一、拆遷安置房增值稅政策

一、拆遷安置房增值稅政策

拆遷安置房或回遷房，是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。

具體來說，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務應納稅種主要有以下幾種：

1、契稅

《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務并沒有規(guī)定相關的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務中相當于拆遷補償?shù)牟糠帧?

2、營業(yè)稅

國家稅務總局《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務，開發(fā)商應在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù);如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。

3、印花稅

《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權轉移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權調換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權轉移書據(jù)。

另外，財政部、國家稅務總局《關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權轉移書據(jù)繳納印花稅。

4、土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘殑t》第十一條規(guī)定，條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應按規(guī)定計算土地增值稅。

5、企業(yè)所得稅

國家稅務總局《關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第一條(四)項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應當按照銷售商品收入確認條件確認收入，回收的商品作為購進商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務進行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認條件確認收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。

可以知道，在購買安置房之后，該房屋雖然屬于個人所有，但是在沒有拿到房產(chǎn)證之前，不得依據(jù)自己的意愿，進行房屋買賣。且在購買安置房之后，需要按照購買其他類型的房屋的規(guī)定，需要先進行納稅申報之后，再按照流程交稅。

二、建筑行業(yè)稅收政策

城市維護建設稅規(guī)定，建筑行業(yè)的納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。這種根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模不同。差別設置稅率的辦法，以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅的稅額為計費依據(jù)。簡并增值稅稅率結構，取消13%的增值稅稅率，并明確了適用11%稅率的貨物范圍和抵扣進項稅額規(guī)定。

三、增資擴股稅收政策包括什么

增資擴股稅收政策包括以下三點：

1、對自然人股東取得的轉增資本數(shù)額，應作為個人所得征稅法人股東無需繳稅；

2、用于轉增的未分配利潤應當扣除截至轉載時點應納的稅收金額；

3、以為未分配利潤和任意公積金轉增注冊資本，屬于股息、紅利性質的分配。

公司增資擴股要按照萬分之五的比例繳納印花稅。需要修改公司章程，在工商局辦理變更登記。如果是個人轉讓股權需要繳納20%的個人所得稅，如果用分紅款增資，分紅時需要納稅，個人股東繳納個人所得稅，企業(yè)股東繳納企業(yè)所得稅。

四、企業(yè)重組的處理稅收政策解讀（4）

核心提示：企業(yè)改制重組涉及的稅收政策解讀四之企業(yè)重組的土地增值稅處理。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)的第二條關于企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題時規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！被诖艘?guī)定，企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到合并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令[1993]第138號)第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅?！逼髽I(yè)分立涉及的土地所有權轉移不屬于土地增值稅征稅范圍，并非被分立企業(yè)將土地轉讓給新成立企業(yè)，而是被分立企業(yè)的股東將該資產(chǎn)換股，因此，企業(yè)分立涉及的土地轉移不征收土地增值稅。ttttt

二、拆遷安置房交增值稅嗎

法律主觀：

1、賠償?shù)陌仓梅棵娣e在拆遷協(xié)議補償范圍內(nèi)的部份不需要另行交稅，當賠償?shù)陌仓梅棵娣e超出拆遷協(xié)議補償面積的，需要交納契稅。

2、根據(jù)稅發(fā)【2010】32號《關于契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》：

（1）被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的（即貨幣補償安置），購房成交價款中未超出拆遷補償款的部份免征契稅；超出拆遷補償款部份，應按適應稅率征稅。

（2）被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產(chǎn)權調換安置），不補繳產(chǎn)權調換差價款的，免征契稅；應補繳產(chǎn)權調換差價的，對補繳款部份，按適用稅率征收稅。

法律客觀：

根據(jù)稅發(fā)【2010】32號《關于契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》： 1、被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的（即貨幣補償安置），購房成交價款中未超出拆遷補償款的部份免征契稅；超出拆遷補償款部份，應按適應稅率征稅。 2、被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協(xié)議重新承受還建房屋（即房屋產(chǎn)權調換安置），不補繳產(chǎn)權調換差價款的，免征契稅；應補繳產(chǎn)權調換差價的，對補繳款部份，按適用稅率征收稅。

三、拆遷安置房的增值稅怎么算

拆遷安置房的增值稅計算方式為應納稅額=（計稅價格-被拆房屋拆遷補償款）乘以稅率。

拆遷房過戶需要繳納的稅費如下：

1、交易手續(xù)服務費：住宅6元/平方米（房改房、經(jīng)濟適用房、安居房減半收?。?元/平方米），非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半；

2、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔；

3、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征，賣方承擔；

4、核檔費：50元/宗；

5、契稅：稅率為3% ，按正常交易成交價格計征，個人購買的自用普通住宅（建筑面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收，拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅，買方承擔；

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半；

7、營業(yè)稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，個人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，個人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

法律依據(jù)：《中華人民共和國稅收征收管理法》第一條

為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，制定本法。

北京圣運律師為您整理關于本文的法律熱搜話題

●拆遷安置房增值稅政策規(guī)定

●拆遷安置房增值稅政策文件

●拆遷安置房增值稅政策最新

●拆遷安置房增值稅政策規(guī)定最新

●拆遷安置房增值稅政策解讀

●拆遷安置房增值稅政策有哪些

●拆遷安置房增值稅該怎樣繳納

●拆遷安置房增值稅政策文件

●拆遷安置 增值稅

●拆遷安置房稅收優(yōu)惠

北京圣運律師事務所為您推薦與本文相關內(nèi)容閱讀

●企業(yè)拆遷補償費要繳納土地增值稅嗎,拆遷補償款是否交土地增值稅:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●企業(yè)取得了政府拆遷補償款是否要交土地增值稅,企業(yè)拆遷補償費要繳納土地增值稅嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●國家稅務局規(guī)定的成本利潤率,增值稅的成本利潤率是多少:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●營改增后增值稅的征收范圍?營改增后拆遷補償款要交稅嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●企業(yè)拆遷還房增值稅問題?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房如何計算繳納增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●銷售拆遷安置房增值稅?如何銷售拆遷安置房：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●拆遷安置房增值稅該怎樣繳納?營改增后拆遷安置房如何繳稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●企業(yè)房屋拆遷涉及稅收?企業(yè)取得的房屋拆遷補償該不該交增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●中華人民共和國增值稅暫行條例2024最新版

●拆遷安置房如何交稅?拆遷安置房如何繳納土地增值稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地增值稅暫行條例細則實施細則2024

●土地增值稅暫行條例細則實施細則2024

●因虛開增值稅專用發(fā)票用于騙取出口退稅,被關押在北京市海淀區(qū)看守所的能該怎樣處罰?,因虛開增值稅專用發(fā)票用于騙取出口退稅,被關押在北京市海淀區(qū)看守所的能怎么處罰?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●企業(yè)取得的房屋拆遷補償該不該交增值稅？,企業(yè)給拆遷補償款是否交增值稅:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●繼承土地需要交土地增值稅嗎?繼承土地使用權營業(yè)稅需要交納嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●國有土地使用權出讓需要繳納土地增值稅嗎?國有土地使用權的出讓需要交什么稅：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●中山市土地增值稅核定征收率?中山市城鎮(zhèn)土地使用稅稅率是多少,土地稅怎么收：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●如何加強土地增值稅管理?如何加強對土地使用稅征管：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●惠州土地增值稅政策?惠州市土地使用稅標準是怎樣規(guī)定的：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●土地增值稅的征稅范?土地增值稅納稅指南包括哪些內(nèi)容：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：李軒教授

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷安置房增值稅政策，