一、商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別

1.性質(zhì)層面的異同之處

（1）土地劃撥的性質(zhì)屬性：

指的是在支付完畢補(bǔ)償費(fèi)用以及安置相關(guān)成本之后，不收取任何費(fèi)用即獲取到了相應(yīng)的土地使用權(quán)，通常情況下，我們并不設(shè)定此種土地使用權(quán)的期限，但是會(huì)有特定的制約條件，例如未經(jīng)許可不可轉(zhuǎn)讓、出租或是抵押等行為。

（2）土地出讓的性質(zhì)屬性：

這代表了國家在以土地使用者名義的前提下，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給出讓方，同時(shí)需要由土地使用者向國家繳納土地使用權(quán)出讓金。

2.獲取方式方面的差異性

（1）土地劃撥相關(guān)獲取方式：

此過程中，需得到縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)，然后土地使用者需支付相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用及安置費(fèi)用，最后才能夠?qū)⒃摲恋亟挥杵溥M(jìn)行使用，亦或是將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。

（2）土地出讓相關(guān)獲取方式：

對(duì)于商品房建設(shè)用地來說，我們?cè)瓌t上采取的是以招投標(biāo)、拍賣或掛牌公開競(jìng)價(jià)的形式，有償獲得土地使用權(quán)；同時(shí)，對(duì)于以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，我們嚴(yán)格控制采用這樣的方式，嚴(yán)禁以此種方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。如果已經(jīng)通過劃撥方式取得了建設(shè)用地使用權(quán)，那么在房地產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)的時(shí)候，就必須要經(jīng)過國土資源管理部門的審定，辦理土地使用權(quán)出讓程序，并且按照國家相應(yīng)的法律法規(guī)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

3.使用期限方面的各自特點(diǎn)

（1）土地劃撥相關(guān)使用期限：

依據(jù)國家法律規(guī)定，若通過劃撥方式依法取得土地使用權(quán)的，除非在國家法律法規(guī)中另行規(guī)定，否則沒有明確的使用期限。

（2）出讓土地相關(guān)使用期限：

一般來說，土地使用期限分為40年、50年和70年三個(gè)周期。

4.權(quán)力與責(zé)任方面的異同點(diǎn)

（1）土地劃撥層面的權(quán)利與義務(wù)：

此類土地在合法使用范圍之內(nèi)，原則上禁止進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等行為。

（2）土地出讓層面的權(quán)利與義務(wù)：

在此類土地上擁有合法權(quán)益的人，在法定權(quán)限之內(nèi)可以享受到相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，包括對(duì)土地的處置權(quán)，也包括可以對(duì)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等行為。

因此，土地出讓和土地劃撥在涉及到的權(quán)利和責(zé)任方面亦存在著顯著的差異。

5.建筑類型方面的區(qū)別

（1）土地劃撥建筑類型：

多應(yīng)用于用于公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房等民生項(xiàng)目建設(shè)的土地。

（2）土地出讓建筑類型：

此類建筑中，商品房占比較大，且土地出讓和土地劃撥在關(guān)于建筑類型方面確實(shí)存在一定程度的差別。

《中華人民共和國土地管理法》第五十四條

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

從使用時(shí)間上來看，出讓土地有時(shí)間限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而劃撥一般沒有期限。

二、商品房土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何確定歸屬

商品房土地使用權(quán)歸屬主要是依據(jù)土地使用權(quán)證。

法律規(guī)定規(guī)定，單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

《土地管理法實(shí)施條例》第五條

國務(wù)院自然資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定土地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)土地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地等級(jí)進(jìn)行評(píng)定。地方土地等級(jí)評(píng)定結(jié)果經(jīng)本級(jí)人民政府審核，報(bào)上一級(jí)人民政府自然資源主管部門批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，土地等級(jí)每五年重新評(píng)定一次。

法律是社會(huì)的基石，是維護(hù)社會(huì)秩序和公正的重要手段。我們每個(gè)人都應(yīng)該尊重法律，遵守法律，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和權(quán)威。正如本文的標(biāo)題所提出的問題，“商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別”，法律不僅是一種規(guī)定，更是一種教育和引導(dǎo)。我們應(yīng)該從法律中學(xué)習(xí)如何正確地行事，如何尊重他人的權(quán)益，如何維護(hù)社會(huì)的公正和公平。只有這樣，我們才能真正實(shí)現(xiàn)法治社會(huì)的理想，才能真正實(shí)現(xiàn)公正和公平。

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●時(shí)間：2019年1月30日9:00 案由：商品房銷售糾紛

內(nèi)容審核：馮立影律師

來源：頭條-商品房土地劃撥和出讓有什么區(qū)別，商品房土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何確定歸屬