一、如何認(rèn)定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退

騰退”拆遷方式的合法性分析

1、村民會(huì)議不能決定騰退

目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱(chēng)其合法性來(lái)源于《中華人民共和國(guó)村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第

(七)項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案;第

(九)項(xiàng)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

各村集體根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補(bǔ)償費(fèi)、涉及村民重大利益，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)村民會(huì)議。然而根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。

2、村委會(huì)無(wú)權(quán)實(shí)施騰退

根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)、或由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。同時(shí)，第四十六條規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！笨梢?jiàn)村委會(huì)并無(wú)權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收。

3、村委會(huì)的違法拆遷行為應(yīng)受處罰

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：“違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國(guó)土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。”即村集體以村民委員會(huì)會(huì)議的形式進(jìn)行違法拆遷也是應(yīng)當(dāng)受到處罰的。

從以上規(guī)定均可見(jiàn)得村集體并非是法定的土地征收主體，也無(wú)權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收。以村委會(huì)的決議進(jìn)行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無(wú)論是村委會(huì)還是騰退指揮部，都無(wú)權(quán)組織和實(shí)施騰退，故而村委會(huì)未經(jīng)合法程序自行強(qiáng)拆村民房屋的，村民有權(quán)采取法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地騰退可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地騰退不可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權(quán)人沒(méi)有合法理由占有使用房屋所有權(quán)人的房屋，房屋所有權(quán)人有權(quán)利要求使用權(quán)人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進(jìn)行起訴。

當(dāng)國(guó)家需要統(tǒng)一收回的時(shí)候，你就需要騰退，當(dāng)然國(guó)家會(huì)給你補(bǔ)貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動(dòng)遷了。

一、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)定

1、根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！笨梢?jiàn)，我國(guó)將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地，正如我們前面所分析的，國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅”，由此可見(jiàn)，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請(qǐng)，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說(shuō)，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。另外，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

2007年國(guó)土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅并列，俗稱(chēng)“五類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地”。

無(wú)論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

三、村委會(huì)騰退宅基地程序是什么

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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