目前，城中村改造已經(jīng)在超大、特大城市正式啟動，而昆明更是計(jì)劃實(shí)施44個城中村改造項(xiàng)目，廣州市則為了能順利推進(jìn)城中村改造工作，保障被征收人的合法權(quán)益等，于近日發(fā)布了《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法配套文件（征求意見稿）》，這也意味著城中村改造在未來的一段時間內(nèi)會成為推動城市發(fā)展的新主力。

說到城中村改造，想必大家都非常地清楚，其是一項(xiàng)綜合性、復(fù)雜性的民生工程。但說白了，城中村改造的最終目的就是為了老百姓的生活質(zhì)量、居住環(huán)境能進(jìn)一步地提升，讓老百姓都能過上更舒適的生活。當(dāng)然了，在推進(jìn)城中村改造的過程中，也進(jìn)一步地提升城市環(huán)境，這是毋庸置疑的。

不過，城中村改造不是想怎么改造就能怎么改造的，為了能合理推進(jìn)城中村改造，在去年的時候就通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，在該《指導(dǎo)意見》中對城中村改造提出了很要的意見。下面我們就結(jié)合《指導(dǎo)意見》中的內(nèi)容來看一下，在推進(jìn)城中村改造活動時，都需要注意哪些？

一、城中村改造非全部拆除新建

在《指導(dǎo)意見》中明確指出，城中村改造需要采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，按照城市標(biāo)準(zhǔn)有力有序有效推進(jìn)。從這一點(diǎn)中我們可以看到，城中村改造并非只有拆除新建，還有整治提升，拆整結(jié)合。一般來說，拆除新建只適合原有土地利用和建筑形態(tài)、質(zhì)量不符合城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，通過拆建提高土地利用效率、建筑品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

當(dāng)然了，倘若資金平衡，資金還有富余的，農(nóng)民改造意愿又非常強(qiáng)烈，房屋存在消防隱患較大等，那么同樣也是可以實(shí)施拆除重建的。如果不具備這些條件，那么，就需要守住安全底線，常態(tài)化推進(jìn)整治提升。

其實(shí)這里凱諾律師想要告訴大家的是，城中村改造一定要因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來推進(jìn)，全部采取拆除重建，是不符合相關(guān)的政策的。實(shí)踐中，有的地方為了推進(jìn)城市發(fā)展，提高地方經(jīng)濟(jì)水平，往往會未經(jīng)任何布局的情況下，全部采取拆除重建的方式，推進(jìn)城中村改造，這種做法不僅不利于國家發(fā)展，同時對農(nóng)民老百姓也會造成一定的影響。

二、改造之前，必須要先做好人員安置等工作

按照《指導(dǎo)意見》中的要求，城中村改造必須要征求村民意見，在落實(shí)全部的征收補(bǔ)償安置等前期工作之后，才能正式啟動征收工作。

也就是說，城中村改造并非等于咱普通的征地拆遷項(xiàng)目，只能是在絕大多數(shù)農(nóng)民老百姓同意，且簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，才可以啟動，這點(diǎn)在地方規(guī)定的相關(guān)條例中也都有提出，比如《廣州市城中村改造條件》（征求意見稿）中就明確規(guī)定，納入城中村改造計(jì)劃的項(xiàng)目，由區(qū)人民政府組織開展改造意愿征詢，經(jīng)改造項(xiàng)目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意的，方可啟動改造。

這條規(guī)定已經(jīng)很明確的規(guī)定了比例，即改造范圍內(nèi)有三分之二以上的村民都非常樂意進(jìn)行改造，且有三分之二以上的農(nóng)民簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議的話，就可以按照有關(guān)規(guī)定推進(jìn)城中村改造了。反之，如果沒有達(dá)到這個比例，絕大多數(shù)農(nóng)民老百姓都不同意此次城中村改造計(jì)劃等，那從原則上來說，則就不可以啟動改造計(jì)劃。

三、必須保障農(nóng)民的合法權(quán)益

在《指導(dǎo)意見》中指出，城中村改造過程中，應(yīng)聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造方案、征收補(bǔ)償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民知情權(quán)和參與權(quán)。應(yīng)先行安排安置房項(xiàng)目供地和建設(shè)，加強(qiáng)安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理工作，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，安置房品質(zhì)不低于商品住房水平，配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批同步建設(shè)、同步交付使用。

城中村改造雖然是一項(xiàng)民生工程，其最終的目的是為了農(nóng)民，但是也需要保障農(nóng)民在城中村改造過程中的各項(xiàng)權(quán)益，包括知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、補(bǔ)償安置權(quán)等。一般在啟動城中村改造時，需要將城中村改造的整個思路與想法全部告訴被征收人，不能讓老百姓稀里糊涂的就搬遷，就上樓生活，這其實(shí)是很關(guān)鍵的一步，同時也意味著城中村改造能不能順利地推進(jìn)下去。

另外，城中村改造還需要保障被征收人參與權(quán)，從上述的意見中我們可以看到，改造方案和征收補(bǔ)償安置方案等都需要征求被征收人的意見，如果改造方案或是補(bǔ)償安置方案有絕大多數(shù)被征收人不同意，或者說是絕大多數(shù)被征收人都不知道有這份文件等，那么，從原則上來說就侵害了被征收人的合法權(quán)益。

對此，凱諾律師提醒大家，如果在城中村改造過程中，沒有見到改造方案和補(bǔ)償安置方案，那么為了自己的合法權(quán)益不被侵害，一定要馬上向上一級有關(guān)部門反映，要求他們查處，萬不可坐以待斃。

除此以外，對于拆除新建（拆除重建）的，提供的安置房質(zhì)量應(yīng)當(dāng)不能低于商品房住房水平，而且從原則上來講，在啟動城中村改造之前，相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施等需要同步進(jìn)行。實(shí)踐中，有的改造項(xiàng)目往往會在幾年后，才開始動工建設(shè)安置房，這其實(shí)對選擇產(chǎn)權(quán)置換的被征收人來說是沒有任何保障的。

所以，大家在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議之前，一定要詢問清楚，安置房是否是現(xiàn)房，或者說是安置房是否已經(jīng)開工建設(shè)，何時交付安置房，如果是現(xiàn)房那就再好不過了，倘若不是現(xiàn)房，一定要將何時交付安置房的期限明確在拆遷協(xié)議里，這也是敦促對方能依法履行補(bǔ)償安置協(xié)議的一種方式。

總之，城中村改造并非是一件簡單的事情，一旦在此過程中遇到問題，一定要馬上咨詢專業(yè)律師，一定要在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

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來源：臨律-圣運(yùn)律師事務(wù)所：城中村改造中需要注意哪些，，城中村改造國家政策