一、上海購(gòu)房新政細(xì)則是什么?

法律分析：1、首套房：首套房是指買房者僅擁有一套住房，通常對(duì)于首套房的貸款要給予一定的優(yōu)惠。2018年相關(guān)規(guī)定表明，目前首套房公積金貸款首付比例是20％，商業(yè)貸款首付比例是30％。而2套房首付款比例調(diào)整為不低于40％，即4成，2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、公積金政策：在公積金政策方面，根據(jù)現(xiàn)行公積金提取政策，買房的首付款是不能直接從公積金賬戶里面提取。必須先付首付款，再與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，首套房首付比例為20％；對(duì)于擁有一套房已結(jié)清貸款，再購(gòu)買普通自住房，首付比例為30％，此前首付比例則為60％。

3、擁有1套住房：對(duì)于擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套住房貸款政策。通常情況下房屋貸款可以貸到房屋評(píng)估價(jià)的70％，但是值得注意的是，房屋的評(píng)估價(jià)要比市場(chǎng)價(jià)要低一些。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售辦法》

第十二條 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

二、上海購(gòu)房積分政策

上海買房積分總分=基礎(chǔ)分+社保動(dòng)態(tài)分。

1、基礎(chǔ)分細(xì)則

(1)家庭情況：認(rèn)購(gòu)新房時(shí)，家庭狀況為已婚狀態(tài)+10分;認(rèn)購(gòu)人為未婚、離異或喪偶等情況則不加分。

(2)戶籍情況：認(rèn)購(gòu)新房時(shí)，認(rèn)購(gòu)人為上海戶籍+10分;認(rèn)購(gòu)人為非上海戶籍的(夫妻一方為上海戶籍，非上海戶籍的一方單獨(dú)上產(chǎn)證的)不加分。

(3)房產(chǎn)情況：認(rèn)購(gòu)新房時(shí)，認(rèn)購(gòu)人(含家庭成員)名下上海無(wú)房的+20分;認(rèn)購(gòu)人為滬籍家庭且名下住房有1套方則+5分，兩套以及以上不加分。

(4)五年內(nèi)購(gòu)房記錄：認(rèn)購(gòu)新房時(shí)，認(rèn)購(gòu)人(含家庭成員)名下無(wú)房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄的+20分;認(rèn)購(gòu)人為滬籍家庭名下有1套房且5年內(nèi)無(wú)購(gòu)房記錄的+5分;認(rèn)購(gòu)人5年內(nèi)有購(gòu)房記錄的，則不加分。

2、動(dòng)態(tài)分細(xì)則

自2003年1月起計(jì)算，每繳納一月社保加0.1-0.24分。單身則視個(gè)人情況，家庭參照夫妻雙方中社保繳納較多的一方。

一、買房搖號(hào)的注意事項(xiàng)有哪些

1、搞清楚選擇房屋的順序，依照排號(hào)選房，且選房通常有兩種途徑，它們和優(yōu)先入場(chǎng)選房的權(quán)利有關(guān)。

2、清楚實(shí)時(shí)內(nèi)場(chǎng)選房的狀況，多預(yù)備一些方案，這樣自己選房的時(shí)候才能夠更快地選到合適的房屋。

3、搞清楚開(kāi)盤的步驟，正常搖號(hào)以前必須要等待，而看房的時(shí)間只有5分鐘，超過(guò)預(yù)期價(jià)格則不要選擇。

4、做好相應(yīng)的方案，開(kāi)盤當(dāng)天是很難選到合適的房源的，但不選又容易錯(cuò)失機(jī)會(huì)，因此要預(yù)先準(zhǔn)備幾套方案，確保前面的人搶房色選完后，我們依舊能夠找到合適的房源。

5、搞清楚每個(gè)房子的價(jià)格和差價(jià)，很多樓盤在銷售當(dāng)天才會(huì)公示價(jià)格，假如對(duì)每套房子的價(jià)格差價(jià)不了解的話就很容易超過(guò)自身的預(yù)算。

6、不要選擇有瑕疵的房屋，搖號(hào)選房的時(shí)候要是順序靠后，那么剩下的都是不太好的房源，不要因?yàn)閾?dān)心無(wú)法買到房子就強(qiáng)行買房。

法律依據(jù)：

《上海市居住證積分管理辦法實(shí)施細(xì)則》

第一條 為了保障境內(nèi)來(lái)滬人員的合法權(quán)益，規(guī)范人口服務(wù)和管理，提高政府服務(wù)水平，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《上海市居住證管理辦法》、《上海市居住證積分管理辦法》，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 持有《上海市居住證》的人員（以下簡(jiǎn)稱持證人），在本市合法穩(wěn)定居住、合法穩(wěn)定就業(yè)并參加本市職工社會(huì)保險(xiǎn)滿6個(gè)月的，可以申請(qǐng)積分。居住證持證人在申辦上海市居住證積分時(shí)，申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)處于就業(yè)及繳納本市職工社會(huì)保險(xiǎn)狀態(tài)，且前12個(gè)月內(nèi)累計(jì)繳納本市職工社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)滿6個(gè)月（不含補(bǔ)繳），本市單位在外省市設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)的工作人員，不屬于申請(qǐng)積分對(duì)象。

第三條 持證人可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)登錄上海市居住證積分管理信息系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上模擬估分，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的，持證人向用人單位提出申請(qǐng)，在線填寫(xiě)《上海市居住證積分申請(qǐng)表》，委托用人單位向注冊(cè)或登記地區(qū)人才服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱受理機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)積分。

三、上海購(gòu)房新政細(xì)則

法律分析：上海戶籍單身情況分析：

一、單獨(dú)名下有房，不可購(gòu)買住房。

二、單獨(dú)名下無(wú)房，和父母在2011年1月30日之前共有不超過(guò)2套（含2套），可買一套住房。

三、單獨(dú)名下無(wú)房，和父母在2011年1月30日之前有超過(guò)3套（含3套），不可購(gòu)買住房。

結(jié)婚情況分析：

一、夫妻雙方都是上海戶籍

a、夫妻雙方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超過(guò)2套（含2套）可買2套住房。

b、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方無(wú)房，可買一套住房。

c、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可買一套住房。

d、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可買一套住房。

e、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超過(guò)4套（含4套），不可購(gòu)買住房。

二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍

a、購(gòu)買首套房產(chǎn)證可單獨(dú)上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社?；驖M5年個(gè)稅。

b、購(gòu)二套房產(chǎn)證必須上海戶籍的人上產(chǎn)證，否則限購(gòu)。

注：

滿5年社?；驖M5年個(gè)稅是指簽合同當(dāng)月不算，往前推算63個(gè)月中社保或個(gè)稅正常繳納滿60個(gè)月。

外地戶籍 · 限購(gòu)政策

一、單身：限購(gòu)。

二、家庭：可購(gòu)買一套住房，須5年連續(xù)繳納不間斷5年以上的社?；騻€(gè)稅。

特殊客群 · 限購(gòu)政策

一、本市集體戶口按上海戶籍政策執(zhí)行，但需要注意戶籍證明號(hào)：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號(hào)：99是掛靠上海地區(qū)戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。

二、外國(guó)籍或港澳臺(tái)同胞提供滿一年的勞務(wù)合同，可購(gòu)買一套住房。

三、在讀博士、博士、博士后，要求已婚并提供學(xué)校證明（學(xué)歷證明），無(wú)需提供滿五年社保或滿五年個(gè)稅，可購(gòu)買一套住房。

四、部隊(duì)人員購(gòu)買住房：

a、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執(zhí)行。單身可購(gòu)買一套、結(jié)婚可購(gòu)買2套。

b、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。單身不可購(gòu)買、結(jié)婚可購(gòu)買一套。

注：

1、部隊(duì)須出具證明，并寫(xiě)明身份證號(hào)、軍官證號(hào)、戶籍狀況、結(jié)婚狀況、有無(wú)未成年子女，出生證編號(hào)。

2、部隊(duì)人士指的是軍官、士兵或士官原籍非上海是不可買房的。

每個(gè)區(qū)細(xì)節(jié)可能有所不同，詳情還得咨詢各區(qū)交易中心專員。

貸款政策

全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)房無(wú)貸：算首套，首付35%

上海無(wú)房無(wú)貸，外地有房無(wú)貸：算首套

上海有房無(wú)貸：算二套

上海有房有貸：算二套

購(gòu)買第二套住房首付費(fèi)用

普通住房：首付50%

非普通住房：首付70%

可以看出，在上海購(gòu)房，對(duì)于外地人的要求和限制較多，需要已婚無(wú)房并且繳納五年社保，而對(duì)于本地人則未設(shè)置社保要求，但是對(duì)名下所擁有的房屋的數(shù)量有所限制。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》

第十六條 參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人，達(dá)到法定退休年齡時(shí)累計(jì)繳費(fèi)滿十五年的，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人，達(dá)到法定退休年齡時(shí)累計(jì)繳費(fèi)不足十五年的，可以繳費(fèi)至滿十五年，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金;也可以轉(zhuǎn)入新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)或者城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定享受相應(yīng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。

第十七條 參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人，因病或者非因工死亡的，其遺屬可以領(lǐng)取喪葬補(bǔ)助金和撫恤金;在未達(dá)到法定退休年齡時(shí)因病或者非因工致殘完全喪失勞動(dòng)能力的，可以領(lǐng)取病殘津貼。所需資金從基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中支付。

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內(nèi)容審核：索建國(guó)律師

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