一、購房者買現(xiàn)房要注意什么問題

一、什么是現(xiàn)房？

現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收(各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定)，可以正式入住的物業(yè)。

按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證(現(xiàn)在只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規(guī)劃到各區(qū)的現(xiàn)房都不擁有土地證，只有原來規(guī)市國土資源直接管理的才擁有土地證)的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同。購買這種房子，對(duì)購房人有利的是可以做到眼見為實(shí)，但購房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬別心血來潮，買錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動(dòng)。

二、購房者買現(xiàn)房要注意什么問題？

1、看房頂是否漏水、墻面是否滲水(因?yàn)殡娋€安裝在墻體內(nèi)，墻體潮濕，容易引起墻體導(dǎo)電，非常危險(xiǎn))。

注意：最好是雨天去看房，這樣更容易看到雨水是否滲漏。

2、看房屋樓層之間的高度，如果天花板過低，會(huì)使人感到壓抑，同時(shí)嚴(yán)重影響采光，此外，樓下住戶也很容易聽到樓上住戶搬動(dòng)家具時(shí)的嘈雜聲。

3、看墻上是否有裂縫，看墻角是否有裂縫，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墻壁是否隱藏著豎向裂紋。

4、不要只看廳堂，更要看房間、廚房、衛(wèi)生間，注意水龍頭是否通水，下水道是否堵塞。

5、看內(nèi)部布局是否合理，如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具；另外還要注意墻體是否隔熱、隔音良好，下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。

6、看裝修。如墻體是否散發(fā)出刺激性的氣體，是否容易脫白，地磚鋪的是否平整，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范。

7、看小區(qū)的環(huán)境、生活配套設(shè)施是否與廣告、合同相符，是否完善齊備。如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，再如，小區(qū)的停車位是否充足等。

8、看房屋周邊的交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備及距離的遠(yuǎn)近、規(guī)模的大小等。

另外，購房者如果有條件的話，最好請(qǐng)律師陪同您一起去看一下，他可以注意到普通購房者注意不到的一些情況，使您所要購買的房子更加了解，更加放心、安全地進(jìn)行房屋的交易。

二、買房人購買現(xiàn)房要注意什么

按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售不需要查看“五證”，而是要查看“五證”外的另外“兩證”——“土地使用證”和“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用《商品房買賣合同范本》。

廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過。現(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。

房人購買現(xiàn)房要注意：

衛(wèi)生間布局是否合理、通風(fēng)問題要認(rèn)真考慮。

選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。

房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對(duì)你的居室溫度會(huì)有很大影響。

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一、商品房購房者要承擔(dān)什么費(fèi)用

在購買商品房過程中除了應(yīng)付的房款外，還需承擔(dān)如下費(fèi)用：

1、如果購買的是預(yù)售商品房的，需要支付預(yù)售合同登記備案費(fèi)；

2、商品房買賣合同交易手續(xù)費(fèi)；

3、買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅收，具體可以查看我們“便民信息”中最新的房地產(chǎn)稅費(fèi)比例；

4、他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)，如果購房者一次性付款的，沒有此項(xiàng)費(fèi)用；

5、房屋投保的保險(xiǎn)費(fèi)：房價(jià)×貸款年限×保險(xiǎn)費(fèi)率，保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)貸款項(xiàng)目而定，一般為千分之幾，如果購房者一次性付款的，沒有此項(xiàng)費(fèi)用；

6、銀行律師見證費(fèi)：有的銀行為貸款人出這筆費(fèi)用，有的銀行要求貸款人承擔(dān)，具體需要咨詢銀行；

7、房地產(chǎn)權(quán)證登記費(fèi)。

二、購房者的權(quán)利有哪些

買房之前，購房者應(yīng)當(dāng)知道自己依法所應(yīng)享有的權(quán)利，一旦開發(fā)商侵犯了購房者的權(quán)益，購房人就可以拿起法律武器，向開發(fā)商討個(gè)說法。根據(jù)我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》的有關(guān)規(guī)定，購房者在進(jìn)行房屋消費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)享有以下六項(xiàng)權(quán)利：

1、安全權(quán)：消費(fèi)者在購買、使用商品房和接受相應(yīng)服務(wù)時(shí)，享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。作為開發(fā)商，有義務(wù)保證其提供的房屋符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求，對(duì)可能危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者做出真實(shí)的說明和明確的警示。比如，根據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》及其它規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在取得《房屋交付使用許可證》之后才能交付商品房。因此，購房者在房屋交付時(shí)，有權(quán)利要求開發(fā)商提供《房屋交付使用許可證》，以保障自己的安全權(quán)。

2、知情權(quán)：消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品和服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。如，購房者購買預(yù)售商品房要查看“五證”即指《國有土地使用證》(《房地產(chǎn)權(quán)證》)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》；確認(rèn)經(jīng)營者的主體資格，開發(fā)商有義務(wù)把這些情況提供給購房者，并不得作引人誤解的虛假宣傳或采用弄虛作假欺騙消費(fèi)者的手段。

3、自主選擇權(quán)：消費(fèi)者享有自主選擇商品品種及服務(wù)方式的權(quán)利，經(jīng)營者不得強(qiáng)制購房者購買或接受其服務(wù)。

4、公平交易權(quán)：消費(fèi)者在購買商品或接受服務(wù)時(shí)有權(quán)獲得質(zhì)量、價(jià)格、計(jì)量等方面的公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。

5、獲得賠償權(quán)：因購買、使用商品或接受服務(wù)，受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的依法享有獲得賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》的規(guī)定，購房人因開發(fā)商欺詐而造成的損失有權(quán)要求雙倍賠償。

6、獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)：消費(fèi)者享有獲得有關(guān)消費(fèi)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面知識(shí)的權(quán)利。比如，消費(fèi)者在接房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須出具《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，使得消費(fèi)者能夠知道商品房各部位質(zhì)量的保修期限及住宅使用的方法說明。

三、購買現(xiàn)房需要注意什么

購買現(xiàn)房需要注意以下三點(diǎn)：

1、開發(fā)商是否有取得房屋銷售資格，是否具備相關(guān)資質(zhì)；

2、現(xiàn)房是否已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收；

3、現(xiàn)房的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否完成。

法律依據(jù)：

《商品房銷售管理辦法》第三條

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

購買拆遷安置房需要注意什么

購買拆遷安置房的注意事項(xiàng)如下：

1、明確房屋的土地類型及性質(zhì)

要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟愅恋厣系姆课?，集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。

2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼

特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。

3、房屋的權(quán)利人

確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書。

4、相關(guān)費(fèi)用的繳納

這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

相關(guān)法律規(guī)定：

《土地管理法》第二十七條

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

購買安置房需要注意什么呢

購買安置房需要注意調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì);一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛;明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無限制或政策補(bǔ)貼;房屋的權(quán)利人;相關(guān)費(fèi)用的繳納。

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。 法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

法律依據(jù)：

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：中國法院網(wǎng)-購房者買現(xiàn)房要注意什么問題，