一、棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策

為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）有關(guān)要求，財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號支出棚戶區(qū)改造安置住房可享受以下稅收優(yōu)惠：

（一）對改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（二）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（三）對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

（四）個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

（五）個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。

一、棚戶區(qū)改造支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）精神，財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》財稅〔2013〕65號規(guī)定：企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的工礦（含中央下放煤礦）棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造并同時符合一定條件的棚戶區(qū)改造支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。

二、拆遷安置房增值稅政策

一、拆遷安置房增值稅政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)應(yīng)納稅種主要有以下幾種：

1、契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅

《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個人所有，但是在沒有拿到房產(chǎn)證之前，不得依據(jù)自己的意愿，進行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規(guī)定，需要先進行納稅申報之后，再按照流程交稅。

二、建筑行業(yè)稅收政策

城市維護建設(shè)稅規(guī)定，建筑行業(yè)的納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。這種根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模不同。差別設(shè)置稅率的辦法，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費依據(jù)。簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規(guī)定。

三、增資擴股稅收政策包括什么

增資擴股稅收政策包括以下三點：

1、對自然人股東取得的轉(zhuǎn)增資本數(shù)額，應(yīng)作為個人所得征稅法人股東無需繳稅；

2、用于轉(zhuǎn)增的未分配利潤應(yīng)當扣除截至轉(zhuǎn)載時點應(yīng)納的稅收金額；

3、以為未分配利潤和任意公積金轉(zhuǎn)增注冊資本，屬于股息、紅利性質(zhì)的分配。

公司增資擴股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要繳納20%的個人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時需要納稅，個人股東繳納個人所得稅，企業(yè)股東繳納企業(yè)所得稅。

四、企業(yè)重組的處理稅收政策解讀（4）

核心提示：企業(yè)改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業(yè)重組的土地增值稅處理?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)的第二條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題時規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！被诖艘?guī)定，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅?！逼髽I(yè)分立涉及的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。ttttt

三、棚戶區(qū)改造政策

法律分析：以凈地出讓方式進行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項目事如下優(yōu)惠政策：

(一)土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費用后，專項用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

(二)安置房住宅用地實行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實租賃供地。

(三)安置房建設(shè)項目行政事業(yè)性收費(以費還貸項目除外)全免，經(jīng)營、服務(wù)性收費按最低限下浮50%收取(項明細附后)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：頭條-棚戶區(qū)改造安置住房稅收優(yōu)惠政策，