#二手房買賣的條件有哪些#

二手房買賣的條件：一、合同的當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋的買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身的行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋買賣的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全的民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人以及無民事行為能力人的參與。為了維護(hù)房屋交易的秩序，現(xiàn)行法律以及政策對房屋的買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定的條件和限制，必須符合特定的要求。二、房屋的買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)要表意真實(shí)。按照現(xiàn)行的法規(guī)和司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的真意表示的結(jié)果。因此，房屋買賣的合同只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上來簽訂，才能真正的實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法的形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買賣的合同等，原則上應(yīng)視為無效合同。三、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且不得損害社會公共利益，不得違反社會公共道德。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得買賣拆遷房屋等，出現(xiàn)此類情況，視為房屋買賣合同無效。希望上述的回答能夠幫到您！

#鐵路工程中工程分包、勞務(wù)承包、勞務(wù)分包的區(qū)別#

建筑工程分包是承包人將建筑工程中的專業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)交于其他建筑企業(yè)完成的活動。建設(shè)領(lǐng)域存在分包現(xiàn)象，首要原因是施工合同屬于承攬合同，是承包人運(yùn)用專業(yè)技術(shù)將建筑材料和勞務(wù)物化于建筑工程的過程，客觀上需要將專業(yè)工程和勞務(wù)作業(yè)交于具備專業(yè)施工能力的第三人完成；其次建筑市場長期存在供大于求的狀況，加之實(shí)行競爭性招標(biāo)投標(biāo)制度，許多資質(zhì)低、信譽(yù)差的施工企業(yè)難以承攬工程，只能以分包工程謀求生存。工程分包按照施工內(nèi)容可以分為專業(yè)分包和勞務(wù)分包，按照是否合法可分為合法分包和違法分包，不同分包方式產(chǎn)生不同的法律后果。本文作者對分包的合同效力、法律后果等問題逐一探析。 一、專業(yè)分包。 專業(yè)分包是總承包人根據(jù)合同約定或征得總發(fā)包人同意后，將專業(yè)工程交由具備法定資質(zhì)的專業(yè)承包企業(yè)完成的活動。專業(yè)分包合同的有效條件有：1、總承包合同中有約定或征得總發(fā)包人許可；2、分包工程屬于非主體結(jié)構(gòu)工程；3、分承包企業(yè)具有相應(yīng)資質(zhì)條件，在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬業(yè)務(wù)。 根據(jù)《專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》，專業(yè)承包企業(yè)分為以下60個(gè)資質(zhì)類別：1、地基與基礎(chǔ)工程；2、土石方工程；3、建筑裝修裝飾工程；4、建筑幕墻工程；5、預(yù)拌商品混凝土；6、混凝土預(yù)制構(gòu)件；7、園林古建筑工程；8、鋼結(jié)構(gòu)工程；9、高聳構(gòu)筑物工程；10、電梯安裝工程；11、消防設(shè)施工程；12、建筑防水工程；13、防腐保溫工程；14、附著升降腳手架；15、金屬門窗工程；16、預(yù)應(yīng)力工程；17、起重設(shè)備安裝工程；18、機(jī)電設(shè)備安裝工程；19、爆破與拆除工程；20、建筑智能化工程；21、環(huán)保工程；22、電信工程；23、電子工程；24、橋梁工程；25、隧道工程；26、公路路面工程；27、公路路基工程；28、公路交通工程；29、鐵路電務(wù)工程；30、鐵路鋪軌架梁工程；31、鐵路電氣化工程；32、機(jī)場場道工程；33、機(jī)場空管工程及航站樓弱電系統(tǒng)工程；34、機(jī)場目視助航工程；35、港口與海岸工程；36、港口裝卸設(shè)備安裝工程；37、航道工程；38、通航建筑工程；39、通航設(shè)備安裝工程；40、水上交通管制工程；41、水工建筑物基礎(chǔ)處理工程；42、水工金屬結(jié)構(gòu)制作與安裝工程；43、水利水電機(jī)電設(shè)備安裝工程；44、河湖整治工程；45、堤防工程；46、水工大壩工程；47、水工隧洞工程；48、火電設(shè)備安裝工程；49、送變電工程；50、核工程；51、爐窯工程； 52、冶煉機(jī)電設(shè)備安裝工程；53、化工石油設(shè)備管道安裝工程；54、管道工程；55、無損檢測工程；56、海洋石油工程；57、城市軌道交通工程；58、城市及道路照明工程；59、體育場地設(shè)施工程；60、特種專業(yè)工程。60類專業(yè)承包企業(yè)按照其注冊資本、收入狀況、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績等條件分為不同等級，專業(yè)承包企業(yè)在資質(zhì)類別和等級范圍內(nèi)承攬工程。 與轉(zhuǎn)包相比，二者的轉(zhuǎn)讓程度不同：轉(zhuǎn)包是承包人將工程全部轉(zhuǎn)讓于第三人的行為，屬于債的概括轉(zhuǎn)讓，為建筑法規(guī)所禁止；分包是承包人將部分工程轉(zhuǎn)讓于第三人，屬于并存的債務(wù)轉(zhuǎn)讓，有合法與違法之分。承包人將其承包的全部建筑工程肢解后分包，則轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)包。當(dāng)分包工程發(fā)包人將工程分包后，未在施工現(xiàn)場設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和派駐相應(yīng)人員，并未對該工程的施工活動進(jìn)行組織管理的，視為轉(zhuǎn)包。 專業(yè)分包合同效力涉及總發(fā)包人、總承包人（分包發(fā)包人）、分包承包人三方當(dāng)事人。處理三者關(guān)系時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：首先總承包人按照總承包合同約定就全部建設(shè)工程對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包人自行完成；其次總承包人對專業(yè)分包工程的工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)事故隱患，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出處理；再次分承包人按照分包合同的約定對總承包人負(fù)責(zé)，服從總承包人對質(zhì)量和施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理；最后分承包人成為并存?zhèn)鶆?wù)人，和總承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。 二、勞務(wù)分包。 勞務(wù)分包是指總承包人或?qū)I(yè)工程承包人（勞務(wù)分包發(fā)包人）將其施工任務(wù)中的勞務(wù)作業(yè)交由法定資質(zhì)的勞務(wù)企業(yè)（勞務(wù)作業(yè)承包人）完成的活動。 根據(jù)《建筑業(yè)勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，勞務(wù)分包企業(yè)分為13個(gè)資質(zhì)類別：1、木工作業(yè)分包企業(yè)；2、砌筑作業(yè)分包企業(yè)；3、抹灰作業(yè)分包企業(yè)；4、石制作分包企業(yè)；5、油漆作業(yè)分包企業(yè)；6、鋼筋作業(yè)分包企業(yè)；7、混凝土作業(yè)分包企業(yè)；8、腳手架搭設(shè)作業(yè)分包企業(yè)；9、模板作業(yè)分包企業(yè)；10、焊接作業(yè)分包企業(yè)；11、水暖電安裝作業(yè)分包企業(yè)；12、鈑金工程作業(yè)分包企業(yè)；13、架線工程作業(yè)分包企業(yè)。每種勞務(wù)作業(yè)的分承包人均有相應(yīng)的資質(zhì)等級及作業(yè)范圍。其中木工作業(yè)、砌筑作業(yè)、鋼筋作業(yè)、腳手架搭設(shè)作業(yè)、模板作業(yè)和焊接作業(yè)六類企業(yè)分為兩個(gè)等級，其他七類企業(yè)因作業(yè)過于簡單不分等級。 與專業(yè)分包相同之處有：1、分承包人必須具有相應(yīng)資質(zhì)，在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承攬工程；2、分承包人必須親自完成分包工程；3、分承包人就其施工內(nèi)容對分發(fā)包人負(fù)責(zé)；4、必須接受分發(fā)包人的質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)管理。區(qū)別之處有：1、專業(yè)分包的內(nèi)容是分步分項(xiàng)工程，計(jì)取的是工程款，表現(xiàn)為包工包料；勞務(wù)分包的內(nèi)容是工程中的勞務(wù)，計(jì)取的是人工費(fèi)，表現(xiàn)為包工不包料，俗稱“清包”。2、專業(yè)分包的分發(fā)包人只能是總承包人，涉及三方當(dāng)事人；勞務(wù)分包的分發(fā)包人可以是總承包人，也可以是專業(yè)工程承包人，可能涉及四方當(dāng)事人。3、分包專業(yè)工程，除施工總承包合同中有約定外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可；分包勞務(wù)作業(yè)無需總承包人同意。4、專業(yè)分承包人不能再次分包，但可以將勞務(wù)作業(yè)分包，勞務(wù)分承包人不能將勞務(wù)作業(yè)再次分包。5、專業(yè)分承包人和分發(fā)包人就專業(yè)工程對總發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任，勞務(wù)分承包人就勞務(wù)作業(yè)對分發(fā)包人負(fù)責(zé)，對總發(fā)包人不直接承擔(dān)責(zé)任。 三、違法分包。 違法分包是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的分包行為，包括1、將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的施工企業(yè)；2、建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，總承包將其專業(yè)工程交由其他單位完成；3、總承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位；4、分承包人將其承包的建設(shè)工程再分包。違法分包使不具有資質(zhì)的施工人能夠承攬工程，留下質(zhì)量隱患，導(dǎo)致分包行為不規(guī)范，市場競爭無序，故為法律所禁止，屬于無效合同。 《施工合同司法解釋》違法分包合同中的承包人稱為實(shí)際施工人。違法分包合同涉及到總發(fā)包人與總承包人（分發(fā)包人）之間的工程承包關(guān)系、分發(fā)包人和實(shí)際施工人之間的工程分包關(guān)系、總發(fā)包人與實(shí)際施工人之間的事實(shí)承包關(guān)系。處理三方當(dāng)事人之間的三種法律關(guān)系時(shí)要注意：首先總承包人按照總承包合同約定就全部建設(shè)工程對建設(shè)單位負(fù)責(zé)，對分包工程的工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)進(jìn)行管理；其次實(shí)際施工人按照分包合同約定對分發(fā)包人負(fù)責(zé)，服從質(zhì)量管理、現(xiàn)場管理和安全生產(chǎn)管理；再次實(shí)際施工人成為并存?zhèn)鶆?wù)人，和總承包人就分包工程對總發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任；最后實(shí)際施工人可直接以總發(fā)包人為被告提起工程款訴訟。 與合法分包相比，二者共同適用《施工合同司法解釋》確立的工程質(zhì)量高于合同效力原則。建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，請求支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持；經(jīng)驗(yàn)收不合格，修復(fù)后仍然驗(yàn)收不合格，請求支付工程價(jià)款的，不予支持。所不同的是，合法分包合同中的分發(fā)包人可以收取配合費(fèi)，而違法分包合同中的分發(fā)包人取得的利益被《建筑法》67條定性為非法所得，由建筑行政部門或人民法院收繳。

#購買二手房如何查詢房屋產(chǎn)權(quán)情況，具體步驟如何？#

“二手房”交易一般都是個(gè)人之間的買賣行為，因此對比開發(fā)商出售的 商品房，在交易的復(fù)雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權(quán)狀 況的了解，購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解，才有可能獲得 真實(shí)的信息。　　查詢“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序： 要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證 件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件?！　?產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身 份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例 如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委 托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等?！　?其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有 房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎通 知單和相應(yīng)的證明等。 　　 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方 式是： 查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。　　 包括： 　　 1、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán) 形式；　　 2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文 件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；　　 3、登記日期，此日期為該 項(xiàng)交易的簽訂日期；　　 4、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如 果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且 包括其他房地產(chǎn)成品；　　 5、其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán) 的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任， 則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了 解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等

#辦理建筑工程施工許可證的前提條件有哪些#

1、施工場地已基本具備施工條件。2、已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。3、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。4、需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。5、已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理單位。6、有滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范要求的施工圖紙。7、已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門及安全監(jiān)督主管部門辦理相應(yīng)的質(zhì)量、安全監(jiān)督注冊手續(xù)。8、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的50%；工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的30%。擴(kuò)展資料在獲得建筑工程施工許可證的同時(shí)，施工單位還要獲得中國產(chǎn)品強(qiáng)制認(rèn)證報(bào)告，又稱公正檢驗(yàn)，指兩個(gè)相互聯(lián)系的主體之外的某個(gè)客體，把它叫作第三方。第三方可以是和兩個(gè)主體有聯(lián)系，也可以是獨(dú)立于兩個(gè)主體之外，是由處于買賣利益之外的第三方（如專職監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)），以公正、權(quán)威的非當(dāng)事人身份。根據(jù)有關(guān)法律、標(biāo)準(zhǔn)或合同所進(jìn)行的商品檢驗(yàn)活動。一些特種設(shè)備是需要像特種設(shè)備安全檢驗(yàn)研究院所提供的第三方檢驗(yàn)AETV安全閥校驗(yàn)報(bào)告，以證明此產(chǎn)品符合安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。參考資料來源：搜狗百科——建設(shè)工程施工許可證

#挑選精裝修房需要注意哪些問題#

?? 隨著市場上精裝修房的日益增多，這種產(chǎn)品正受到越來越多市民的關(guān)注。它能夠?yàn)闃I(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間和精力，同時(shí)由于裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一購置，相對價(jià)廉質(zhì)優(yōu)，因此頗受購房者的青睞。但隨著成交量的增加，各種矛盾開始顯現(xiàn)，現(xiàn)在讓小編教您挑選精裝修房?！　e被樣板房晃花了眼　　樣板間一般做得很花哨、夸張，強(qiáng)烈的視覺沖擊往往使購房者忽略一些細(xì)節(jié)問題。舉個(gè)例子，樣板間的主燈、走廊燈、壁燈等照明在購房者參觀時(shí)會全部打開，這使一些小的缺陷很容易被掩蓋。　　購房合同一定要看清　　告訴您精裝修房一般有哪幾類問題：材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾，注意合同中是否有“進(jìn)口產(chǎn)品、高級產(chǎn)品”等模糊字樣，有的只注明品牌，不注明所用材料的型號；施工質(zhì)量問題，如地板不平和空鼓現(xiàn)象；開發(fā)商沒有履行承諾，偷工減料等?！　≡趯?shí)際操作中，提醒您需多注意：1、手工、質(zhì)量上的差異，由于精裝修房不是個(gè)案操作，工人們往往會穿插施工，熟練的師傅和他的徒弟所完成的產(chǎn)品顯然不能相提并論，質(zhì)量差異較大；2、毛坯房一般是房屋建成后清場而后裝潢，而精裝修房在房屋建造過程中裝修同時(shí)進(jìn)行，一些隱弊工程在收房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)問題?！　∽⒁庋b修細(xì)節(jié)　　關(guān)注漏水、裂縫問題，關(guān)注接口部位尤其是一些裝修時(shí)被暗埋的隱蔽工程，同時(shí)也要對一些常使用的部件如五金等著重留意?！　≠|(zhì)量方面比如看地板是否不平、地磚是否有空鼓、木制的家具和門是否變形，木工活做得是否細(xì)致、凹槽處是否有劃痕、油漆是否光亮等；看水、電、氣、相關(guān)線路是否暢通等。

#建設(shè)工程施工合同無效有什么法律后果#

建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無效：一、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的;二、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;(三)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。第二條 建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。建設(shè)工程施工合同無效的處理中應(yīng)注意問題基于無效合同的基本原理，考慮到建設(shè)工程施工的特殊性，在建設(shè)工程施工合同無效的處理中，應(yīng)注意以下一些問題。（一）在建設(shè)工程案件的審理中，應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量是否合格這根主線。工程質(zhì)量是承、發(fā)包人共同的生命線，它關(guān)系到社會的公共安全和人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。為了確保建設(shè)工程質(zhì)量，《合同法》、《建筑法》等法律、法規(guī)或者部頒規(guī)章都作出了許多具體規(guī)定，這些規(guī)定的核心都是為了保證工程質(zhì)量。在審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量這根主線，以工程質(zhì)量是否合格作為支付工程價(jià)款的前提條件。只要建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格，就可以要求參照合同中的價(jià)格條款主張權(quán)利，而人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。（二）法釋［2004］14號第二條之規(guī)定確立的原則是施工合同無效時(shí)折價(jià)補(bǔ)償原則，而不是無效合同按有效處理原則。雖然合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格即具備了法定的交付使用條件，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付工程款。法釋［2004］14號第二條確定的“參照合同約定支付工程價(jià)款”原則，是按照當(dāng)前建筑市場供需關(guān)系的實(shí)際情況所確定，符合我國的基本國情，平衡了合同各方當(dāng)事人的利益，且避免當(dāng)事人通過鑒定確定工程價(jià)款，擴(kuò)大訴訟成本。參照合同約定支付工程價(jià)款的折價(jià)補(bǔ)償原則，與《民法通則》、《合同法》的規(guī)定并不矛盾，而是在處理無效的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中具體體現(xiàn)了《合同法》規(guī)定的無效處理原則。[1]（三）按照法釋［2004］14號第二條規(guī)定，發(fā)包人是否有權(quán)請求參照合同約定支付工程價(jià)款。法釋［2004］14號第二條規(guī)定了承包人可以請求參照合同約定支付工程價(jià)款。相反，發(fā)包人是否也有權(quán)請求參照合同約定支付工程價(jià)款呢？回答是肯定的。一是建設(shè)工程施工合同的相對方為發(fā)包人與承包人，既然承包人可以請求參照合同約定支付工程價(jià)款，根據(jù)權(quán)利對等原則，發(fā)包人理所當(dāng)然也應(yīng)享有此權(quán)利。二是從法釋［2004］14號第二條規(guī)定的目的和文義內(nèi)容來看，并沒有排斥、否定發(fā)包人的適用問題。（四）當(dāng)事人不得請求繼續(xù)履行無效的施工合同。合同被確認(rèn)無效后，合同內(nèi)容對雙方當(dāng)事人失去法律拘束力，合同尚未履行的，不得履行。當(dāng)事人一方請求繼續(xù)履行無效的施工合同，應(yīng)予駁回。（五）當(dāng)事人不得請求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。合同被確認(rèn)無效后，將導(dǎo)致合同自始無效。該合同對當(dāng)事人不再具有任何約束力，自然也包括合同約定的違約責(zé)任條款。由于當(dāng)事人對合同的效力理解有偏差或法律水平較低，此種情形下，人民法院有告知當(dāng)事人變更訴訟請求的義務(wù)。司法實(shí)踐中，可能也存在當(dāng)事人堅(jiān)持訴訟請求而不愿意變更的情況，此時(shí)人民法院可直接駁回當(dāng)事人的訴訟請求。（六）當(dāng)事人不得基于法釋［2004］14號第二十條請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款。法釋［2004］14號第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款的，應(yīng)予支持?！痹摋l是發(fā)包人逾期不答復(fù)也不結(jié)算所承擔(dān)的法律后果，前提是施工合同為有效。當(dāng)合同無效時(shí)，當(dāng)事人不得依據(jù)此規(guī)定請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款。（七）施工合同約定的建設(shè)工程是“三無”工程或被行政主管部門認(rèn)定為違法建筑工程價(jià)款的結(jié)算。什么是違法建筑，或者說是違章建筑？違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的房屋及建筑物為違法建筑。所謂“三無”工程，指未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證、未辦理報(bào)建手續(xù)的工程。對于這樣的工程，如果發(fā)包人和承包人簽訂了施工合同，其效力如何？正式公布的法釋［2004］14號未作明確規(guī)定。認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)有效的理由是：房屋建設(shè)者違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法的規(guī)定，引起的法律后果是接受相關(guān)行政部門的處罰，其私法行為效力不受違反公法影響?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。我們認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定無效。一是2002年8月《最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛的暫行意見》第十條規(guī)定：“發(fā)包人與承包人簽訂無取得土地使用權(quán)證、無取得建筑工程規(guī)劃許可證、無辦理報(bào)建手續(xù)的‘三無’工程建設(shè)施工合同，應(yīng)確認(rèn)無效；但在審理期間已補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)確認(rèn)合同有效?！?二是違章建筑具有違法性。具體體現(xiàn)在：①違法建筑違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定。②《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出的規(guī)定是強(qiáng)制的規(guī)定，是有關(guān)合同效力性的規(guī)定。三是國家對違法建筑持否定性評價(jià)，是因?yàn)檫`法建筑損害了國家利益，規(guī)避了國家對規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)交易市場等系列行為的監(jiān)管，使得違法建筑在現(xiàn)行體制以外生存，直接危及社會的公共安全，直接危及人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。故，違法建筑直接損害國家和社會公共利益，并不是在當(dāng)事人私權(quán)范疇內(nèi)就能解決的問題，人民法院作為公權(quán)力的行使者，應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明地認(rèn)定就違法建筑訂立的合同無效。[2]四是建設(shè)工程的特殊性決定了建設(shè)工程施工合同效力必然受建設(shè)審批手續(xù)的影響。建設(shè)工程具有不可移轉(zhuǎn)、投資大、對周圍環(huán)境影響大、涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)也決定了國家對建設(shè)工程從建設(shè)審批手續(xù)上必須作出嚴(yán)格規(guī)定和要求，否則有損公共利益。五是由于未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證的工程，無法進(jìn)行竣工驗(yàn)收和備案，也就無法申領(lǐng)到相關(guān)權(quán)屬證書。故該類合同應(yīng)依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定認(rèn)定為無效合同。因違法建筑或“三無”工程嚴(yán)重違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣的建設(shè)工程無論工程質(zhì)量是否合格，都不作為支付工程價(jià)款的依據(jù)，均應(yīng)立即拆除和返還所支付的工程款。發(fā)包人或承包人的損失，是發(fā)包人的過錯，發(fā)包人對自己的損失自負(fù)，同時(shí)應(yīng)賠償承包人的施工中支付人工費(fèi)、材料費(fèi)等實(shí)際損失；是承包人的過錯，承包人對自己的損失自負(fù)，同時(shí)應(yīng)賠償發(fā)包人材料費(fèi)等實(shí)際損失。雙方都有過錯，按過錯大小各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（八）建設(shè)工程施工合同無效的工程質(zhì)量保修。建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人仍應(yīng)參照合同約定向承包人支付工程價(jià)款。在支付了工程價(jià)款后，如何解決工程質(zhì)量的保修問題？在正常情況下，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，由承包人依照法律規(guī)定或合同約定予以修復(fù)。 我國實(shí)行建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，這也是《建筑法》確立的一項(xiàng)基本法律制度。對此，《建筑法》第六十二條第一款規(guī)定：建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》則在建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等方面，對該項(xiàng)制度做出了更具體的規(guī)定。該條例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。由此可見，保修期限的規(guī)定是強(qiáng)制性的規(guī)定。在建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無效后，合同關(guān)系不再存在，該合同對當(dāng)事人不再具有任何拘束力。發(fā)包人不得要求承包人承擔(dān)約定的保修責(zé)任，是不是承包人不承擔(dān)保修責(zé)任呢？顯然不是。承包人仍應(yīng)在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定的最低保修期限內(nèi)承擔(dān)法定的保修責(zé)任。解決這個(gè)問題后，在履行保修責(zé)任的方式上，如果施工合同不是因?yàn)槌邪藳]有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認(rèn)無效的，則仍由承包人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)。若施工合同是由于承包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認(rèn)無效的，則不能由承包人自己來承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)?？捎沙邪俗孕形芯哂邢鄳?yīng)資質(zhì)的施工隊(duì)伍，來替代承包人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)，也可由發(fā)包人自行維修，修復(fù)的費(fèi)用由承包人承擔(dān)。（九）建設(shè)工程合同無效，承包人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。合同無效而取得合法的工程款優(yōu)先受償權(quán)不符合立法精神，《合同法》第二百八十六條的語境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。對于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法理定性，梁慧星教授指出：在立法過程中，《合同法》該條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直到通過，始終是法定抵押權(quán)。擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、保證以及附屬于主債權(quán)的利息等，都屬于主權(quán)利的從權(quán)利。既然工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，是從主權(quán)利派生出來的，即對主債權(quán)工程款具有依附性，主權(quán)利無效從權(quán)利也無效。作為約定主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的工程款優(yōu)先受償權(quán)亦當(dāng)然無效。江蘇省高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條規(guī)定：承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定的法理也是基于保證債權(quán)作為從權(quán)利將隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的制度。 我國《擔(dān)保法》第二十二條規(guī)定：“保證期間，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，保證人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。保證合同另有約定的，按照約定?！笨梢?，主合同即施工合同無效的情況下，而支持承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，有違法律精神。故，建設(shè)工程合同無效，承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。（十）無效建設(shè)工程施工合同的效力轉(zhuǎn)化。根據(jù)法釋［2004］14號的規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無效有下列幾種情形：（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；（2） 沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（3）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；（4）承包單位將工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者違法分包的。而法釋［2004］14號第五條規(guī)定：承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級，當(dāng)事人請求按照無效合同處理的，不予支持。由此可見，根據(jù)法釋［2004］14號規(guī)定合同效力可以轉(zhuǎn)化的情形只有“超越資質(zhì)等級許可而簽訂的合同”這一種。從上述規(guī)定可以看出，在效力轉(zhuǎn)化的時(shí)間點(diǎn)上應(yīng)為“在建設(shè)工程竣工前”，即只有承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級的才能發(fā)生合同效力的轉(zhuǎn)化。

#購房有什么流程？有哪些事項(xiàng)要注意的#

購房流程及注意事項(xiàng)有哪些購房流程一:看樓。購房者應(yīng)該去房產(chǎn)現(xiàn)場看房,重點(diǎn)關(guān)注房產(chǎn)樓盤有無預(yù)售資格。在檢查樓盤是否具有預(yù)售資格的流程里,重點(diǎn)是查商品房的預(yù)售證證明,如樓盤是否公開進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)售證有否掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。房屋質(zhì)量方面,建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。購房流程二:買樓。購房者要看認(rèn)購書是否能保證公平。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括:雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋基本情況(含房屋位置、面積等基本情況);價(jià)格計(jì)算;簽署契約的時(shí)限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。購房流程三:正式簽約。標(biāo)準(zhǔn)格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費(fèi)者在簽購房合同時(shí)有權(quán)利仔細(xì)琢磨合同的條款細(xì)節(jié),對其中不滿意處提出改動要求。同時(shí),購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處,要懂得把許多保障自己權(quán)益的細(xì)節(jié)填上,并規(guī)定達(dá)不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。根據(jù)《商品房買賣合同》格式文本,下面將合同中經(jīng)常出現(xiàn)的六種“不公平條款”之處一一列出,對照此程序,消費(fèi)者見招拆招,可做到明明白白簽約。 一、買房目標(biāo)的確定。理性和有規(guī)劃的購房消費(fèi),根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來選擇適合自己的樓盤。不要一買房就做到一步到位;而是根據(jù)自己的實(shí)際情況出發(fā),好好規(guī)劃一下,能滿足個(gè)人基本的居住需求就好,避免出現(xiàn)購房帶來的不必要的額外負(fù)擔(dān),而培養(yǎng)有梯度的房產(chǎn)消費(fèi)觀很重要。二、買房首付款籌備。購房的關(guān)鍵。首先初定一個(gè)購房目標(biāo),比如畢業(yè)后5年內(nèi)積累一個(gè)首付款,那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)購房目標(biāo),合理的分配自己的收入。每月留出一部分固定的資金出來,制定出一個(gè)定期定額的準(zhǔn)備計(jì)劃。因?yàn)殚_通了制定的定期定額的強(qiáng)制儲蓄計(jì)劃,那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金,從而意味著可用資金必定減少,那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外,建議也可先向父母借首付款,日后陸續(xù)返還,縮短積累時(shí)間和降低潛在的成本。三、買房常識的學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識——購房的必需。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大,購買它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達(dá)國家,有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù),法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范,個(gè)人買房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式,過程也比較輕松。但是,目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對個(gè)人購房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此,買房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識是必需的。四、買房范圍的篩選。選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、首付少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。建議可購買 的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對優(yōu)惠;此外,由于年輕人的工作流動性還相當(dāng)大,所以考慮一個(gè)交通合適的地方,即使工作變換而搬遷,出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的是戶型更合理、居住舒適性較高、未來 率相對較高。五、出行時(shí)間成本的節(jié)省。購房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn),穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來越昂貴。開車或乘公交車的上班族,若平均 有兩個(gè) 花在交通上,一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè) 集中起來,連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車,或不眠不休地開一個(gè)月車,就能體會其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之,如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面,則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到50年,時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。六、購房費(fèi)用的了解。在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后,一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的,雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話,它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。全文總結(jié):當(dāng)然,除了購房流程及注意事項(xiàng)外,購房者需要考慮的因素還有很多,比如開發(fā)商的口碑、物業(yè)等。對很多人來說,買房無疑是人生的一件大事。希望以上的買房流程介紹,能給大家一點(diǎn)幫助。

#房屋征收補(bǔ)償協(xié)議是民事協(xié)議還是行政合同#

《房屋征收條例》第二十五條規(guī)定：“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過度方式和過度期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟?！北容^《房屋拆遷條例》第十三條：“拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”的規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)《房屋征收條例》在規(guī)定征收人與被征收人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，沒有使用《房屋拆遷條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的“應(yīng)當(dāng)”。合同法的基本原則是平等、自愿，《合同法》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，規(guī)定“應(yīng)當(dāng)”訂立補(bǔ)償協(xié)議實(shí)在怎么看都有一些別扭?！斗课菡魇諚l例》沒有使用“應(yīng)當(dāng)”應(yīng)當(dāng)是立法技術(shù)的提高。房屋征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方不履行，另一方如果提起訴訟，有關(guān)征收補(bǔ)償協(xié)議的問題就來了。另一方是應(yīng)該提起民事訴訟呢，還是應(yīng)該提起行政訴訟。看來最高法院為此又要發(fā)生爭論。也就是說房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)是民事協(xié)議還是行政合同。所以要區(qū)分這個(gè)問題，是因?yàn)橄蚍ㄔ浩鹪V時(shí)要區(qū)分民事訴訟和行政訴訟，根據(jù)民事訴訟與行政訴訟的不同，法院要適用不同的訴訟程序。因此確定征收補(bǔ)償協(xié)議是民事協(xié)議還是行政合同不是玩無聊的概念游戲，而是一個(gè)實(shí)務(wù)中必須要解決的問題。同樣的問題已在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議上發(fā)生過。民法學(xué)者、被拆遷人一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是民事協(xié)議；行政法學(xué)者、拆遷人一般認(rèn)為是行政合同。最高法院認(rèn)定是民事協(xié)議，因此就房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛提起的訴訟，定為民事訴訟，適用民事訴訟程序。盡管最高法院作出認(rèn)定后，仍有行政法學(xué)者在談?wù)撔姓贤瑫r(shí)提及。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的法律屬性之爭，是民法學(xué)者的觀點(diǎn)最終被采納。原因可能是房屋拆遷制度的主體是民事，行政制度只是輔助，拆遷行為總體而言是民事行為?！斗课菡魇諚l例》要規(guī)定征收雙方訂立征收補(bǔ)償協(xié)議，便又一次要引起人們的爭論，又一次要就一種協(xié)議是民事協(xié)議還是行政合同展開法理辯論。其實(shí)如果法院不區(qū)分民事訴訟和行政訴訟，區(qū)分合同是民事合同還是行政合同沒有意義，但法院要區(qū)分民事訴訟和行政訴訟。一個(gè)合同引起的爭議，法院要決定是適用民事訴訟程序受理、立案，還是適用行政訴訟程序受理、立案。適用行政訴訟程序受理、立案的合同必須是行政合同。因此，實(shí)務(wù)上區(qū)分征收補(bǔ)償協(xié)議是民事協(xié)議還是行政合同不是沒有意義，這決定著協(xié)議履行爭議發(fā)生后，是適用民事訴訟程序還是行政訴訟程序解決爭議?！斗课莶疬w條例》變成《房屋征收條例》，即從“拆遷”變成“征收”變化的內(nèi)容是什么，是什么得以可以區(qū)分“拆遷”與“征收”的不同，或者說“拆遷”與“征收”的本質(zhì)區(qū)別是什么?！安疬w”變成“征收”絕不只限于兩個(gè)詞引起的稱呼變化，變化的是兩套制度的法律性質(zhì)，即轉(zhuǎn)移國有土地上房屋所有權(quán)的方式從民事方式變成行政方式，從非強(qiáng)制的方式變成強(qiáng)制性的方式。《房屋拆遷條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)移國有土地上房屋所有權(quán)行為的性質(zhì)屬于民事行為，雖然該民事行為是一種經(jīng)行政許可的民事行為，其行為性質(zhì)在法律上仍然是民事行為?！斗课菡魇諚l例》則將轉(zhuǎn)移國有土地上房屋所有權(quán)的行為性質(zhì)從民事行為轉(zhuǎn)變成行政行為，將基于平等、自愿的行為轉(zhuǎn)變成由行政機(jī)關(guān)單方?jīng)Q定的強(qiáng)制性行為。2004年憲法修正案第22條將憲法第十三條第三款修改成“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”時(shí)，對“征收”與“征用”概念進(jìn)行的區(qū)分是，“征收”是轉(zhuǎn)移所有權(quán)，“征用”是不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。因此，征收房屋行為是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)行為，即將被征收房屋的所有權(quán)從被征收人轉(zhuǎn)移至征收人，因此房屋征收的法律性質(zhì)是轉(zhuǎn)移被征收房屋的所有權(quán)至征收人，而轉(zhuǎn)移被征收房屋所有權(quán)至征收人的目的則是要拆除被征收的房屋，騰出土地另作他用。因?yàn)檎魇招袨榈姆尚再|(zhì)是行政行為，因此，從房屋拆遷變成房屋征收變化的不僅僅只是名稱，而是其法律行為的性質(zhì)。行為性質(zhì)從民事變成行政，行為主體從開發(fā)商變成行政機(jī)關(guān)，行為效力從平等、自愿變成單方強(qiáng)制。房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的民事行政法律屬性之爭，也許該輪到行政法學(xué)者的觀點(diǎn)優(yōu)勢。因?yàn)榉课菡魇招袨槭且粋€(gè)具體行政行為應(yīng)該不會有爭議，其行為主要組成部分的征收補(bǔ)償協(xié)議，實(shí)在沒有理由成為民事協(xié)議。一個(gè)民事行為成為一個(gè)行政行為的主要組成部分，這樣的法理實(shí)在是難以成立。法理學(xué)上將征收補(bǔ)償協(xié)議認(rèn)定為行政合同并不難，定性其為行政合同，規(guī)定適用行政訴訟程序受理、立案也容易。只是當(dāng)征收人要作為征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛的原告起訴時(shí)，麻煩就會產(chǎn)生，行政訴訟的被告只能是行政機(jī)關(guān)，而不能是公民個(gè)人。

#房屋拆遷合同糾紛案件怎么舉證#

一、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)1、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本;2、當(dāng)事人為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團(tuán)法人登記證等。3、法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記資料。二、證明房屋拆過法律關(guān)系成立的證據(jù)(一)被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)1、被拆除房屋的所有權(quán)證;2、證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)(住宅、辦公或商鋪)、房屋的建筑面積等證據(jù);3、當(dāng)被拆房屋所有權(quán)證上記載的所有人和主張權(quán)利的被拆遷人不同時(shí)，還須提交證明被拆遷人對于被拆除房屋享有接受賠償安置權(quán)利的證據(jù)(包括親屬關(guān)系證明、繼承權(quán)公證書、放棄權(quán)利聲明等等);4、證明房屋被拆除的時(shí)間的證據(jù);5、已經(jīng)達(dá)成拆遷賠償協(xié)議的，還應(yīng)提交拆遷賠償協(xié)議;6、經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。(二)、拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)1、拆除房屋許可證;2、房屋拆遷公告;3、原地新建建筑物的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗(yàn)收證明;4、房屋被拆除前的面積查丈報(bào)告;5、房屋拆遷賠償協(xié)議;6、向被拆遷人支付現(xiàn)金賠償金、過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋搬遷費(fèi)、電話遷移費(fèi)等費(fèi)用的憑證;7、提供過渡期臨時(shí)用房給被拆遷人的證據(jù);8、用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工查丈報(bào)告等。三、當(dāng)事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應(yīng)提交詳細(xì)的計(jì)算清單。

#購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房安全嗎？#

購買拆遷安置房，最好是產(chǎn)權(quán)直過戶，即直接在開發(fā)商那里將安置房的產(chǎn)權(quán)置于你的名下，這樣不僅可以節(jié)省一筆稅費(fèi)，而且也相當(dāng)安全。如果有中介，一起都由中介辦。如果沒有中介，一定要由拆遷戶牽頭辦。如果拆遷戶已經(jīng)拿到安置房的房產(chǎn)證，交易是不會有任何風(fēng)險(xiǎn)的。

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來源：中國法院網(wǎng)-強(qiáng)拆被告的主體是什么，強(qiáng)拆被告的主體是什么意思

投稿：穆美

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師