一、如何在征地和拆遷過程中保障權(quán)益

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開展，一帶一路的提出，新農(nóng)村建設(shè)的大力倡導(dǎo)、開發(fā)區(qū)建造以及各地市的商業(yè)開發(fā)等項(xiàng)目是造成全國(guó)拆遷和征地的主要原因;

我國(guó)的法律將制定具體的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利交了省、自治區(qū)、直轄市，要求按照當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況來制定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)，但是現(xiàn)實(shí)中存在很多不合理的征收和拆遷現(xiàn)象，這也就出現(xiàn)了開篇中的問題。

具體的過程中都有哪些問題?

一、對(duì)項(xiàng)目不清楚

很多百姓在客戶律師咨詢的過程反應(yīng)沒有見到過公告，原因包含一些地方政府在土地征收和拆遷的過程中不發(fā)布具體的公告，更不要說在公告之前調(diào)查大家的意見，還有一些是將公告張貼到非常隱蔽的地方，拍了照片之后馬上撕掉。并且還存在著實(shí)際征收項(xiàng)目和公告的征收項(xiàng)目不符的情況;

二、沒有見過評(píng)估報(bào)告

在拆遷和征地過程中都會(huì)有對(duì)房屋和土地的評(píng)估，對(duì)于評(píng)估公司的選定完全就是由政府方完全確定，并沒有像法律中規(guī)定一樣，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定;并且很少有能拿到評(píng)估報(bào)告的。

三、補(bǔ)償太低并且安置無法選擇

江蘇的于先生來電反映，當(dāng)?shù)卣诓疬w過程中，只給房屋每平米280元的補(bǔ)償，每平米170元的安置費(fèi)用，沒有任何房屋的安置;但是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)均價(jià)在每平米兩千元以上，河北的郝先生來電反映，自己挖建的魚塘遇到了土地征收項(xiàng)目，只給每年每畝地1500元的補(bǔ)償，一共給13年，沒有任何的安置補(bǔ)償，在此特意強(qiáng)調(diào)，像河北郝先生的情況全國(guó)有很多，以租代征這項(xiàng)的征收行為是違法的，并且可以看出補(bǔ)償都是非常低的，而且沒有任何可選擇性;

以上這些問題是客戶律師在日常中聽到的最多的情況，以下說說遇到征地拆遷我們能從哪方面入手，保障利益不受侵害。

一、保留好征地拆遷的資料

河北承德的劉女士的養(yǎng)狐貍廠因?yàn)樾掼F路被征收，在征收中政府給的補(bǔ)償非常的低，在前期電話溝通的過程中，一再?gòu)?qiáng)調(diào)讓劉女士將資料保留好，不要隨意簽字，不要在協(xié)商好之前搬家，過了半個(gè)月劉女士來電表示已經(jīng)搬家，想要爭(zhēng)取補(bǔ)償，但是讓帶資料來的時(shí)候，劉女士表示，因?yàn)樽约汉苌鷼膺@次征收，將所有手頭的資料都扔掉了，沒有任何資料可以參考;這對(duì)以后劉女士后期的維權(quán)產(chǎn)生很多的障礙;所以請(qǐng)大家在遇到征地拆遷的過程中一定要保留好手頭的資料，為以后的維權(quán)做好鋪墊。

二、不要隨意簽字

很多的被拆遷戶和被征地戶都不了解具體政策，在拆遷辦或者是項(xiàng)目指揮部給資料的時(shí)候在不看的情況下直接簽字，導(dǎo)致很多被拆遷戶和被征地戶都不知道自己有沒有簽署哪些文件，更有的被拆遷戶和被征地戶在征地和拆遷項(xiàng)目中簽署空白協(xié)議，導(dǎo)致最后權(quán)益受損而無處說理;所以請(qǐng)注意不要隨意簽字，維權(quán)的難以可能只在一瞬間的選擇。

三、及時(shí)請(qǐng)律師介入

很多的被拆遷戶和被征地戶來電中說明情況，希望律師能夠在電話中將問題解答清楚，可以明確的告訴自己能拿到多少的補(bǔ)償，能如何維權(quán)，但是律師未見到具體資料之前是無法做出準(zhǔn)確判斷的;并且還有一些是希望信訪可以將補(bǔ)償提高上去，耽誤了最佳的維權(quán)時(shí)間，有個(gè)客戶在房屋被強(qiáng)拆之后做的第一件事情就是去信訪并且到目前為止已經(jīng)堅(jiān)持了十年，在此并不是夸贊客戶，因?yàn)槭甑男旁L并沒有解決他的問題，補(bǔ)償依舊沒有合理，有些會(huì)反應(yīng)說律師的工作起不到效果，律師能做的工作是為被拆遷戶和被征地戶提升在與政府談判中的地位，只有談判中地位提升上去，補(bǔ)償才可以得到提升。

在征地和拆遷的過程中還有很多的問題，以上只是簡(jiǎn)單的總結(jié)了一些問題和措施，希望能夠?qū)V大的被征地戶和被拆遷戶能夠起到一些幫助。

二、面臨拆遷時(shí)如何保障拆遷權(quán)益?

1、保留好征地拆遷的資料

一些當(dāng)事人房屋被征收，在征收中政府給的補(bǔ)償非常的低，在前期電話溝通的過程中，一再?gòu)?qiáng)調(diào)讓將資料保留好，不要隨意簽字，不要在協(xié)商好之前搬家，過了半個(gè)月當(dāng)事人來電表示已經(jīng)搬家，想要爭(zhēng)取補(bǔ)償，但是讓帶資料來的時(shí)候，當(dāng)事人表示，因?yàn)樽约汉苌鷼膺@次征收，將所有手頭的資料都扔掉了，沒有任何資料可以參考;這對(duì)后期的維權(quán)產(chǎn)生很多的障礙;所以請(qǐng)大家在遇到征地拆遷的過程中一定要保留好手頭的資料，為以后的維權(quán)做好鋪墊。

2、不要隨意簽字

很多的被拆遷戶和被征地戶都不了解具體政策，在拆遷辦或者是項(xiàng)目指揮部給資料的時(shí)候在不看的情況下直接簽字，導(dǎo)致很多被拆遷戶和被征地戶都不知道自己有沒有簽署哪些文件，更有的被拆遷戶和被征地戶在征地和拆遷項(xiàng)目中簽署空白協(xié)議，導(dǎo)致最后權(quán)益受損而無處說理;所以請(qǐng)注意不要隨意簽字，維權(quán)的難以可能只在一瞬間的選擇。

3、及時(shí)請(qǐng)律師介入

很多的被拆遷戶和被征地戶來電中說明情況，希望律師能夠在電話中將問題解答清楚，可以明確的告訴自己能拿到多少的補(bǔ)償，能如何維權(quán)，但是律師未見到具體資料之前是無法做出準(zhǔn)確判斷的;并且還有一些是希望信訪可以將補(bǔ)償提高上去，耽誤了最佳的維權(quán)時(shí)間，有個(gè)客戶在房屋被強(qiáng)拆之后做的第一件事情就是去信訪并且到目前為止已經(jīng)堅(jiān)持了十年，在此并不是夸贊客戶，因?yàn)槭甑男旁L并沒有解決他的問題，補(bǔ)償依舊沒有合理，有些會(huì)反應(yīng)說律師的工作起不到效果，律師能做的工作是為被拆遷戶和被征地戶提升在與政府談判中的地位，只有談判中地位提升上去，補(bǔ)償才可以得到提升。

一、拆遷協(xié)議簽訂之后,什么情況下可以反悔

征收拆遷過程中簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，其法律性質(zhì)屬于行政合同。根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。也就是說，在一般情形下，雙方簽字或蓋章后，合同就生效了。任何一方在合同生效后就不能反悔了。但是如果存在下面7種情形，將可能會(huì)導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償協(xié)議的無效，則被征收人可以主張協(xié)議無效，并爭(zhēng)取重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的機(jī)會(huì)。

第一，征收主體不具有征收房屋或土地的合法權(quán)利，壓根無權(quán)組織實(shí)施征收拆遷。譬如街道辦、村委會(huì)等實(shí)施的所謂“征收行為”。實(shí)踐中，征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體多種多樣，但若征收項(xiàng)目主體本身的資格有問題，那么協(xié)議也自然不會(huì)對(duì)被征收人產(chǎn)生效力。

第二，被征收人的房屋或土地并不在征收范圍內(nèi)。例如，許多地方的征收部門在未獲取相應(yīng)的征地批文的情況下就進(jìn)行征收，或者有征地批文，但是存在少批多占的情形，被征收人應(yīng)多加注意這些情況。經(jīng)申請(qǐng)公開勘測(cè)定界圖等征地信息，發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地確實(shí)不在征地獲批范圍內(nèi)，此時(shí)的補(bǔ)償協(xié)議是不對(duì)被征收人產(chǎn)生法律約束力的。

第三，協(xié)議的簽訂違背被征收人的真實(shí)意思表示，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。在征收過程中，征收方可能會(huì)以欺詐、脅迫、乘人之危的方式，使被征收人在非自愿的情形下簽署補(bǔ)償協(xié)議。實(shí)踐中，這類逼著被征收人簽字，不簽就長(zhǎng)期滯留在被征收人家中，禁止其吃飯、休息，甚至動(dòng)輒對(duì)其及其家人施以人身威脅、毆打等“逼簽”情形并不鮮見。此時(shí)則需要被征收人保存好錄音、錄像等證據(jù)，及時(shí)報(bào)警爭(zhēng)取解除人身限制。以便后續(xù)向法院起訴，通過訴訟渠道確認(rèn)合同無效或者將其撤銷。

第四，代理人在超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限的情況下，與征收方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且被征收人對(duì)此不予以認(rèn)可。例如，在房屋由多個(gè)繼承人繼承的情況下，其中的一個(gè)繼承人在未經(jīng)其他繼承人同意的情形下，與征收方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無效的。

第五，在空白拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽字后，發(fā)現(xiàn)到手的協(xié)議補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，與之前協(xié)商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致，補(bǔ)償金額減少了很多或者根本不能維持基本生活。被征收人在此情況下，可以提起行政訴訟。但是，這種情況下，被征收人舉證都比較困難，這樣就處于被動(dòng)的、不利的地位?？瞻讌f(xié)議是一定不可以簽的，否則將可能直接導(dǎo)致維權(quán)的終結(jié)。但若協(xié)議給予的補(bǔ)償安置明顯過低，被征收人仍有權(quán)要求征收方依法履行其補(bǔ)償安置職責(zé)，確保其生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

第六，征收方以需要領(lǐng)導(dǎo)簽字蓋章或上級(jí)部門審批為由，將被征收人簽字的補(bǔ)償協(xié)議取走后擅自進(jìn)行修改。被征收人可以請(qǐng)求法院認(rèn)定征收方修改的協(xié)議無效或者請(qǐng)求撤銷、變更協(xié)議。但是，在法院認(rèn)定之前，征收方可以憑借此協(xié)議啟動(dòng)之后的程序，如要求被征收人騰空房屋、交房進(jìn)而將房屋拆除，這對(duì)被征收人是非常不利的。我們建議被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議中，盡量要求雙方當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，并將簽字蓋章的協(xié)議原件妥善留存。簽約后手上沒有協(xié)議是一種極為被動(dòng)的情形，即使通過法律途徑也未必能將所簽的協(xié)議“調(diào)出”。在簽訂多份補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，“消失不見”的往往是所涉補(bǔ)償數(shù)額最有利于被征收人的那一份，這是需要被征收人予以高度警惕的。

第七，征收程序違反法律規(guī)定。例如，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定違法或者估價(jià)不合理，低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；市、縣級(jí)人民政府沒有組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公示；在舊城區(qū)改造類項(xiàng)目下，當(dāng)多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定時(shí)，市縣級(jí)人民政府沒有組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)；市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定前，沒有進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，沒有經(jīng)過政府常務(wù)會(huì)議討論決定；房屋征收部門對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后并未向被征收人公布等等。

三、征地拆遷中如何保障合法權(quán)益

征地拆遷需要進(jìn)行民意調(diào)查，論證，聽證會(huì)等程序，在制定出內(nèi)容后還會(huì)公布收集意見，在實(shí)施后還可以通過保障行政相對(duì)人的訴訟和行政復(fù)議的權(quán)利，保障征地拆遷中公民的合法權(quán)益不受侵犯。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地征收與房屋補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

《國(guó)有土地征收與房屋補(bǔ)償條例》第十一條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

《國(guó)有土地征收與房屋補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定 ：

1.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償做宣傳、解釋工作。

2.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：臨律-如何在征地和拆遷過程中保障權(quán)益，