一、城中村改造成本怎么算,舊改成本核算辦法

舊改成本核算辦法主要涉及舊房改造過程中的成本計(jì)算與核算方式。結(jié)合您提供的法律依據(jù)，我將從增值稅、企業(yè)所得稅以及折舊計(jì)算方法等方面進(jìn)行解答。

增值稅方面：

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第二條，舊房改造中涉及的銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)等，應(yīng)按照規(guī)定稅率繳納增值稅。具體稅率根據(jù)所提供的服務(wù)類型而定，如建筑服務(wù)稅率為11%。

在舊改過程中，若涉及不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓或銷售，也需按照相應(yīng)稅率繳納增值稅。

企業(yè)所得稅方面：

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條和第十三條，企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，可以按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊和長期待攤費(fèi)用進(jìn)行扣除。

舊房改造中，若涉及固定資產(chǎn)的改建支出或大修理支出，可以作為長期待攤費(fèi)用，在規(guī)定期限內(nèi)攤銷，并準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

此外，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三十二條，若因技術(shù)進(jìn)步等原因確需加速折舊的固定資產(chǎn)，企業(yè)可以縮短折舊年限或采取加速折舊的方法。

折舊計(jì)算方法：

在舊改成本核算中，折舊計(jì)算是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。根據(jù)提供的法律知識(shí)，折舊計(jì)算方法包括工作量法、使用年限法和加速折舊法等。

具體采用哪種折舊方法，應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)、使用情況和相關(guān)法規(guī)進(jìn)行選擇。例如，對(duì)于某些價(jià)值很大但不經(jīng)常使用的設(shè)備，可以采用工作量法進(jìn)行折舊計(jì)算；對(duì)于一般固定資產(chǎn)，可以采用使用年限法平均分?jǐn)偲鋬r(jià)值；而對(duì)于技術(shù)進(jìn)步較快的固定資產(chǎn)，可以考慮采用加速折舊法。

綜上所述，舊改成本核算辦法涉及多個(gè)方面的法律法規(guī)和會(huì)計(jì)處理方法。在實(shí)際操作中，企業(yè)應(yīng)結(jié)合具體情況選擇合適的核算方法，并遵守相關(guān)法規(guī)規(guī)定，確保成本核算的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。同時(shí)，建議企業(yè)在舊改過程中充分考慮稅務(wù)籌劃因素，合理利用稅收政策降低改造成本。

二、舊改費(fèi)用政府承擔(dān)

一、舊城改造怎樣賠償

1、舊城改造怎樣賠償這個(gè)問題的性情如下：

1、國有土地上房屋征收補(bǔ)償包括1被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;2因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

2、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。集體土地上房屋征收補(bǔ)償包括

（1）土地補(bǔ)償費(fèi);

（2）安置補(bǔ)助費(fèi);

（3）農(nóng)村村民住宅;

（4）其他地上附著物和青苗。

3、法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、舊城改造拆遷補(bǔ)償?shù)驮趺崔k

1、房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告;

2、補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

綜上所述;根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、城市舊改項(xiàng)目流程

法律分析：1、立項(xiàng)。需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請(qǐng)”，區(qū)舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區(qū)政府批復(fù)。區(qū)政府批復(fù)之后，可以說是完成了立項(xiàng)。

2、審批、公示。立項(xiàng)完成之后鎮(zhèn)政府就要確定核實(shí)舊改的范圍，并核查范圍內(nèi)物業(yè)歸屬，編制初期的舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)。區(qū)舊改辦根據(jù)鎮(zhèn)政府的舊改方案進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，審查。在此基礎(chǔ)上擬定一個(gè)更詳細(xì)，更具體的規(guī)劃。交由區(qū)政府。區(qū)政府批復(fù)，并公示預(yù)案，區(qū)政府公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細(xì)，拆遷補(bǔ)償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標(biāo)，確定開發(fā)商。政府把項(xiàng)目放出去，各地產(chǎn)開發(fā)商來競標(biāo)，評(píng)標(biāo)方包括村民代表，鎮(zhèn)政府代表，區(qū)舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發(fā)商確認(rèn)好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協(xié)議，同時(shí)開發(fā)商拿到國土規(guī)劃單位的土地選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第三百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

第三百四十六條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

第三百四十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

第三百四十八條 通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

四、城市舊改項(xiàng)目流程

法律分析：1、立項(xiàng)。需改造城中村所在的鎮(zhèn)政府向區(qū)舊改辦遞交“舊改申請(qǐng)”，區(qū)舊改辦同意之后做出審批之后遞交給區(qū)政府批復(fù)。區(qū)政府批復(fù)之后，可以說是完成了立項(xiàng)。

2、審批、公示。立項(xiàng)完成之后鎮(zhèn)政府就要確定核實(shí)舊改的范圍，并核查范圍內(nèi)物業(yè)歸屬，編制初期的舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)。區(qū)舊改辦根據(jù)鎮(zhèn)政府的舊改方案進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，審查。在此基礎(chǔ)上擬定一個(gè)更詳細(xì)，更具體的規(guī)劃。交由區(qū)政府。區(qū)政府批復(fù)，并公示預(yù)案，區(qū)政府公示的預(yù)案內(nèi)容包括舊改規(guī)劃詳細(xì)，拆遷補(bǔ)償方案，安置回遷方案。還要征詢公眾意見，需要90％以上村民同意。

3、招標(biāo)，確定開發(fā)商。政府把項(xiàng)目放出去，各地產(chǎn)開發(fā)商來競標(biāo)，評(píng)標(biāo)方包括村民代表，鎮(zhèn)政府代表，區(qū)舊改辦小組代表，國土局代表。

4、拿地。開發(fā)商確認(rèn)好了，國土局和舊改辦簽訂土地出讓征用協(xié)議，同時(shí)開發(fā)商拿到國土規(guī)劃單位的土地選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

第三百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

第三百四十六條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

第三百四十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

第三百四十八條 通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

五、調(diào)整折舊年限怎么處理

法律分析：如果屬于會(huì)計(jì)處理錯(cuò)誤，要更正已經(jīng)計(jì)提的折舊；如果屬于會(huì)計(jì)政策變動(dòng)，那么不需要調(diào)整，已經(jīng)計(jì)提的折舊，在未來期間自行調(diào)整。

法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 第三十條 固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)，按下列原則處理:

(一)建設(shè)單位交來完工的固定資產(chǎn)，根據(jù)建設(shè)單位交付使用的財(cái)產(chǎn)清冊(cè)中所確定的價(jià)值計(jì)價(jià)。

(二)自制、自建的固定資產(chǎn)，在竣工使用時(shí)按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)。

(三)購入的固定資產(chǎn)，按購入價(jià)加上發(fā)生的包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)以及繳納的稅金后的價(jià)值計(jì)價(jià)。從國外引進(jìn)的設(shè)備，按設(shè)備買價(jià)加上進(jìn)口環(huán)節(jié)的稅金、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)等費(fèi)用之后的價(jià)值計(jì)價(jià)。

(四)以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)，按照租賃協(xié)議或者合同確定的價(jià)款加上運(yùn)輸費(fèi)、途中保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及投入使用前發(fā)生的利息支出和匯兌損益等費(fèi)用之后的價(jià)值計(jì)價(jià)。

(五)接受贈(zèng)與的固定資產(chǎn)，按發(fā)票所列金額加上由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等確定；無所附發(fā)票的，按同類設(shè)備的市價(jià)確定。

(六)盤盈的固定資產(chǎn)，按同類固定資產(chǎn)的重置完全價(jià)值計(jì)價(jià)。

(七)接受投資的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該資產(chǎn)折舊程度，以合同、協(xié)議確定的合理價(jià)格或者評(píng)估確認(rèn)的價(jià)格確定。

(八)在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改擴(kuò)建的，按照固定資產(chǎn)的原價(jià)，加上改擴(kuò)建發(fā)生的支出，減去改擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額確定。

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文章來源參考：【頭條】，城中村改造成本測算

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投稿：祁建

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