一、如何防止購房陷阱

一、如何防止購房陷阱

（一）買房要先查看“五證”和“二書”五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。二書：是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

二、針對購房合同“陷阱”的對策

（一）選擇一家很有實力和信譽很好的開發(fā)商簽定合同，到房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門調(diào)查、核實開發(fā)商和該房地產(chǎn)項目的有關(guān)證照、資質(zhì)及這些證照是否在有效期內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

（二）通過走訪法院等其他機構(gòu)來了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等然后，才針對自身的風(fēng)險起草談判提綱和銷售人員進行協(xié)商，簽訂一個雙方都認可的補充協(xié)議，將各個要求明確具體規(guī)定好，并約定高額違約金。在整個購房過程中，購房風(fēng)險在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風(fēng)險通過買賣合同對開發(fā)商的約束來消除。

（三）簽約時對開發(fā)商無法取得預(yù)售證導(dǎo)致預(yù)售契約無效的罰則進行約定。如約定開發(fā)商雙倍返還定金等，并約定該條款在預(yù)售契約無效時仍然有效。

（四）如果你購買并已備案的房屋，開發(fā)商未告知及或未取得您的同意擅自抵押的，顯屬開發(fā)商對您合法權(quán)益的侵犯，你可以要求侵犯您對該房屋擁有的合法權(quán)益并要求撤消抵押權(quán)為由進行訴訟。

二、購房需要注意哪些潛在陷阱？

簽訂購房合同的時候需要注意以下幾點：第一、關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限。按照相關(guān)的法律規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。第二、明確相關(guān)費用由誰承擔(dān)，特別是一些不合理的收費，比如小區(qū)一些內(nèi)部配套的收費。第三、關(guān)于貸款不成的約定。不少人貸款買房，但有的人會因為征信等問題造成銀行拒貸，所以購房者一定要在購房合同中約定清楚，如果購房因為貸款被拒而導(dǎo)致無法買房，開發(fā)商要如數(shù)退還購房者所繳納的訂金和其他款項。如果購房合同中沒有約定，購房者個人不僅定金要不回來，可能還要承擔(dān)違約責(zé)任。

選擇中介買房需要注意哪些陷阱

應(yīng)該注意一下陷阱：陷阱一：中介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一。陷阱二：中介公司故意不履行解釋居間報酬所對應(yīng)的具體含義的義務(wù)。陷阱三：中介公司故意以口頭形式作出部分承諾。陷阱四：中介公司誘使購房人簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;(三)委托房屋的市場參考價格;(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險;(五)房屋交易涉及的稅費;(六)經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準;(七)經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間;(八)其他需要告知的事項。

簽訂店鋪租賃協(xié)議時需要注意哪些陷阱

商鋪租賃合同在日常生活中較為常見，商鋪租賃合同簽訂過程中需要注意以下事項：1、出租方是否為產(chǎn)權(quán)人，或者具有轉(zhuǎn)租權(quán)并能提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明或轉(zhuǎn)租權(quán)授權(quán)文件的出租方。2、合同簽訂的期限不得超過20年。3、承租商鋪是否經(jīng)過了竣工驗收、消防驗收等內(nèi)容，是否具備使用的基本條件，特別需要注意承租商鋪運營餐飲業(yè)的情況，對于消防、排污、衛(wèi)生均有較為嚴格的要求。4、承租商鋪是否可以辦理商事登記或該地址是否存在重復(fù)商事登記辦理的情況。5、承租商鋪的裝修問題，不僅需要業(yè)主方的同意，實踐中物業(yè)管理方也需要出具相應(yīng)的裝修許可文件才可以正式入場裝修。6、承租商鋪涉及到裝修物的補償或處置條款，裝修投入巨大，合同期限屆滿或中途解除，對于該部分損失的分配較為重要。

購房注意哪些問題

購房注意的問題：1、購房者應(yīng)該去房產(chǎn)現(xiàn)場看房，重點關(guān)注房產(chǎn)樓盤有無預(yù)售資格。在檢查樓盤是否具有預(yù)售資格的流程里，重點是查商品房的預(yù)售證證明，如樓盤是否公開進行內(nèi)部認購、預(yù)售證有否掛在售樓部顯眼處、預(yù)售證是否過期等。2、購房者要看認購書是否能保證公平。認購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況；房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；價格計算；簽署契約的時限規(guī)定。大家要看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。3、標準格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費者在簽購房合同時有權(quán)利仔細琢磨合同的條款細節(jié)，對其中不滿意處提出改動要求。同時，購房者還應(yīng)注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權(quán)益的細節(jié)填上，并規(guī)定達不到條件應(yīng)承擔(dān)的后果。

公積金購房需要注意什么

住房公積金是國家為大家的住房而設(shè)立的一種制度，主要目的是用于購房。平時這筆錢是不能用的，在購房、租房、裝修或者離職退休的時候可以提取公積金。公積金購房需要注意什么（1）公積金不能直接用作購房首付。如果市民想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，即先墊付首付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本，已結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心提取其公積金內(nèi)的存儲余額。（2）公積金的提取總額不能超過房款總額。（3）結(jié)清公積金貸款后可以再用公積金購房。無論是在婚前還是在婚后辦理的公積金貸款，夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款，公積金中心系統(tǒng)上就會有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但如果第一套房的公積金貸款已結(jié)清，夫妻雙方再次使用公積金貸款買房，仍視為首次購房，不受二套房的政策限制。

父母購房需要注意什么

第一，位置無論是買新房還是二手房，房子的位置十分重要，不僅關(guān)系著房子的價值，同時還會影響生活的便利性。所以最好選擇比較繁華的地段，不僅生活配套齊全，超市、商場、醫(yī)院等等應(yīng)有盡有，同時交通也十分便利，尤其靠近地鐵站附近的，人們購物出行，生活娛樂都省事不少。第二，環(huán)境不同年齡段對于居住環(huán)境的需求也是不一樣的，隨著年紀的增長，人們可能更需要一個相對安靜的生活環(huán)境，良好的小區(qū)綠化，可以休閑娛樂的涼亭，寬敞的鍛煉場所，以及能聊到一起的鄰居等等，所以買房時最好多進行實地考察，最好周邊能有一個公園，這樣更宜居。

該內(nèi)容由 嚴俊律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

三、買房該如何避開購房陷阱？

買房時規(guī)避購房陷阱應(yīng)注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明確；買賣雙方身份證明是否真實有效；房屋質(zhì)量是否合格（查驗房屋住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明、竣工驗收備案表，核實面積實測表，了解房屋實際面積并與合同進行核實，索要管線分布竣工圖）；中介公司是否存在暗箱操作等。

【法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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內(nèi)容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-如何防止購房陷阱，