一、宅基地試點(diǎn)改革內(nèi)容

法律分析：

新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)將進(jìn)一步厘清宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)之間的關(guān)系，明確各自權(quán)能，形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護(hù)的格局；探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑，推動農(nóng)村宅基地制度更加健全、權(quán)益更有保障、利用更加有效、管理更加規(guī)范。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

二、宅基地制度改革是什么

法律分析：針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實(shí)行有償使用；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地；改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。

法律依據(jù)：《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》建集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度

三是改革完善農(nóng)村宅基地制度。針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實(shí)行有償使用；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地；改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。

三、深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案

法律分析：中央深改委審議通過了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》（簡稱《方案》），強(qiáng)調(diào)“要積極探索落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的具體路徑和辦法，堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損這三條底線，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益”。

法律依據(jù)：《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》

宅基地使用權(quán)需進(jìn)一步放活

宅基地制度改革的一個總體背景是城鎮(zhèn)化條件下城鄉(xiāng)人口布局的深刻調(diào)整。如今，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60%，農(nóng)民工總量已經(jīng)達(dá)到2.9億人，其中外出農(nóng)民工1.7億人。

根據(jù)我們的調(diào)查估算，外出農(nóng)民工中絕大部分一年要在城鎮(zhèn)居住10個月以上，對這部分人而言，農(nóng)村的房子已經(jīng)不具有實(shí)際的使用意義。同時，各地村莊的農(nóng)房空置率普遍在20%以上，部分地區(qū)甚至超過40%，已經(jīng)出現(xiàn)了一批不折不扣的“空心村”。

在此背景下，無論從推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的角度，還是從強(qiáng)化鄉(xiāng)村振興制度性供給的角度，深化宅基地制度改革、放活宅基地和農(nóng)房使用權(quán)都已經(jīng)迫在眉睫。從當(dāng)前實(shí)際看，深化宅基地制度改革有以下幾個關(guān)鍵的著力點(diǎn)。

第一：實(shí)質(zhì)性啟動宅基地“退出權(quán)”改革。絕大多數(shù)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口具有退出宅基地的意愿，希望能夠通過退地補(bǔ)償來補(bǔ)貼在城市購房的資金。此項(xiàng)改革中央早有部署，但由于退出范圍、補(bǔ)償資金、承接主體等方面的約束，改革實(shí)際上沒有真正破題，這是新一輪改革的一個重要突破口。

第二：探索打通宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地的具體機(jī)制。宅基地制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市兩項(xiàng)改革具有明顯的聯(lián)動效應(yīng)，哪一項(xiàng)都不可能單兵突進(jìn)。如果強(qiáng)行將宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地分開，地方可能會通過種種“手段”將宅基地納入集體經(jīng)營性建設(shè)用地范疇。

由于對這類行為進(jìn)行監(jiān)管的成本很高，實(shí)際上難以實(shí)施。新一輪改革中，需要明確農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)營性建設(shè)用地之間的劃分標(biāo)準(zhǔn)和變更程序，增強(qiáng)改革的系統(tǒng)性、整體性與協(xié)同性。

第三：探索閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用的多種模式?？梢钥紤]賦予地方一定的改革自主權(quán)，鼓勵各地在利用主體、利用機(jī)制方面大膽探索，支持各地根據(jù)自身的區(qū)位特征、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等條件，選擇適合本地實(shí)際的利用模式，并給全局性改革提供有益經(jīng)驗(yàn)。

把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益作為一條不容觸碰的底線

宅基地和住房是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，也是農(nóng)民安身立命之本，宅基地制度對于維護(hù)國家穩(wěn)定大局具有基礎(chǔ)性意義。

正是鑒于這一制度的特殊性，中央確定的宅基地制度改革方針一直是“穩(wěn)慎推進(jìn)”。無論宅基地制度怎么改，都要把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益作為一條不容觸碰的底線。

所以，改革過程中，應(yīng)注意從以下兩個方面保障農(nóng)民權(quán)益。

第一，建立宅基地退出和流轉(zhuǎn)的市場定價機(jī)制。各地的宅基地退出和流轉(zhuǎn)中，大多數(shù)情況下都是由政府進(jìn)行定價。這一做法的一個弊端是缺少市場價格參考，價格定得無論高低，都不具有無可置疑的正當(dāng)性。只有建立市場化的交易和定價機(jī)制，農(nóng)戶在宅基地退出和流轉(zhuǎn)中的權(quán)益才能夠得到根本保證。

第二，嚴(yán)格控制村莊搬遷撤并的范圍和程序。在城鄉(xiāng)人口布局大變動、大調(diào)整的情況下，勢必有一部分村莊需要搬遷撤并。這一點(diǎn)無可置疑。但必須注意的是，當(dāng)前需要進(jìn)行搬遷撤并的主要是偏遠(yuǎn)地區(qū)的空心村和小規(guī)模村莊，核心目的是解決公共服務(wù)供給效率問題。地方操作中，不宜隨意擴(kuò)大范圍。在絕大多數(shù)村莊，改革還是要扎扎實(shí)實(shí)地從每一幅宅基地的退出流轉(zhuǎn)做起。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-宅基地試點(diǎn)改革內(nèi)容，