土地抵押合同被判無效怎么辦

土地抵押合同被判無效獲雙倍賠償：

原告13日在北京市朝陽區(qū)西大望路金港國際花園售樓處與被告代理人商談購買被告開發(fā)的商品房合同具體條款，雙方最后確定合同的內(nèi)容是原告購買被告的一套商品房，房屋座落于朝陽區(qū)西大望路19號，房號5號樓2單元601室，房屋總價款813499元，于4月13日交納首付款200000元，5月31日交納93499元，余款520000元通過銀行貸款取得。雙方還約定了格式合同之外的一些補充條款。雙方口頭達成一致后，被告讓原告在《商品買賣合同》(合同號267716)上先簽了字，并讓原告交納了20萬元首付款和407元印花稅，被告向原告出具了收款收據(jù)。被告在收到原告的首付款后，將原告已事先簽好字的合同拿到公司蓋章，但被告不同意原告事先與被告代理人談好的協(xié)議，拒絕在合同上蓋章。基于此種情形，原告對被告的誠信產(chǎn)生懷疑，因此隨后原告對被告所售項目又做了更多了解，原告了解到該房地產(chǎn)用地為原**化工廠用地，與被告事先向原告介紹的不一樣，原告開始擔心房屋周邊環(huán)境質(zhì)量問題。

因此原告15日向被告提出解除合同并退還首付款，4月16日，被告委托的趙律師表示開發(fā)商還沒有簽字蓋章，合同還沒有成立，談不上解除，更談不上違約金。4月19日，趙律師又表示，開發(fā)商準備簽字蓋章，這樣合同成立，如想退房，按原告違約處理，原告應給付被告32000元違約金。原告不同意被告的要求，堅持退全款，雙方因此產(chǎn)生爭議。原告多次與被告協(xié)商未果，于是原告于5月29日向朝陽區(qū)人民法院起訴。因原告所簽的一式四份的合同在被告手里，原告手里沒有合同原件，只有一份被告沒有蓋章的復印件，因此原告只能以不當?shù)美蟊桓娣颠€200000元預付款，但被告收到起訴書后，將掌握在手里一式四份的合同原件蓋章，這樣合同便生效，原告只能變更訴訟請求，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同，返還200000元首付款及407元利息。解除合同的理由是被告沒有告知該商品房是在原化工廠基礎上興建的。

1日，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法)實施后，原告在律師的建議下去了朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局抵押登記科，了解到自己所購房屋土地及在建工程已經(jīng)24日被開發(fā)商抵押給中國工商銀行九龍山支行。知道這一消息后原告在庭審前即6月25日變更了自己的訴訟請求，由解除雙方簽訂的買賣合同變更為確認雙方簽訂的買賣合同無效，要求被告除返還首付款、賠償利息損失及稅金外，還要求被告賠償購房款一倍的數(shù)額，理由是被告在轉(zhuǎn)讓該房屋時沒有告知抵押的事實，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，有權(quán)要求雙倍賠償。

在庭審過程中，被告故意拖延時間，提出管轄權(quán)異議，認為朝陽法院沒有管轄權(quán)，此案應該由被告公司注冊地即密云縣法院管轄，原告律師當即指出房地產(chǎn)案件屬于專屬管轄，本案訴爭的房屋坐落于朝陽區(qū)，理應由房屋所在地法院管轄。法官當庭口頭駁回了被告的管轄權(quán)異議，但被告代理人當庭對法官的口頭裁定提出上訴。被告口頭提出上訴后，一審法院做出了(2003)朝民初字12587號民事裁定，駁回被告管轄權(quán)異議的申請。被告隨后向法院提交了上訴書。被告在對管轄提出上訴后，北京市第二中級人民法院于8月24日開庭審理管轄權(quán)問題。二審法院在審理過程當中，想就實體問題一并調(diào)解解決，但原被告方?jīng)]有達成一致意見。被告就管轄權(quán)上訴提出撤訴，二中院9月9日做出(2003)二中民終字第8017號民事裁定書，準許被告撤訴。

28日，本案在朝陽區(qū)人民法院重新開庭審理。在庭審中，被告辯稱，在銷售該商品房時，被告已告知房屋已抵押給銀行，并表示及時解除了抵押，且現(xiàn)在銀行對原告所購房屋進行釋放，不影響雙方履行購房合同，并當庭提出反訴，認為原告沒有按期支付房款，屬于違約行為，應賠償被告40674.95元違約金。在法庭質(zhì)證階段，被告出示了國有土地使用證、規(guī)劃許可證以及九龍山支行的抵押物釋放證明，被告想以這些證據(jù)證明原告所購房屋已經(jīng)解除了抵押，不影響原告的任何權(quán)益，原告應繼續(xù)履行合同。原告律師通過質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，被告將位于北京市朝陽區(qū)西大望路19號(中加國際花園一期A區(qū))的2、3、4號樓部分在建工程房產(chǎn)330套及5號樓全部土地抵押給中國工商銀行北京市九龍山支行，被告是24日在北京市朝陽區(qū)國土資源和房屋管理局進行了在建工程及國有土地使用權(quán)抵押登記，抵押期限為25日至25日，但被告所提供的證據(jù)并不能證明原告所購房屋及土地已解除抵押，因為原告并沒有提供330套房屋的抵押物清單。被告所依據(jù)的原告所購房屋已解除抵押的證據(jù)是銀行16日出具抵押物釋放通知書，上面蓋有銀行的公章，其中包含原告所購房屋，即銀行同意將包括原告所購房屋5號樓2單元601號在內(nèi)的五套房屋解除抵押，辦理銷售登記。原告律師認為，抵押是一種要式行為，必須通過主管機關(guān)的登記抵押才生效或抵押解除才生效，銀行并不是抵押登記機關(guān)，因此銀行所做出的解除抵押的意思表示不能認定原告所購房屋及土地抵押已解除。原告律師還發(fā)現(xiàn)，被告提供的國有土地使用證上被告的7月23日將所有的抵押物在房地局做了注銷登記手續(xù)，但7月24日又做了抵押，被告的目的很明確，顯然是針對這次訴訟才辦理的抵押物注銷登記手續(xù)。但被告沒有提供抵押物的清單，不能證明原告所購房屋或土地是否已經(jīng)解除了抵押。原告律師同時指出，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。因此無論被告將房屋抵押還是將土地抵押，都不影響擔保法49條及司法解釋的適用條件。

在法庭辯論階段，原告律師認為，的根據(jù)擔保法規(guī)定的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。被告在與原告簽訂商品房買賣合同時，沒有告知房屋抵押的事實，存在欺詐行為，應認定雙方簽訂的合同無效。既然合同無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;本案的事實完全符合法律規(guī)定的雙倍賠償?shù)臈l件，因此被告應承擔雙倍賠償?shù)呢熑巍?/p>

被告代理人認為，在案件審理過程當中，被告已將所售房屋抵押權(quán)涂銷，不影響買受人的權(quán)益，且被告在售房時沒有故意隱瞞的行為，因此不承擔雙倍賠償?shù)呢熑巍?/p>

一審法院認為，此合同無效，導致合同無效的主要責任在被告，被告應將已收取的購房款及稅金返還原告，并賠償原告因此造成的經(jīng)濟損失。但是，原告主張基于被告的欺詐行為，導致合同無效而要求被告雙倍返還已付購房款的請求，理由不足。因為，受欺詐人因被欺詐而陷入錯誤認識，并基于錯誤認識而做出的意思表示是認定構(gòu)成欺詐的因果關(guān)系要件，本案原告提出退房的初始原因是不滿意所購房屋的地理位置，并非在于被告的抵押行為影響原告實現(xiàn)權(quán)利，現(xiàn)被告雖不能舉證說明已將抵押告知原告，但是被告已經(jīng)采取了補救措施，涂銷所售房屋設定的抵押權(quán)，并未影響原告取得所購房屋。因此，法院根據(jù)擔保法規(guī)定第一款，合同法規(guī)定規(guī)定，判定雙方簽訂的合同無效，被告于判決生效后七日內(nèi)退還原告購房款二十萬元及稅金407元，被告賠償原告經(jīng)濟損失，以二十萬元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標準計算，自14日起算，至實際退款之日止。駁回原告雙倍賠償?shù)囊蟆?/p>

原告不服一審判決，上訴到北京市第二中級人民法院。二審法院對一審法院查明的事實都予以認可，但二審法院認為，對于被告是否因房屋抵押構(gòu)成欺詐并雙倍返還購房款問題，法院認為，雙方產(chǎn)生訴爭之原因并非因房屋抵押問題，雖然，**興業(yè)公司沒有證據(jù)證明在簽訂合同時告知原告有關(guān)房屋抵押的情況，但原告也沒有證據(jù)證明被告故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。因此，原告主張**興業(yè)公司欺詐，并要求雙倍返還購房款的請求，理由不足，本院不予支持。因此二審法院10日判決駁回原告上訴，維持原判。

律師點評：

一、二審法院認定原被告雙方簽訂的商品房買賣合同無效是正確的，但此案沒有按司法解釋判決被告雙倍原告購房款值得商榷。律師認為，本案法院所查明的一切事實均符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的規(guī)定，即出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;但是一、二審法院沒有適用這一條，令人遺憾。

律師認為，被告在售房時故意隱瞞了抵押的事實，一、二審法院的判決將對買賣合同欺詐因果關(guān)系構(gòu)成要件與原告訴訟請求及變更這兩個沒有邏輯關(guān)系的事實聯(lián)系在一起，律師認為不妥。本案中，被告實施了欺詐行為，是故意為之，如何認定被告的故意隱瞞行為?故意隱瞞真實情況是指被原告有義務向他人如實告知抵押的情況而沒有告知，妨礙了他人自由的意思表示。被告陳述事實真相的義務來源于法律規(guī)定、合同約定或誠實信用原則，告知對方當事人事實真相是合同義務的一種附隨義務，事實上一審法院已認定擔保法規(guī)定第一款的規(guī)定，認為被原告有義務告知土地已抵押的事實。正是基于被告沒有告知所售房屋已抵押的事實，導致原告對合同內(nèi)容及抵押重要情況認識產(chǎn)生缺陷，因此原告做出了錯誤的意思表示，與被原告簽訂了房屋買賣合同。因此本案完全是符合欺詐因果關(guān)系構(gòu)成要件的。原告當初的起訴理由的確是因為被原告沒有告知所售房屋的周邊環(huán)境問題，但原告當初并不知道所購房屋已抵押的事實，此時還基于對買賣行為的錯誤的認識當中，因此當時原告只是基于對當時已知事實的認識提出的訴訟請求，但后來原告發(fā)現(xiàn)了房屋及土地抵押的事實，因此變更了自己的訴訟請求，提出了雙倍賠償，這是法律賦予原告的訴訟的權(quán)利，與法律規(guī)定的欺詐行為的構(gòu)成要件沒有關(guān)系。

一審法院的判決提到了被告將抵押房屋涂銷了已設定的抵押權(quán)，并未影響原告取得所購房屋，因此不適用雙倍賠償，實際上是錯誤地理解了司法解釋規(guī)定與規(guī)定的規(guī)定，按司法解釋規(guī)定被原告將房屋或土地抵押需雙倍賠償?shù)那疤釛l件是：1、商品房買賣合同訂立之后;2、出賣人未告知買受人;3、買受人無法取得房屋。本案中不應適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定,因為在原告與被原告簽訂合同時，該房屋及土地已經(jīng)抵押，因此不能適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定。本案應適用司法解釋規(guī)定的規(guī)定。按司法解釋規(guī)定雙倍賠償有幾個前提條件：1、時間上是在訂立合同時;2、合同無效或被撤銷、解除;3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。本案完全符合司法解釋規(guī)定的規(guī)定，因此應適用雙倍賠償。

另外說明一點，司法解釋規(guī)定的立法本意在于懲罰違法的開發(fā)企業(yè)，以遏制開發(fā)企業(yè)的不法行為，保證其他的買受人不受侵害，而不在于買受人通過某一個案得到了多少利益。司法解釋公布后，法院在適用該解釋過程中，與解釋的本意還存在一定的差距，希望基層法院能堅決執(zhí)行司法解釋的規(guī)定，以懲罰惡意的開發(fā)企業(yè)，這樣房地產(chǎn)市場才能盡快規(guī)范。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-土地抵押合同被判無效怎么辦，