土地使用金計(jì)算是怎樣的方式,怎么進(jìn)行確定

土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算方式

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)務(wù)院頒布的實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門(mén)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照土地等級(jí)、土地用途、建筑容積率來(lái)確定的，它相當(dāng)于外商投資企業(yè)5年的土地使用費(fèi)，其具體計(jì)算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費(fèi)x容積率系數(shù)。

其中，容積率系數(shù)在1.8以?xún)?nèi)(包括1.8)的，按100%計(jì)算;超過(guò)l.8的部分，按50%計(jì)算。

土地使用權(quán)出讓金=土地面積(20)x5年土地使用費(fèi)(二級(jí)土地住宅為每年100元/平方米)x容積率系數(shù)該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6

土地使用權(quán)出讓金=20x5x100[1+(6-1.8)/2]=31000(元)

如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓金的確定過(guò)程

土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過(guò)程：

(一)估價(jià)過(guò)程。

在這個(gè)過(guò)程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

(二)確定出讓底價(jià)過(guò)程。

在這個(gè)過(guò)程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。

(三)批準(zhǔn)過(guò)程。

由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。

土地使用權(quán)的抵押需要的手續(xù)

1、土地抵押登記申請(qǐng)表;

2、國(guó)有土地使用證(復(fù)印件，原件備注后退回);

3、抵押貸款合同(原件);

4、土地抵押合同(原件);

5、價(jià)評(píng)估報(bào)告(原件);

6、經(jīng)年檢有效的單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明或授權(quán)委托書(shū);

房地連同抵押的，應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》、《房屋評(píng)估報(bào)告》(復(fù)印件，原件現(xiàn)場(chǎng)備查后退回);

集體土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)提交集體土地所有者同意抵押的證明和同意處分抵押財(cái)

產(chǎn)涉及集體土地征為國(guó)有;

抵押共同共用的土地使用權(quán)的，應(yīng)提交其他共同共有權(quán)利人的同意抵押的書(shū)面材料;國(guó)有或集體企業(yè)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，需要供主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件和職工代表大會(huì)同意的書(shū)面材料;

合資、外企、有限公司、股份制企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提交董事會(huì)同意且符合公司章程規(guī)定的書(shū)面材料;

已出租的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)提交抵押人書(shū)面告知書(shū)和抵押權(quán)人同意抵押的書(shū)面材料;出讓土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提供出讓合同，其中屬商品房開(kāi)發(fā)用地抵押的，還需主管部門(mén)證明已達(dá)到規(guī)定投資額度的書(shū)面材料和出讓金繳清材料;

單純以土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提供確保房地合一抵押的公證書(shū)或承諾書(shū)作為申請(qǐng)登記的實(shí)質(zhì)要件;

多個(gè)債權(quán)存在時(shí)，應(yīng)提供擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)價(jià)值比例相當(dāng)?shù)墓C書(shū)。

從上面北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編為大家介紹的對(duì)于土地使用金計(jì)算，及其確定過(guò)程，相信大家的有了一定的的了解。在日常生活中土地的使用問(wèn)題，很經(jīng)常會(huì)引來(lái)一些糾紛問(wèn)題，對(duì)此很多人都有著一些法律問(wèn)題需要進(jìn)行咨詢(xún)，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)小編提醒大家可以到北京圣運(yùn)律師網(wǎng)咨詢(xún)相應(yīng)的需要。

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內(nèi)容審核：石珊律師

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