一、在城中村改造過程中，如何解決老百姓的反對意見？

城中村改造時，如果百姓不同意拆遷，可以申請行政復議或提起行政訴訟。如果不申請復議或提起訴訟，并且不執(zhí)行補償決定，征收部門可以向法院申請強制執(zhí)行。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，被征收人可以選擇行政復議或行政訴訟。如果不搬遷且不申請復議或提起訴訟，征收部門可以申請法院強制執(zhí)行補償決定。城中村改造項目需要根據(jù)土地性質(zhì)進行具體拆遷和補償，土地性質(zhì)判斷需考慮城市規(guī)劃范圍和征收程序。

法律分析

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，城中村改造時百姓不同意拆遷的，可以對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，如果不申請復議又不提起行政訴訟，并且到期不執(zhí)行補償決定的，征收部門可以法院申請強制執(zhí)行。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

城中村拆遷存在的情況

第一種是原農(nóng)村范圍被劃入城市規(guī)劃范圍內(nèi)，集體土地已被征收歸為國有，集體經(jīng)濟組織成員的戶籍有農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)換為城市戶籍，但因資金或其他原因，被征收土地上原有的房屋未被拆遷，僅僅是土地屬性因征收行為發(fā)生了變化，在這種情況下，后續(xù)的城中村拆遷改造屬于國有土地上房屋征收拆遷，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進行征收及補償。

第二種是城中村周圍的土地相繼被征收，但保留下來的城中村范圍仍未被征收，居民仍舊保留農(nóng)村戶籍，部分地區(qū)會逐步完成農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)為城市戶籍的工作，并將城中村范圍劃入城市規(guī)劃范圍內(nèi)。此時的征收一般按照國有土地拆遷的程序進行。

第三種是僅僅是地理狀態(tài)上的城中村，土地未經(jīng)征收，仍屬于集體土地性質(zhì)，此時的城中村拆遷改造按照集體土地性質(zhì)進行拆遷和補償。

在司法實踐過程中，城中村改造項目具體按照哪種程序開展拆遷工作并進行補償，還需要具體考察土地性質(zhì)。對土地性質(zhì)進行判斷時，首先要審查城市規(guī)劃區(qū)域的范圍，不在該規(guī)劃范圍內(nèi)的土地，只有在法律明確規(guī)定屬于國家土地或國家已通過合法征收程序歸為國有的前提下認定為國有土地，其他情況應當認定為集體土地。其次，如果因城市新規(guī)劃，需將城市規(guī)劃范圍拓展至集體土地的，要審查是否對集體土地進行了依法征收，并據(jù)此認定土地性質(zhì)，因依法征收歸為國有的，土地性質(zhì)為國有，未經(jīng)依法征收或征收未完成的，土地性質(zhì)仍屬于集體所有。

結(jié)語

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對于城中村改造時不同意拆遷的百姓，有權(quán)申請行政復議或提起行政訴訟來對抗房屋征收決定。如果在規(guī)定期限內(nèi)不采取上述行動，并且不執(zhí)行補償決定，征收部門可以向法院申請強制執(zhí)行。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收人可以通過行政復議或行政訴訟來維護自己的權(quán)益。如果被征收人不在法定期限內(nèi)申請復議或提起訴訟，并且不按照補償決定規(guī)定的期限搬遷，征收部門可以向人民法院申請強制執(zhí)行。因此，在城中村拆遷過程中，具體的征收程序和補償方式將根據(jù)土地性質(zhì)和相關(guān)法律法規(guī)進行判斷和執(zhí)行。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關(guān)部門強制拆遷。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

二、城中村改造的八大困境與對策

城中村的實質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現(xiàn)實問題，又沒有一個現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內(nèi)有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。

城中村形成的原因

1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會關(guān)系網(wǎng)絡的頑強存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利型的土地征用是導致城中村形成的主要原因;城鄉(xiāng)二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個類型獨特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟基礎(chǔ)和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟來源是村集體經(jīng)濟分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟體制外的強化促使城中村問題越來越嚴重。

3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應以及經(jīng)濟利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。

城中村存在的問題

城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非?；靵y，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發(fā)生火災，消防車、救護車無法進入;城中村居住人口復雜，各種刑事、治安案件層出不窮。

城中村已成為我國大多數(shù)城市科學發(fā)展亟待解決的問題。城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入;完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。

八大困境及對策

瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風情，深圳華僑城打造成為國內(nèi)最成功的主題公園。國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發(fā)日益減少，而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立，因此房地產(chǎn)開發(fā)重新已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結(jié)了八大困境。

1.改造成本困境

拆遷補償費用是城中村改造項目中開發(fā)企業(yè)投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數(shù)量，未開發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開發(fā)企業(yè)不但進行拆遷補償安置，還要承擔大量道路拓寬、市政管線等市政配套費用。使得城中村改造項目用于拆遷補償?shù)馁M用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當時僅拆遷就耗費22億元。因此，拆遷補償安置所占的總投資可能高達50%以上。面對成本困境，開發(fā)企業(yè)應該進行詳細的成本預算和資金平衡管理，詳細計算整個項目的成本收益，在項目周期內(nèi)，保持資金的平衡管理。

2.拆遷補償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的舊土觀念，不愿意離開固有的居住區(qū)域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補償標準，而且由于村民數(shù)量眾多，很難達成一致的補償意見。在一些城市舊城改造中就出現(xiàn)了釘子戶現(xiàn)象。針對拆遷難、補償難的問題，開發(fā)企業(yè)必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導城中村拆遷工作。

3.利益協(xié)調(diào)困境

在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關(guān)系，包括：市政府、區(qū)政府、開發(fā)商、村委會、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發(fā)商與政府的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在：土地規(guī)劃、公用配套建設、土地費用返還、項目報建等方面;開發(fā)商與村委會的利益關(guān)系主要是村民安置房建設與選址，最主要的是開發(fā)商與村民的利益關(guān)系，主要體現(xiàn)在補償標準和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。

4.土地權(quán)屬困境

土地權(quán)屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經(jīng)過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強制拆除，因此一旦承認其合法性必將加大改造補償成本并引發(fā)新的搶建;如不承認其合法性，又無法進行拆遷補償，改造難以進行。在進行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權(quán)、年代、功能等，為下一步的補償做好準備。

5.容積率困境

城中村改造項目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高，開發(fā)商無利可圖則無積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開發(fā)強度都難以達到改善城市環(huán)境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環(huán)境，市政公用配套的壓力也太大。

6.規(guī)劃設計困境

由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規(guī)劃設計造成一定難題，如何來對項目進行科學定位策劃成為規(guī)劃的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè)策劃公司來進行前期的定位。項目前期根據(jù)項目自身的狀況、區(qū)域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進行了全新的超前定位與科學規(guī)劃，實現(xiàn)項目收益的最大化，從而較好解決了項目規(guī)劃設計難的問題。

7.開發(fā)周期困境

各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結(jié)果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態(tài)，后續(xù)的開發(fā)建設工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發(fā)周期長，開發(fā)周期過長增加了開發(fā)企業(yè)資金管理的成本與風險。解決這一困境，需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個部門工作，規(guī)劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發(fā)周期。

一、如果是城中村改造房能買嗎？

證件齊全的城中村改造房可以購買，否則需要謹慎。

1．城中村與商品房的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價格較低。城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進入市場銷售；

2．城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的；

3．商品房有完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。商品房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金。本欄目在此提醒您，不管購買哪種性質(zhì)的項目，購買之前都需要查看五證，城中村改造房要上市銷售，也需要取得五證。

三、城中村改造有人不同意怎么辦

法律分析：依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，城中村改造時百姓不同意拆遷的，可以對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，如果不申請復議又不提起行政訴訟，并且到期不執(zhí)行補償決定的，征收部門可以法院申請強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

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內(nèi)容審核：范美華律師

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