一、農村宅基地征收補償，面積該如何認定

一般以農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定，明確政策，依法登記：

各地應嚴格依照法律、法規(guī)和政策規(guī)定，切實解決宅基地使用權登記發(fā)證工作中存在的政策問題，嚴把宅基地使用權登記關口。

(一)嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。

(二)嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。

(三)嚴格執(zhí)行宅基地面積標準。宅基地面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

2、1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

3、1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。

一、宅基地房屋如何買賣？

1、我國現(xiàn)階段的法律明文規(guī)定，農村宅基地不得買賣交易。

2、但是宅基地的使用權確實可以依照法律途徑進行合法有效的流轉，切使用權的對象限定為農村的集體成員，并且一旦將自己的宅基地使用權轉讓出去后就不得再擁有新的宅基地了。此處的法律依據為《土地管理法》第六十二條“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

3、農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

4、農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

5、農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

二、農村宅基地征地補償標準

法律分析：農村宅基地征地補償標準：對被征地的農村集體經濟組織造成的經濟損失支付補償；對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付補償；對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設施，因征地被毀損向該所在人支付補償；對被征地單位安置因征地所造成富余勞動力支付補償。

法律依據：《土地管理法》

第四十八條第一款 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

第二款 征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

三、農村宅基地，征地補償面積認定你真的清楚嗎

在明律師此前提到過，農村集體土地確權登記發(fā)證是關乎農民朋友在面臨土地征收時合法權益的一件大事。

而實踐中，確實存在土地確權面積“越確越小”的情形，令一些農民朋友很不滿意。

不過具體到宅基地面積確認標準的問題，政策、法規(guī)確是有明文規(guī)定的。

那么，關于農村宅基地的面積確認及補償問題，又有哪些被征收人必須知道的事情呢？本文，在明律師為大家繼續(xù)解析……

宅基地確權“三嚴格”

《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定了宅基地確權登記的3大原則：

其一，嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。

除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。

其二，嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。

對此種情況下申請宅基地使用權登記的，不予受理。

其三，嚴格執(zhí)行宅基地面積標準。

宅基地面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

1.

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。

2.

1982年《條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

所謂“處理”，通常是指處以罰款。

3.

1987年《土地管理法》實施后宅基地仍超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記，超過標準的部分可在土地權利證書內注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷時按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。

在明律師認為，以上規(guī)定看似專業(yè)，實則并不難理解。

它所解決的就是一個“歷史遺留問題”：1982年以前是完全無規(guī)可依，1982年至1987年之間是有規(guī)但無法可依，因而對于此期限超出標準的面積，一般是予以確認的。

但1987年以后再超標則屬于“明知故犯”，故只能按照實際批準的面積進行登記確權發(fā)證了。

一些農民所言的宅基地經確權后“面積縮水”，大概就與此有關。

這步的確權登記發(fā)證完成后，其結果會直接影響到面臨征收時的補償權益。

我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例進行說明，其第18條規(guī)定，拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。

未經合法批準的宅基地，不予認定。

經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標準執(zhí)行。

那么這個標準究竟是多大面積呢？上述《規(guī)定》中指出，村民每戶建房用地的標準，由各區(qū)、縣人民政府根據本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(166平方米)；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(200平方米)。

1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標準的，可按每戶最高不超過0.4畝(266平方米)的標準從寬認定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃逐步調整。

換言之，如果您的現(xiàn)有實際使用宅基地面積超過了200平方米，而這一事實又是在1989年以后形成的，那么按照北京市的標準，您的宅基地面積在確權中“縮水”就是正常的事情。

在明律師最后想提示大家的是，從上述規(guī)定不難看出，處理歷史遺留問題是要有具體情況具體處置的客觀標準的，不可能搞“一刀切”。

實踐中一些地方存在的劃定某一時間點“一刀切”進而以有證無證來確認是否屬于違建的做法是錯誤的。

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內容審核：劉佳律師

來源：頭條-農村宅基地征收補償，面積該如何認定，