一、什么是二手房“轉(zhuǎn)按揭”貸款有哪些注意事項(xiàng)

轉(zhuǎn)按揭：

是指房產(chǎn)賣方將其已抵押給銀行或以按揭方式購買且尚未還清的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方時(shí)，由于銀行向買方發(fā)放貸款，用于償還原按揭/抵押貸款，贖出房產(chǎn)證，以便辦理過戶，并由買方來償還現(xiàn)按揭/抵押貸款的業(yè)務(wù)。也就是說,仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。目前二手房市場存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買方可以根據(jù)自身需求申請不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣方提前還貸的方式，因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。

買方：

1、夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證原件；

2、買賣雙方簽訂的買賣合同原件（2份）；

3、夫妻雙方的收入證明（含營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公章,且經(jīng)年檢）；

4、借款人提供學(xué)歷證明(大?；虼髮Ｒ陨?；

5、如離異需提供離婚證；

6、如喪偶需提供喪偶證明；

7、外地人購房需提供暫住證原件。

賣方：

1、夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證；

2、共有人同意出售證明；

3、賣方的按揭合同、所售房產(chǎn)的房產(chǎn)證（原按揭銀行已收押的提供完整的復(fù)印件）；

4、賣方原貸款銀行的還款明細(xì)；

注：無產(chǎn)權(quán)共有人的提供相應(yīng)證明材料；外地人提供暫住證。

注意事項(xiàng)：

1、貸款年限：普通住宅不超過30年；公寓、別墅不超過10年。

注：房齡+貸款年限≤35年（注：房齡不超過25年）

2、年齡：貸款人年齡+貸款年限≤65年（男女不限）。

3、貸款額度：普通住宅（城八區(qū)）、通州縣城內(nèi)、大興、昌平不超過70%;公寓、別墅不超過60%（如房齡超過5年貸款額度則不超過50%）。

4、貸款利率：普通住宅按同期個(gè)人購房貸款利率執(zhí)行。

5、還款方式為月還款（等額本息還款法和等額本金還款法任選一種）。

6、簽署所有文件必須使用黑色的簽字筆或鋼筆。

二、什么是二手房轉(zhuǎn)按揭，流程是什么，需要注意什么？

一、什么是二手房轉(zhuǎn)按揭二手房轉(zhuǎn)按揭是指對仍處在按揭中的房產(chǎn)進(jìn)行再次買賣，該房產(chǎn)的買方仍需要通過向銀行貸款的方式，來償還該房產(chǎn)尚未清償?shù)陌唇曳靠畹囊环N按揭貸款方式。

二、二手房轉(zhuǎn)按揭流程是什么

1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》；

2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》；

3、買方交納房屋價(jià)格30%的首付款（按交易價(jià)格與評估價(jià)格孰低的原則，一年內(nèi)免評估，以原購買價(jià)為準(zhǔn)）；

4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函（包括所欠資款本息、還款帳號）；

5、買方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款（提出貸款申請，律師初審，銀行復(fù)審）；

6、賣方向買方實(shí)際交付房屋；

7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款；

8、賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行；

9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。

三、二手房轉(zhuǎn)按揭需要注意什么

（一）二手房轉(zhuǎn)按揭中客戶需要知道的相關(guān)事項(xiàng)，如下：

1、轉(zhuǎn)按揭房屋的產(chǎn)權(quán)明晰，無重復(fù)抵押、租賃等情形；

2、轉(zhuǎn)按揭客戶已對房屋買賣事宜達(dá)成一致，簽訂了買賣合同；

3、原借款人的資信良好，貸款無逾期、拖欠情況；

4、原借款人已取得有關(guān)房屋的權(quán)利證明；

5、新借款人的資信良好，符合貸款要求，且能提供相關(guān)的申請資料。

（二）二手房轉(zhuǎn)按揭需要注意事項(xiàng)，如下：

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按(注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按;已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按)。

3、買方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用(銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個(gè)工作日內(nèi))。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書，而買方需向銀行出具擔(dān)保委托書。

4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后(審核通常需要五個(gè)工作日)，且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。

5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。

6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶?？戳宿D(zhuǎn)按揭的基本內(nèi)容，您是否對轉(zhuǎn)按揭有個(gè)清晰的認(rèn)識，其實(shí)二手房轉(zhuǎn)按揭要慎重。轉(zhuǎn)按揭存在風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)很大，您一定要警惕。如果您遇到二手房轉(zhuǎn)按揭方面的問題，事先可以咨詢相關(guān)律師，首先分析和評估一下風(fēng)險(xiǎn)，再對二手房是否要轉(zhuǎn)按揭進(jìn)行決策，這方面您很有必要找律師的幫忙。

三、二手房轉(zhuǎn)按揭流程及注意事項(xiàng)是什么

法律分析：二手房轉(zhuǎn)按揭的流程如下：

1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》。

2、買方、賣方、律師事務(wù)所三方簽訂《轉(zhuǎn)按揭交易安全保證合同》。

3、買方交納房屋價(jià)格30%的首付款。

4、賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認(rèn)函。

5、買方據(jù)前述文件及個(gè)人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款。

6、賣方向買方實(shí)際交付房屋。

7、銀行復(fù)審?fù)ㄟ^后放款，向賣方的銀行劃款。

8、賣方收到款項(xiàng)后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行。

9、買方的貸款銀行將30%的首付款付給賣方。

注意事項(xiàng)如下：

1、貸款年限。

2、貸款人年齡。

3、貸款額度。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條 買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位或個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

來源：頭條-什么是二手房“轉(zhuǎn)按揭”貸款有哪些注意事項(xiàng)，