一、拆遷補(bǔ)償過程出現(xiàn)的隱形陷阱有哪些

法律分析：

拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)的隱形陷阱：一、拿政策說事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實(shí)中，拆遷方大都會(huì)拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補(bǔ)償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。雖然我國目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政 案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國有土地 上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”已經(jīng)設(shè)定了我國征收補(bǔ)償要達(dá)到市場價(jià)格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會(huì)輕易地被征收方所牽制了。二、評估報(bào)告。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。 對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定?！钡诙畻l“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定 等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”的規(guī)定，無 論從評估機(jī)構(gòu)的選擇還是評估結(jié)果的異議，都對被拆遷人進(jìn)行了法律保護(hù)?？墒窃趯?shí)際當(dāng)中，評估報(bào)告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評 估機(jī)構(gòu)，根本不會(huì)與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評估機(jī)構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，評估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時(shí)為了公平起見， 選定評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機(jī)構(gòu)，評出的價(jià)格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正 的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個(gè)評估機(jī)構(gòu)，評出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報(bào)告來說補(bǔ)償，宅基 地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點(diǎn)的被征收土地的價(jià)值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價(jià)格，讓被拆遷人交差價(jià)，使得被征 收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評估本身已經(jīng)偏離了合理補(bǔ)償?shù)姆ㄖ诬壍?，?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報(bào)告其實(shí)并不是補(bǔ)償問題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強(qiáng)拆房屋一樣，評估報(bào)告已經(jīng)成為拆遷方為了達(dá)到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報(bào)告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補(bǔ)償要求上做出讓步來的實(shí)惠。三、補(bǔ)償決定書。補(bǔ)償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后出現(xiàn)的概念，在這之前對應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補(bǔ)償決定，是指國家為了公共利益的 需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征 收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補(bǔ)償方案確定的價(jià)格作出的征收補(bǔ)償決定。征收補(bǔ)償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)償協(xié)議達(dá)不成時(shí)，政府進(jìn)行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強(qiáng)制拆遷的大門已經(jīng)打開。政 府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動(dòng)用公權(quán)力對公民的房屋強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的?，F(xiàn)實(shí)生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補(bǔ)償決定書中規(guī) 定較低的補(bǔ)償額，然后對公民實(shí)施強(qiáng)拆，造成了一系列負(fù)面影響。而集體土地上與此補(bǔ)償決定書相對應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都 會(huì)開啟強(qiáng)拆或者強(qiáng)征的大門，因此對被拆遷人來說，是個(gè)非常危險(xiǎn)并且需要認(rèn)真對待的文件?，F(xiàn) 實(shí)中，很多被拆遷人因?yàn)殚L期以來與拆遷方因補(bǔ)償問題協(xié)商不快，自然會(huì)產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去 啟動(dòng)相關(guān)的程序進(jìn)行阻止，這可就掉進(jìn)可無底深淵，到頭來房子被強(qiáng)拆了還無法說理，因?yàn)檠a(bǔ)償決定書是合法的，拆遷方啟動(dòng)這個(gè)程序是受法律保護(hù)的，但是，啟動(dòng) 這項(xiàng)程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán) 人不明確”，而且，作出補(bǔ)償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進(jìn)陷阱，被征收方“合法地”強(qiáng)拆。四、安置補(bǔ)償協(xié)議。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。 對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

二、拆遷補(bǔ)償過程中的隱形陷阱有哪些？

法律分析：

簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人經(jīng)常面臨的陷阱包括回遷存在的陷阱、協(xié)議約定不夠具體明確、五證不齊全、拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改等。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、拆遷補(bǔ)償過程中的隱形陷阱有哪些

法律分析：簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人經(jīng)常面臨的陷阱包括回遷存在的陷阱、協(xié)議約定不夠具體明確、五證不齊全、拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷補(bǔ)償過程出現(xiàn)的隱形陷阱有哪些，