土地買賣注意事項

一、轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

二、國有土地的權屬調查和資信能力調查。

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產(chǎn)處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

三、轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構估價，并經(jīng)國土部門予以確認。

四、國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的核心。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

五、有關稅費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據(jù)有關規(guī)定，稅費的計算依據(jù)一般為土地銷售價，若銷售價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據(jù)。

六、土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚

2、轉讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據(jù)轉讓程序設定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

九、國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題

國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓?？赏ㄟ^與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉讓目的。

交易規(guī)則

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場秩序是政府的責任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場上，集體土地應有與國有土地相同的入市規(guī)則。首先，要明確集體土地入市的供方市場主體。在一級市場上，是集體經(jīng)濟組織的村民大會或村民代表大會;若是土地股份合作社，則是其股東大會。只有股東們才有權決定集體土地的建設用地使用權是否入市流轉。村支書、村委會主任只是他們委托的代理人，無權決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級市場的市場主體是集體土地的建設用地使用權人或宅基地使用權人，他們只能轉讓其合法取得的建設用地使用權或宅基地使用權，不能自行設定建設用地使用權或宅基地使用權，不能把承包經(jīng)營權當作建設用地使用權出租或出讓。

產(chǎn)權交易方式應當與國有土地市場相同，采用多元化的方式，租賃(即年租)、出讓(即批租)、拍賣、招標、掛牌、作價入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式;供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租;需方有多個競地者，可以拍賣;公共設施用地可以招標或掛牌;全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因為若采取作價入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔經(jīng)營風險，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價入股。政府不應硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標、掛牌的法定程序即可。

集體土地入市需要有土地市場監(jiān)管。市場管理人員需要做的是：匯集土地供方、需方的信息，審查供方、需方信息的合法性(集體土地入市的經(jīng)辦人是否有集體經(jīng)濟組織的委托，提供的集體土地是否有合法的產(chǎn)權，土地用途是否符合土地用途分區(qū)的用途管制規(guī)則)，也可規(guī)定交易規(guī)則和提供交易場所。集體土地的供給不需要提出申請、政府審批。政府不應以此手段壟斷建設用地供應。建設用地與耕地配置的均衡點應由市場來定，政府是定不好的。市場交易的租金、地價不要由市場管理人規(guī)定，可以由中立的中介機構來評估，由供需雙方平等協(xié)商或競爭的市場機制來定。

綜上所述我們可以清楚知道，土地之間的買賣越來越頻繁，但是不能用作商品房的開發(fā)，對于土地入市來說是需要注意的，其他應該注意的是轉讓合同的形式，國有土地的權屬調查和資信能力調查，轉讓價格評估事宜以及有關稅費等等。如果您還有其他問題，請咨詢北京圣運律師網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。

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內容審核：王蘭律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地入市注意事項，