一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)用地涉及農(nóng)用地的，應(yīng)該“先征后用”：先實施征收征用，然后由主管機(jī)構(gòu)辦理建設(shè)用地審批。征地前要在被征地區(qū)域內(nèi)公布“征地補(bǔ)償安置方案”，確定征地時間和安置措施以及土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。公告期依法結(jié)束后，無異議的，征地主管機(jī)關(guān)將所有材料（包括征地補(bǔ)償安置方案）上報上一級主管機(jī)關(guān)審批。

一、土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費按省定四類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)16000元/畝執(zhí)行；

（二）征收建設(shè)用地的土地補(bǔ)償費按照征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)計算；

（三）征收未利用地的土地補(bǔ)償費按照征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍計算。

二、安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）征收農(nóng)用地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)計算。需要安置的被征地農(nóng)民人數(shù)，按照被征收農(nóng)用地的數(shù)量除以被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地前人均占有農(nóng)用地的數(shù)量計算。每一名需要安置的被征地農(nóng)民，其安置補(bǔ)助費按省定四類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)14000元計算，安置補(bǔ)助費最高不得超過被征收農(nóng)用地前三年平均年產(chǎn)值的15倍；

（二）人均農(nóng)用地超過1畝的，安置補(bǔ)助費按14000元/畝計算；人均農(nóng)用地不低于0.6畝，安置補(bǔ)助費按標(biāo)準(zhǔn)計算；人均農(nóng)用地低于0.6畝的，安置補(bǔ)助費按24000元/畝計算；

三、青苗及地上附著物補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)按以下規(guī)定執(zhí)行：

（一）青苗補(bǔ)償費一般按一季的農(nóng)作物的產(chǎn)值計算，如能按期收獲的不予補(bǔ)償。青苗補(bǔ)償費按四類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)800元/畝補(bǔ)償；

（二）可移植的苗木、花木、林木等，只支付移植費；不能移植的，給予合理補(bǔ)償。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國土地管理法》

第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

二、農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償多少

各省、各地市，不同屬性、用途的地塊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的。

根據(jù)《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、農(nóng)用地上建房屋屬于違建嗎

要根據(jù)具體情況來確定。

（一）辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)，這類建設(shè)行為一般合法。

按照《全國土地利用現(xiàn)狀分類》中的相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地屬于農(nóng)用地。根據(jù)新版《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。由此可以看出農(nóng)用地上并非無法蓋房，只是要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，才能進(jìn)行房屋建設(shè)施工。如果你建房前，已經(jīng)將農(nóng)用地依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，并辦理了相應(yīng)的手續(xù)，那就是不屬于違法建筑了。但是，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批程序非常復(fù)雜，需要行政機(jī)關(guān)的逐級審批。

（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用房和農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用房屬于違建嗎？

一般農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)的附屬建筑不會被認(rèn)定為違建，比如，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括養(yǎng)殖場中的畜禽舍、育種育苗房、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房等；直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括設(shè)施農(nóng)業(yè)配套的動植物疫病蟲害防控、辦公生活等管理和生活用房，以及存放農(nóng)產(chǎn)品、飼料、農(nóng)具和農(nóng)產(chǎn)品分揀包裝等必要的倉庫、硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地等。

（三）需要特別提醒的是，設(shè)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營者有下列行為的，必須依法依規(guī)辦理建設(shè)用地手續(xù)。

1、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂和經(jīng)營性住宅；

2、各類農(nóng)業(yè)大棚、農(nóng)業(yè)園區(qū)中建設(shè)的餐飲、住宅、會議、交易市場、倉儲等非農(nóng)業(yè)設(shè)施；

3、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷場所；

4、屠宰和肉類加工場所、病死動物專業(yè)集中無害化處理廠等；

5、其他類型的永久性建筑。

（四）以下情形會存在違建風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，一些開發(fā)商利用集體土地，尤其是農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，這類小產(chǎn)權(quán)房因無法辦理合法的不動產(chǎn)權(quán)登記證而難以再交易、出租，法律風(fēng)險大，要謹(jǐn)慎購買。

2、大棚房：在耕地甚至永久基本農(nóng)田上建設(shè)大棚房、生態(tài)園、休閑農(nóng)莊等行為皆屬違法，近年來，國家在大力打擊大棚房。

3、建造別墅區(qū)：占用農(nóng)用地建造別墅區(qū)，近幾年陸續(xù)被納入清理整治范圍。

4、改變養(yǎng)殖場用途：有的養(yǎng)殖場虧本后，改造為倉庫、物流經(jīng)營場所、住房出租等，這便改變了土地的用途，相應(yīng)的建筑物可能會被認(rèn)定為違建。

二、農(nóng)村田地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多少錢一畝

（一）征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．3萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15萬元。

（二）征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．8萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9．9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15．6萬元。

（三）征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13．8萬元。

（四）征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13．6萬元。

（五）征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2．1萬元。

三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村用地不能轉(zhuǎn)包為建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須履行征用農(nóng)業(yè)用地手續(xù)，同時向土地所有者，使用者補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額為當(dāng)?shù)赝恋鼐C合區(qū)片價，各村數(shù)額不等，可以到當(dāng)?shù)乜h自然資源局查詢。確認(rèn)建房是否違法的依據(jù)，是建房者有沒有取得土地管理部門的建房許可證。農(nóng)村農(nóng)民建住房，需要經(jīng)過“申請、審核、批準(zhǔn)”這樣的程序，取得建房許可，并不能超過規(guī)定的建房面積，然后取得“宅基地使用證”。這樣，這個建房行為就是合法的。宅基地使用證的批準(zhǔn)權(quán)限在縣級土地管理部門，但村里與鄉(xiāng)里的審核也是很重要的。只要能夠取得這樣的批準(zhǔn)文書，在哪里建房都是合法的;如果想先斬后奏，事先沒有取得任何許可的話，那么在什么土地上建房都是不合法的。

國家實行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

怎么將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

1.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地首先應(yīng)向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門提交用地申請，審查符合的頒發(fā)選址意見書，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費； 2.核發(fā)建設(shè)項目用地預(yù)審報告書，辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用；

3.向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請，經(jīng)各級人民政府審批。

法律依據(jù)

《土地管理法》

第三十一條 負(fù)責(zé)開墾耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，