(yīng)予駁回。（五）當事人不得請求另一方承擔違約責任。合同被確認無效后，將導(dǎo)致合同自始無效。該合同對當事人不再具有任何約束力，自然也包括合同約定的違約責任條款。由于當事人對合同的效力理解有偏差或法律水平較低，此種情形下，人民法院有告知當事人變更訴訟請求的義務(wù)。司法實踐中，可能也存在當事人堅持訴訟請求而不愿意變更的情況，此時人民法院可直接駁回當事人的訴訟請求。（六）當事人不得基于法釋［2004］14號第二十條請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。法釋［2004］14號第二十條規(guī)定：“當事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)予支持。”該條是發(fā)包人逾期不答復(fù)也不結(jié)算所承擔的法律后果，前提是施工合同為有效。當合同無效時，當事人不得依據(jù)此規(guī)定請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。（七）施工合同約定的建設(shè)工程是“三無”工程或被行政主管部門認定為違法建筑工程價款的結(jié)算。什么是違法建筑，或者說是違章建筑？違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的房屋及建筑物為違法建筑。所謂“三無”工程，指未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證、未辦理報建手續(xù)的工程。對于這樣的工程，如果發(fā)包人和承包人簽訂了施工合同，其效力如何？正式公布的法釋［2004］14號未作明確規(guī)定。認為合同應(yīng)當有效的理由是：房屋建設(shè)者違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法的規(guī)定，引起的法律后果是接受相關(guān)行政部門的處罰，其私法行為效力不受違反公法影響?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。我們認為應(yīng)認定無效。一是2002年8月《最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛的暫行意見》第十條規(guī)定：“發(fā)包人與承包人簽訂無取得土地使用權(quán)證、無取得建筑工程規(guī)劃許可證、無辦理報建手續(xù)的‘三無’工程建設(shè)施工合同，應(yīng)確認無效；但在審理期間已補辦手續(xù)的，應(yīng)確認合同有效?！?二是違章建筑具有違法性。具體體現(xiàn)在：①違法建筑違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定。②《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出的規(guī)定是強制的規(guī)定，是有關(guān)合同效力性的規(guī)定。三是國家對違法建筑持否定性評價，是因為違法建筑損害了國家利益，規(guī)避了國家對規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)交易市場等系列行為的監(jiān)管，使得違法建筑在現(xiàn)行體制以外生存，直接危及社會的公共安全，直接危及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。故，違法建筑直接損害國家和社會公共利益，并不是在當事人私權(quán)范疇內(nèi)就能解決的問題，人民法院作為公權(quán)力的行使者，應(yīng)當旗幟鮮明地認定就違法建筑訂立的合同無效。[2]四是建設(shè)工程的特殊性決定了建設(shè)工程施工合同效力必然受建設(shè)審批手續(xù)的影響。建設(shè)工程具有不可移轉(zhuǎn)、投資大、對周圍環(huán)境影響大、涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全等特點，這些特點也決定了國家對建設(shè)工程從建設(shè)審批手續(xù)上必須作出嚴格規(guī)定和要求，否則有損公共利益。五是由于未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證的工程，無法進行竣工驗收和備案，也就無法申領(lǐng)到相關(guān)權(quán)屬證書。故該類合同應(yīng)依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定認定為無效合同。因違法建筑或“三無”工程嚴重違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣的建設(shè)工程無論工程質(zhì)量是否合格，都不作為支付工程價款的依據(jù)，均應(yīng)立即拆除和返還所支付的工程款。發(fā)包人或承包人的損失，是發(fā)包人的過錯，發(fā)包人對自己的損失自負，同時應(yīng)賠償承包人的施工中支付人工費、材料費等實際損失；是承包人的過錯，承包人對自己的損失自負，同時應(yīng)賠償發(fā)包人材料費等實際損失。雙方都有過錯，按過錯大小各自承擔相應(yīng)的賠償責任。（八）建設(shè)工程施工合同無效的工程質(zhì)量保修。建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人仍應(yīng)參照合同約定向承包人支付工程價款。在支付了工程價款后，如何解決工程質(zhì)量的保修問題？在正常情況下，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由承包人依照法律規(guī)定或合同約定予以修復(fù)。 我國實行建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度，這也是《建筑法》確立的一項基本法律制度。對此，《建筑法》第六十二條第一款規(guī)定：建筑工程實行質(zhì)量保修制度。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》則在建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等方面，對該項制度做出了更具體的規(guī)定。該條例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。由此可見，保修期限的規(guī)定是強制性的規(guī)定。在建設(shè)工程施工合同被確認無效后，合同關(guān)系不再存在，該合同對當事人不再具有任何拘束力。發(fā)包人不得要求承包人承擔約定的保修責任，是不是承包人不承擔保修責任呢？顯然不是。承包人仍應(yīng)在《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定的最低保修期限內(nèi)承擔法定的保修責任。解決這個問題后，在履行保修責任的方式上，如果施工合同不是因為承包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認無效的，則仍由承包人承擔質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)。若施工合同是由于承包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認無效的，則不能由承包人自己來承擔質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)。可由承包人自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工隊伍，來替代承包人承擔質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)，也可由發(fā)包人自行維修，修復(fù)的費用由承包人承擔。（九）建設(shè)工程合同無效，承包人是否享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。合同無效而取得合法的工程款優(yōu)先受償權(quán)不符合立法精神，《合同法》第二百八十六條的語境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。對于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法理定性，梁慧星教授指出：在立法過程中，《合同法》該條從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直到通過，始終是法定抵押權(quán)。擔保物權(quán)中的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、保證以及附屬于主債權(quán)的利息等，都屬于主權(quán)利的從權(quán)利。既然工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一種擔保物權(quán)，是從主權(quán)利派生出來的，即對主債權(quán)工程款具有依附性，主權(quán)利無效從權(quán)利也無效。作為約定主債權(quán)的擔保物權(quán)的工程款優(yōu)先受償權(quán)亦當然無效。江蘇省高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條規(guī)定：承包人將建設(shè)工程價款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定的法理也是基于保證債權(quán)作為從權(quán)利將隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的制度。 我國《擔保法》第二十二條規(guī)定：“保證期間，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定?！笨梢?，主合同即施工合同無效的情況下，而支持承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，有違法律精神。故，建設(shè)工程合同無效，承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。（十）無效建設(shè)工程施工合同的效力轉(zhuǎn)化。根據(jù)法釋［2004］14號的規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效有下列幾種情形：（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；（2） 沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（3）建設(shè)工程必須進行招標而未招標或者中標無效的；（4）承包單位將工程進行轉(zhuǎn)包或者違法分包的。而法釋［2004］14號第五條規(guī)定：承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。由此可見，根據(jù)法釋［2004］14號規(guī)定合同效力可以轉(zhuǎn)化的情形只有“超越資質(zhì)等級許可而簽訂的合同”這一種。從上述規(guī)定可以看出，在效力轉(zhuǎn)化的時間點上應(yīng)為“在建設(shè)工程竣工前”，即只有承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級的才能發(fā)生合同效力的轉(zhuǎn)化。

#鐵路工程中工程分包、勞務(wù)承包、勞務(wù)分包的區(qū)別#

建筑工程分包是承包人將建筑工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)交于其他建筑企業(yè)完成的活動。建設(shè)領(lǐng)域存在分包現(xiàn)象，首要原因是施工合同屬于承攬合同，是承包人運用專業(yè)技術(shù)將建筑材料和勞務(wù)物化于建筑工程的過程，客觀上需要將專業(yè)工程和勞務(wù)作業(yè)交于具備專業(yè)施工能力的第三人完成；其次建筑市場長期存在供大于求的狀況，加之實行競爭性招標投標制度，許多資質(zhì)低、信譽差的施工企業(yè)難以承攬工程，只能以分包工程謀求生存。工程分包按照施工內(nèi)容可以分為專業(yè)分包和勞務(wù)分包，按照是否合法可分為合法分包和違法分包，不同分包方式產(chǎn)生不同的法律后果。本文作者對分包的合同效力、法律后果等問題逐一探析。 一、專業(yè)分包。 專業(yè)分包是總承包人根據(jù)合同約定或征得總發(fā)包人同意后，將專業(yè)工程交由具備法定資質(zhì)的專業(yè)承包企業(yè)完成的活動。專業(yè)分包合同的有效條件有：1、總承包合同中有約定或征得總發(fā)包人許可；2、分包工程屬于非主體結(jié)構(gòu)工程；3、分承包企業(yè)具有相應(yīng)資質(zhì)條件，在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬業(yè)務(wù)。 根據(jù)《專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級標準》，專業(yè)承包企業(yè)分為以下60個資質(zhì)類別：1、地基與基礎(chǔ)工程；2、土石方工程；3、建筑裝修裝飾工程；4、建筑幕墻工程；5、預(yù)拌商品混凝土；6、混凝土預(yù)制構(gòu)件；7、園林古建筑工程；8、鋼結(jié)構(gòu)工程；9、高聳構(gòu)筑物工程；10、電梯安裝工程；11、消防設(shè)施工程；12、建筑防水工程；13、防腐保溫工程；14、附著升降腳手架；15、金屬門窗工程；16、預(yù)應(yīng)力工程；17、起重設(shè)備安裝工程；18、機電設(shè)備安裝工程；19、爆破與拆除工程；20、建筑智能化工程；21、環(huán)保工程；22、電信工程；23、電子工程；24、橋梁工程；25、隧道工程；26、公路路面工程；27、公路路基工程；28、公路交通工程；29、鐵路電務(wù)工程；30、鐵路鋪軌架梁工程；31、鐵路電氣化工程；32、機場場道工程；33、機場空管工程及航站樓弱電系統(tǒng)工程；34、機場目視助航工程；35、港口與海岸工程；36、港口裝卸設(shè)備安裝工程；37、航道工程；38、通航建筑工程；39、通航設(shè)備安裝工程；40、水上交通管制工程；41、水工建筑物基礎(chǔ)處理工程；42、水工金屬結(jié)構(gòu)制作與安裝工程；43、水利水電機電設(shè)備安裝工程；44、河湖整治工程；45、堤防工程；46、水工大壩工程；47、水工隧洞工程；48、火電設(shè)備安裝工程；49、送變電工程；50、核工程；51、爐窯工程； 52、冶煉機電設(shè)備安裝工程；53、化工石油設(shè)備管道安裝工程；54、管道工程；55、無損檢測工程；56、海洋石油工程；57、城市軌道交通工程；58、城市及道路照明工程；59、體育場地設(shè)施工程；60、特種專業(yè)工程。60類專業(yè)承包企業(yè)按照其注冊資本、收入狀況、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等條件分為不同等級，專業(yè)承包企業(yè)在資質(zhì)類別和等級范圍內(nèi)承攬工程。 與轉(zhuǎn)包相比，二者的轉(zhuǎn)讓程度不同：轉(zhuǎn)包是承包人將工程全部轉(zhuǎn)讓于第三人的行為，屬于債的概括轉(zhuǎn)讓，為建筑法規(guī)所禁止；分包是承包人將部分工程轉(zhuǎn)讓于第三人，屬于并存的債務(wù)轉(zhuǎn)讓，有合法與違法之分。承包人將其承包的全部建筑工程肢解后分包，則轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)包。當分包工程發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立項目管理機構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對該工程的施工活動進行組織管理的，視為轉(zhuǎn)包。 專業(yè)分包合同效力涉及總發(fā)包人、總承包人（分包發(fā)包人）、分包承包人三方當事人。處理三者關(guān)系時應(yīng)當注意：首先總承包人按照總承包合同約定就全部建設(shè)工程對建設(shè)單位負責，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包人自行完成；其次總承包人對專業(yè)分包工程的工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)進行管理，發(fā)現(xiàn)事故隱患，應(yīng)當及時作出處理；再次分承包人按照分包合同的約定對總承包人負責，服從總承包人對質(zhì)量和施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理；最后分承包人成為并存?zhèn)鶆?wù)人，和總承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔連帶責任。 二、勞務(wù)分包。 勞務(wù)分包是指總承包人或?qū)I(yè)工程承包人（勞務(wù)分包發(fā)包人）將其施工任務(wù)中的勞務(wù)作業(yè)交由法定資質(zhì)的勞務(wù)企業(yè)（勞務(wù)作業(yè)承包人）完成的活動。 根據(jù)《建筑業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)標準》的規(guī)定，勞務(wù)分包企業(yè)分為13個資質(zhì)類別：1、木工作業(yè)分包企業(yè)；2、砌筑作業(yè)分包企業(yè)；3、抹灰作業(yè)分包企業(yè)；4、石制作分包企業(yè)；5、油漆作業(yè)分包企業(yè)；6、鋼筋作業(yè)分包企業(yè)；7、混凝土作業(yè)分包企業(yè)；8、腳手架搭設(shè)作業(yè)分包企業(yè)；9、模板作業(yè)分包企業(yè)；10、焊接作業(yè)分包企業(yè)；11、水暖電安裝作業(yè)分包企業(yè)；12、鈑金工程作業(yè)分包企業(yè)；13、架線工程作業(yè)分包企業(yè)。每種勞務(wù)作業(yè)的分承包人均有相應(yīng)的資質(zhì)等級及作業(yè)范圍。其中木工作業(yè)、砌筑作業(yè)、鋼筋作業(yè)、腳手架搭設(shè)作業(yè)、模板作業(yè)和焊接作業(yè)六類企業(yè)分為兩個等級，其他七類企業(yè)因作業(yè)過于簡單不分等級。 與專業(yè)分包相同之處有：1、分承包人必須具有相應(yīng)資質(zhì)，在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承攬工程；2、分承包人必須親自完成分包工程；3、分承包人就其施工內(nèi)容對分發(fā)包人負責；4、必須接受分發(fā)包人的質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)管理。區(qū)別之處有：1、專業(yè)分包的內(nèi)容是分步分項工程，計取的是工程款，表現(xiàn)為包工包料；勞務(wù)分包的內(nèi)容是工程中的勞務(wù)，計取的是人工費，表現(xiàn)為包工不包料，俗稱“清包”。2、專業(yè)分包的分發(fā)包人只能是總承包人，涉及三方當事人；勞務(wù)分包的分發(fā)包人可以是總承包人，也可以是專業(yè)工程承包人，可能涉及四方當事人。3、分包專業(yè)工程，除施工總承包合同中有約定外，必須經(jīng)建設(shè)單位認可；分包勞務(wù)作業(yè)無需總承包人同意。4、專業(yè)分承包人不能再次分包，但可以將勞務(wù)作業(yè)分包，勞務(wù)分承包人不能將勞務(wù)作業(yè)再次分包。5、專業(yè)分承包人和分發(fā)包人就專業(yè)工程對總發(fā)包人承擔連帶責任，勞務(wù)分承包人就勞務(wù)作業(yè)對分發(fā)包人負責，對總發(fā)包人不直接承擔責任。 三、違法分包。 違法分包是違反法律強制性規(guī)定的分包行為，包括1、將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工企業(yè)；2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認可，總承包將其專業(yè)工程交由其他單位完成；3、總承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位；4、分承包人將其承包的建設(shè)工程再分包。違法分包使不具有資質(zhì)的施工人能夠承攬工程，留下質(zhì)量隱患，導(dǎo)致分包行為不規(guī)范，市場競爭無序，故為法律所禁止，屬于無效合同。 《施工合同司法解釋》違法分包合同中的承包人稱為實際施工人。違法分包合同涉及到總發(fā)包人與總承包人（分發(fā)包人）之間的工程承包關(guān)系、分發(fā)包人和實際施工人之間的工程分包關(guān)系、總發(fā)包人與實際施工人之間的事實承包關(guān)系。處理三方當事人之間的三種法律關(guān)系時要注意：首先總承包人按照總承包合同約定就全部建設(shè)工程對建設(shè)單位負責，對分包工程的工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)進行管理；其次實際施工人按照分包合同約定對分發(fā)包人負責，服從質(zhì)量管理、現(xiàn)場管理和安全生產(chǎn)管理；再次實際施工人成為并存?zhèn)鶆?wù)人，和總承包人就分包工程對總發(fā)包人承擔連帶責任；最后實際施工人可直接以總發(fā)包人為被告提起工程款訴訟。 與合法分包相比，二者共同適用《施工合同司法解釋》確立的工程質(zhì)量高于合同效力原則。建筑工程經(jīng)竣工驗收合格，請求支付工程價款的，應(yīng)予支持；經(jīng)驗收不合格，修復(fù)后仍然驗收不合格，請求支付工程價款的，不予支持。所不同的是，合法分包合同中的分發(fā)包人可以收取配合費，而違法分包合同中的分發(fā)包人取得的利益被《建筑法》67條定性為非法所得，由建筑行政部門或人民法院收繳。

#如果買二手房要怎樣購買才能不吃虧#

二手房交易十大注意事項：一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。二、土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。三、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。四、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。六、物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。七、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。八、單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。九、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。十、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

#補充合同是否有效#

履行不能是指由于種種的原因造成雙方簽訂合同后不能履行合同，履行不能可以分為自始不能與嗣后不能全部不能與一部不能等，我國法律對履行不能作出了規(guī)定，那么履行不能的合同效力是怎樣的?按照《民法總則》和《合同法》規(guī)定，合同成立應(yīng)具備以下條件：1、訂約主體應(yīng)為雙方或多方當事人;2、具備法律規(guī)定的要約與承諾這兩個階段或過程;3、對主要條款達成一致的意思表示。此外，對于實踐性合同來說還應(yīng)把實際交付物作為成立要件。如果具備以上條件，合同就能成立。所謂無效合同，其特征為：1、合同已經(jīng)成立。沒有成立的合同當然無法進行討論是否生效的問題;2、合同無效的效力表現(xiàn)在合同自始無效，也就是具有溯及既往的效力;3、合同無效的原因在于其違法性，而且是違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，主要是指義務(wù)性規(guī)定和禁止性規(guī)定。履行不能不是合同無效的必要條件，因此不會必然導(dǎo)致合同無效。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一） 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二） 意思表示真實；（三） 不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

北京圣運律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●強拆被告的主體是誰啊

●強拆被告的確定

●強拆應(yīng)該起訴誰

●強拆后的訴訟主體是誰

●強拆應(yīng)該告誰

●強制拆除的被告

●強拆由誰執(zhí)行

●強拆被告的確定

●強拆屬于什么案由

●強拆主體的認定

北京圣運律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●強拆被告的確定原則(強拆被告的確定原則有哪些)

●強拆被告的確定依據(jù)(強拆被告的確定依據(jù)有哪些)

●強拆被告的確定標準(強拆被告的確定標準有哪些)

●徐涇鎮(zhèn)政府拆遷補償政策，原告某集團有限公司訴被告上海某有限公司不正當競爭糾紛一案:今日拆遷補償法律在線咨詢

●仲愷農(nóng)村拆遷補償，征地拆遷誰是適格被告:今日拆遷補償法律在線咨詢

●不發(fā)拆遷補償侵犯什么權(quán)益，關(guān)于土地征用補償費分配糾紛案件被告的確定:今日拆遷補償法律在線咨詢

●強拆被告是誰(強拆被告是誰提出的)

●強拆被告的主體(強拆被告的主體是什么)

●強拆被告的確定(強拆被告的確定依據(jù))

●東莞東煉村拆遷補償標準，承發(fā)包糾紛中的確定發(fā)包人作為被告的范圍有哪些:今日拆遷補償標準更新

●強拆起訴誰是被告(強拆應(yīng)該告誰)

●四季青市場拆遷補償辦法，不拆訴被告會怎樣:今日拆遷補償法律在線咨詢

●村委會作為刑事案件被告的規(guī)定,怎么起訴村委會:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●村民小組能否成為被告,村民小組可以作為被告嗎？:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●村民小組可以作為被告嗎 ,村民小組可以作為被告嗎？:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●土地征用補償費分配糾紛案件被告的確定,關(guān)于土地征用補償費分配糾紛案件被告的確定:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●如果村民發(fā)生沖突起訴法院對村官有什么影響,當事人對村委會行為不滿提起訴訟誰是被告:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●加強保護強制醫(yī)療訴訟被害人程序參與權(quán)之建議,強制醫(yī)療案件的被申請人或者被告人沒有:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●征地拆遷，村委會能作為被告嗎,拆遷如何起訴村委會:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

●村委會居委會能成為被告嗎,怎么起訴村委會:今日村們集體維權(quán)在線法律咨詢

來源：中國法院網(wǎng)-強拆被告的主體是誰，強拆被告的主體是誰啊

投稿：穆晴伊

內(nèi)容審核：李軒教授