在去年的相關(guān)會(huì)議上就明確指出，要在超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，這也意味著，今后一段時(shí)間內(nèi)，城中村改造將是國家重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目。目前超大特大城市總共有二十多個(gè)，對于都是哪些城市，我們在此之前都已經(jīng)說過很多次，這里就不再重復(fù)了（大家可以查看我們往日發(fā)布的與城中村改造相關(guān)的文章）。

但是城中村改造大家一定要有所了解，城中村改造是一項(xiàng)涉及老百姓切身利益的活動(dòng)，也是一項(xiàng)具有公益性質(zhì)的活動(dòng)，國家在超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造活動(dòng)，一來是可以通過城中村改造的方式改善居住條件差的老百姓的生活質(zhì)量，提升其生活品質(zhì)，二來是為了推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升整個(gè)城市的風(fēng)貌，完善城市功能，三來則是為了進(jìn)一步消除城市中存在的安全穩(wěn)患。

雖然說，啟動(dòng)相應(yīng)的城中村改造可以造福老百姓，推動(dòng)城市發(fā)展，但是城中村改造并不是一件簡單的活動(dòng)，而且，城中村改造也不是想怎么改就能怎么改，想在哪改造就能在哪兒改造的。也就是說，城中村改造也是需要結(jié)合實(shí)際情況來推進(jìn)，不可以全部采取一刀切的方式。

一般來說，城中村改造主要有三種方式，一種是拆除重建，一種是整治提升，最后一種則是拆整結(jié)合。其中主要是以整治提升為主，拆除重建為輔。拆除重建只能是在符合一定條件的情況下進(jìn)行，比如房屋存在安全隱患，房屋整體規(guī)劃不符合城市規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)等等，對于這樣的房屋，那么才有可能會(huì)被拆除重建。因此，實(shí)踐過程中，相關(guān)部門為了省事，將全部的房屋拆除，然后重新建設(shè)，就違背了相關(guān)的政策規(guī)定。那么，城中村改造應(yīng)當(dāng)要如何進(jìn)行呢？

事實(shí)上，關(guān)于城中村改造并沒有一個(gè)具體的法律法規(guī)，在此之前，絕大多數(shù)的城中村改造項(xiàng)目，基本上依據(jù)的都是《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)的法律法規(guī)，但是由于這兩部法律主要針對的是土地征收，所以，在城中村改造過程中很容易出現(xiàn)侵害老百姓合法權(quán)益的現(xiàn)象，尤其是在拆除重建過程中，侵害被征收人相關(guān)權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生。

所以，為了保障老百姓在城中村改造過程中的各項(xiàng)權(quán)益，廣州市制定了《廣州市城中村改造條例》，該《條例》目前已經(jīng)獲得廣東省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于2024年5月1日起施行。該《條例》是全國首個(gè)專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例，該《條例》中不僅明確了什么是城中村，而且還針對如何征收集體土地，如何保障被征收人權(quán)益等作出了明確規(guī)定。下面我們就結(jié)合該《條例》中的內(nèi)容來一起詳細(xì)地了解一下

一、關(guān)于城中村改造的含義

《廣州市城中村改造條例》第二條規(guī)定，所謂的城中村改造，是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已征為國有、已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

城中村改造的具體范圍由市人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃劃定并向社會(huì)公布。

簡單一點(diǎn)來講城中村其實(shí)就是城里的農(nóng)村，這些村莊隨著城市的發(fā)展，被遺留在了城里，同時(shí)其也失去或是基本失去了耕地，只不過，這些村莊仍然實(shí)行著村民自治和農(nóng)村集體所有制，即使后來從農(nóng)民轉(zhuǎn)為了居民，其生活狀態(tài)也仍然保持著原來的樣子。

實(shí)踐中，城中村其實(shí)非常多的，幾乎每一座城市我們都能看見城中村的影子，尤其是一些超大、特大城市里。不過，今后城中村可能會(huì)逐漸地減少，隨著在超大、特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目，城中村很有可能在不遠(yuǎn)的將來就會(huì)逐漸消失。

二、拆除重建類城中村改造必須經(jīng)村民同意

該《條例》第十八條規(guī)定，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)之前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展改造意愿征詢，經(jīng)改造項(xiàng)目所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意后，納入城中村改造年度計(jì)劃并啟動(dòng)改造。

也就是說，在城中村改造過程中，如果房屋不符合城市建設(shè)規(guī)劃，不符合原土地利用和建筑形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，存在安全隱患等等，那么，在拆除重建時(shí)，必須要經(jīng)三分之二以上成員或是三分之二以上村民的同意，在未獲得絕大多數(shù)村民的同意下，相關(guān)部門是不可以啟動(dòng)拆除重建工作的。

在未經(jīng)三分之二以上成員或村民的同意之下，強(qiáng)行拆毀老百姓的房屋，尤其是在未給予任何補(bǔ)償時(shí)，其拆除行為肯定是不合法的，此時(shí)，作為被征收人則應(yīng)馬上咨詢專業(yè)律師，必要時(shí)可在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

實(shí)踐中，有的被征收人在遇到這種情況時(shí)，往往不知道如何去維護(hù)自己的合法權(quán)益，在房屋被強(qiáng)制拆除后，就一味地等著相關(guān)部門主動(dòng)來找自己談賠償，但事實(shí)上，這種辦法只會(huì)讓被征收人錯(cuò)失維護(hù)合法權(quán)益的機(jī)會(huì)。因此，凱諾律師在這里提醒大家，在城中村改造過程中，一旦遇到對方違法拆除房屋的行為，要馬上啟動(dòng)相應(yīng)的法律程序，這是很關(guān)鍵的。

三、城中村改造中涉及征收的必須要遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則

《條例》第二十一條明確規(guī)定，城中村改造項(xiàng)目涉及土地征收的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對土地的位置、權(quán)屬、地類、面積以及村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等情況按規(guī)定進(jìn)行土地現(xiàn)狀調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)由擬征收的土地所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字確認(rèn)。

征收集體土地應(yīng)當(dāng)按照公平合理、先補(bǔ)償后搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護(hù)長遠(yuǎn)利益。

這一點(diǎn)其實(shí)與《土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)規(guī)定類似，在實(shí)施土地征收之前，必須要實(shí)地對征收范圍內(nèi)的土地、房屋現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，在弄清楚之后，還需要與被征收人一起確認(rèn)土地現(xiàn)狀調(diào)查表，這是必須要履行的程序之一。實(shí)踐中，若征收方未履行這一程序，那就侵害了被征收人參與權(quán)、知情權(quán)等相關(guān)權(quán)益。

其次，征收集體土地，必須要遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則，無論是因什么原因，無論征收目的是什么，這是雷打不動(dòng)的征收原則，若在未給予被征收人任何補(bǔ)償，甚至都沒有簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，就強(qiáng)行摧毀地上附著物、房屋，毀壞青苗等，則就違背了有關(guān)法律法規(guī)。

總之，凱諾律師今天想要告訴大家的是，城中村改造在超大、特大城市穩(wěn)步推進(jìn)已經(jīng)板上釘釘?shù)氖?，所以，大家一定要積極地去了解一些相關(guān)的知識，日后要遇到城中村改造，那么可以馬上發(fā)現(xiàn)城中村改造過程中是否存在違法行為，是否有侵害自己的合法權(quán)益。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-圣運(yùn)律師事務(wù)所：城中村改造有法可依了城中村改造要這樣進(jìn)行（上），