一、北京市二手房交易稅費(fèi)詳解

一、賣方應(yīng)承擔(dān)的稅收和費(fèi)用

1、印花稅：成交價(jià)×0．05％（暫免征收）

2、營業(yè)稅：

①購入后超過5年（含）的普通住房出售的，免征收—營業(yè)稅；

②購入后超過5年（含）的非普通住房出售的。計(jì)算方法：（出售價(jià)格－購入價(jià)格）×5．6％；

③購入不足5年的住房出售的。計(jì)算方法：出售價(jià)格×5．6％。

3、個人所得稅：自行申報(bào)應(yīng)納稅額＝（合同價(jià)－購買成本－合理費(fèi)用），按照差額20％的個稅征收。目前朝陽成本價(jià)房如查不到原值的可按照合同價(jià)的全額1％征收個稅；

條件：①自有一套住房且居住五年以上免征個人所得稅；

②對出售自有住房與購買價(jià)無差額的，可根據(jù)原購買房產(chǎn)免除征收。

4、土地稅（國土局）：應(yīng)納稅額＝成交價(jià)的1％

條件：①普通住宅在其轉(zhuǎn)讓時，暫免征收土地稅②轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地稅；③居住滿三年未滿五年的，減半征收土地稅；④居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地稅。

5、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：該稅在賣方需要交納稅、營業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的稅、營業(yè)稅的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，若無需繳納稅、營業(yè)稅的，也無需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

6、附加費(fèi)：該稅在賣方需要交納稅、營業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的稅、營業(yè)稅的稅額進(jìn)行計(jì)算，若無需繳納稅、營業(yè)稅的，也無需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

7、優(yōu)惠價(jià)補(bǔ)足為成本價(jià)：以優(yōu)惠價(jià)（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購買房產(chǎn)的，需要補(bǔ)足房產(chǎn)價(jià)款后，改成房屋成本價(jià)：當(dāng)年成本價(jià)（城八區(qū)按照1560元／平米）×建面×6％＝上市可交易，成本價(jià)上市補(bǔ)交土地出讓金。

二、買方應(yīng)承擔(dān)的稅收和費(fèi)用

1、印花稅

成交價(jià)×0．05％（暫免征收）

2、契稅

①普通住宅，個人購買家庭二套住房的，即合同價(jià)×3％征收；個人購買家庭首套住房，且系90平米以下的，按1％征收，即合同價(jià)×1％；90－140平米合同價(jià)×1．5％；140平米以上均按3％征收。

②非普通住宅：成交價(jià)（合同價(jià)）×3％（超過140平米或50年商業(yè)均一樣）。

二、北京二手房交易稅費(fèi)是多少

1、契稅

首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。

首套房房屋面積＞90平，契稅為1．5％。

二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。

北上廣深：首套房契稅政策同上；二套房和非普通住宅，契稅為3％。

注意，二手房的契稅，大多數(shù)情況下，是按照房屋的評估價(jià)來計(jì)算的，而非房屋的成交價(jià)格。

2、增值稅及附加稅

購買二手房，需要繳納增值稅。增值稅及其附加稅的稅率為5．6％，滿2年可以免征增值稅，滿2年是指房產(chǎn)證或契稅完稅證從出證時間開始計(jì)算，到房屋出售時，時間滿2年或超過2年．

增值稅及其附加稅計(jì)算公式：房屋的計(jì)稅價(jià)÷（1＋5％）×5．6％

3、中介費(fèi)

在二手房交易過程中，中介為買方提供了服務(wù)，因此要收取一定的服務(wù)費(fèi)。一般為房屋成交價(jià)格的1％－3％。注意了，中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，具體砍價(jià)多少，就要看個人與中介人員的溝通、談判情況了。

4、貸款擔(dān)保費(fèi)

房貸擔(dān)保費(fèi)指銀行一般為了規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，需要借款人提供專業(yè)的擔(dān)保公司，由他們?yōu)槟闾峁?dān)保所支付的費(fèi)用。暫沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾百幾千都由中介開。

5、個人所得稅

一般征收房屋價(jià)款的1％，或者兩次交易差額的20％。滿五唯一的房子，免征個稅。即該房屋為出售人的唯一住房，且不動產(chǎn)證滿了五年，則可以免征個稅。

6、交易手續(xù)費(fèi)

按照房屋的面積來征收，住宅一般為4－6元／平方米。

7、印花稅

住宅免征。

8、其它

權(quán)證印花稅5元／戶；權(quán)證登記費(fèi)，住宅80元／套，非住宅550元／套。

一、二手房交易流程要多久

1、看房、選房。

2、向中介公司繳納意向金，簽訂初步協(xié)議。

3、賣方收取意向金，意向金轉(zhuǎn)為定金。

4、雙方簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。大概需要1個工作日。

5、賣方還清銀行貸款，注銷抵押登記。

6、買方辦公積金或商業(yè)貸款。攜帶個人身份證、房屋買賣合同在內(nèi)的相關(guān)材料前往銀行，申請貸款。銀行會逐級審批核實(shí)，這一般需要5個工作日。此外，銀行對該房屋進(jìn)行評估，終確定你能貸款的貸款年限，這也需要花費(fèi)1個工作日。

7、辦理過戶手續(xù)。要1個工作日。

8、辦理新房產(chǎn)證。買家需要繳納各種稅務(wù)，并且房產(chǎn)交易核心還需要認(rèn)真全面的審核檢驗(yàn)貸款申請和雙方的房屋買賣合同。需要20個工作日。

9、申請放貸。得到新的房產(chǎn)證之后，你就可以攜帶相關(guān)資料，申請銀行放貸，銀行需要3－5個工作日審核。

10、房屋移交。按照合同要求對方移交房屋，需要1個工作日。

二、二手房交易應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、買方買房時，應(yīng)注意要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢賣方的房地產(chǎn)權(quán)屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣方務(wù)必提供產(chǎn)權(quán)證等原件資料。同時，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真配合買賣雙方做好相關(guān)核驗(yàn)工作。

2、買方通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)購買住宅時，應(yīng)注意核實(shí)自身的購房資格。中介服務(wù)人員應(yīng)對買方的購房資格予以充分提示，且不應(yīng)向不具備購房資格的買方提供中介服務(wù)。

3、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在向買賣雙方提供中介服務(wù)時，須注意告知買賣雙方嚴(yán)格按照國家的規(guī)定，各自承擔(dān)相應(yīng)的交易稅費(fèi)，并提醒買賣雙方，交易稅費(fèi)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門及房地產(chǎn)登記部門實(shí)際計(jì)算為準(zhǔn)，且不可向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費(fèi)金額。

三、北京市二手房交易稅費(fèi)政策

一、北京市二手房交易稅費(fèi)政策

（一）印花稅

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅。主要的征稅對象是經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

納稅人：買賣雙方

稅率：0.05%

征收范圍：所有二手房交易

房產(chǎn)證印花稅：每證5元;屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計(jì)10元;屬于貸款客戶需支付他項(xiàng)權(quán)利證印花5元。

（二）契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋

納稅人：買方

稅率：3%

契稅優(yōu)惠政策

1、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅;(比如拆遷戶可免契稅)

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;

3、個人購買自用普通商品住房減半征收契稅;

4、居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅;

5、房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅;交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款;

6、按《民法典》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅

7、對于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅。

（三）營業(yè)稅

1、稅種解析：營業(yè)稅是對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人,就其營業(yè)收入額征收的一種稅。

2、征稅對象：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。

3、納稅人：賣方

4、稅率：5%

（四）個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一

2、征稅對象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金

（五）土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20%免征

2、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年(含)以上，免征;滿3年(含)未滿5年，減半征收;未滿3年，按規(guī)定計(jì)征

3、對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅

4、對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅

5、將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅

（六）土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房

3、納稅人：

——買方(無論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金);

——賣方(所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金)

4、征收辦法：成本價(jià)按1560×建筑面積×1%繳納;優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房(再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩?

（七）綜合地價(jià)款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟(jì)適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價(jià)的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上(以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn))、并以市場價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房

二、繼承二手房交易稅費(fèi)

1、營業(yè)稅（賣方）：財(cái)政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2、個人所得稅：有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)

3、契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優(yōu)惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)；

4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

5、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；

6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

7、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。

8、核檔費(fèi)：50元/宗。

三、二手房交易稅費(fèi)誰出

二手房交易所以稅費(fèi)成本均有買方承擔(dān)，所謂羊毛出在羊身上。按現(xiàn)在地稅評估的價(jià)格繳納稅費(fèi)。購買二手房除了房款其他還有其他費(fèi)用。如果是貸款購買，還有評估費(fèi)約千分之五，抵押登記費(fèi)80元，工本費(fèi)80元，測量費(fèi)4元每平，再就是過戶費(fèi)；如果是全款購買，主要就是過戶費(fèi)了。二手房過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、土地使用證或不動產(chǎn)證原件及復(fù)印件到房管局簽訂買賣合同，然后到地稅繳納契稅，最后在不動產(chǎn)登記中心完成過戶。二手房過戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

四、二手房交易稅費(fèi)五年

一、買二手房，繳納的稅費(fèi)如下：1、契稅：住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據(jù)國家相關(guān)政策，購房者的購房時間、購房單價(jià)、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價(jià)的3%交納。2、營業(yè)稅：2年以上房屋不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。目前，國家對銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是銷售額的5%，加上城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。3、個人所得稅：一般賣方承擔(dān)，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產(chǎn)，則此稅要交。4、土地增值稅5、普通住宅免征；非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。6、印花稅：總房款的萬分之五7、交易手續(xù)費(fèi)：平方米數(shù)*38、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)：約80元

二、二手房房屋買賣雙方分別負(fù)擔(dān)哪些費(fèi)用：1）買方需要承擔(dān)：契稅：成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1.5%交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0.05%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：普通住宅辦理不動產(chǎn)證需80元，若有房屋*押登記另需繳納80元辦理不動產(chǎn)登記證明（相當(dāng)于原來的他項(xiàng)權(quán)證）。2）賣方需要承擔(dān)：交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元交易印花稅：成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0.05%個人所得稅：成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）營業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×5.6%(房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年）土地增值稅：普通住宅免征；非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：臨律-北京市二手房交易稅費(fèi)詳解，