一、還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

還建房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來(lái)交易，但買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來(lái)看，還建房的買(mǎi)賣(mài)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還建房經(jīng)常被稱(chēng)作小產(chǎn)權(quán)房，又稱(chēng)為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，對(duì)居民做出的補(bǔ)償住房，用以安置拆遷居民的安置性補(bǔ)貼住房，和商品房不同，還住房不通過(guò)交易取得，而是通過(guò)政策補(bǔ)貼獲得，因此買(mǎi)賣(mài)合同是沒(méi)有法律效力的。

第一種還建房主要針對(duì)城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換，該類(lèi)房屋俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。一旦出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益在法律上很難得到保護(hù)。

另一類(lèi)還建房是指，國(guó)有土地上的房屋拆遷進(jìn)行還建，一般通過(guò)劃撥方式取得建設(shè)用地，并且具備開(kāi)發(fā)所需要的五證。一般來(lái)說(shuō)，如果是重大城建拆遷的還建房，將來(lái)是可以辦兩證的。

該類(lèi)房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿(mǎn)5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時(shí)交易。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買(mǎi)賣(mài)多數(shù)通過(guò)仲裁和公證來(lái)辦理，但這樣的過(guò)程也不完全能保障購(gòu)房者的權(quán)益。還有一種辦法比較保險(xiǎn)，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，即可保障產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，不過(guò)此時(shí)還建房實(shí)體看不到，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于還建房，由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，因不能買(mǎi)賣(mài)，所以公證處不會(huì)給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，而有的屬于商品房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納一些費(fèi)用。

二、還建房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎

還建房如果有房產(chǎn)證的可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，受法律保護(hù)。但是如果沒(méi)有房產(chǎn)證的，不能買(mǎi)賣(mài)。

一、沒(méi)有房產(chǎn)證的社區(qū)房能賣(mài)嗎

社區(qū)房沒(méi)有房產(chǎn)證可以私下買(mǎi)賣(mài)，但不能過(guò)戶(hù)，無(wú)法發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。房產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋存在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明的障礙，買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分，不能依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)以及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、安置房和還建房的區(qū)別

安置房和還建房的區(qū)別如下：

1、交易限制不同：對(duì)于安置房，由于其兩證的完整性，因此其交易也是可以隨時(shí)進(jìn)行的。而還建房的資料往往不齊全，由于辦理時(shí)間的問(wèn)題，沒(méi)有辦法進(jìn)行交易；

2、定義不同：還建房是城市為了統(tǒng)一建設(shè)和規(guī)劃，需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷，為了妥善安置拆遷戶(hù)，政府會(huì)根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱(chēng)之為還建房。而安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋；

3、產(chǎn)權(quán)區(qū)別：安置房與一般的還建房不一樣，安置房能不能買(mǎi)賣(mài)首先要看該房屋是否取得了產(chǎn)權(quán)，另外，還需要看當(dāng)?shù)卣畬?duì)安置房有沒(méi)有限制出售的規(guī)定。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

三、城中村還建房能買(mǎi)嗎

我國(guó)法律規(guī)定，城中村還建房能買(mǎi)，但是買(mǎi)賣(mài)一般存在一些風(fēng)險(xiǎn)。如針對(duì)城中村的改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進(jìn)行調(diào)換的還建房屬于小產(chǎn)權(quán)房。如果是出現(xiàn)糾紛，購(gòu)房人的權(quán)益在法律上就很難得到保護(hù)。同時(shí)縣級(jí)以上的人民政府，可以制作、頒布統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

三、還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎

還建房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)的性質(zhì)來(lái)判斷。集體土地上還建的房屋，還應(yīng)看買(mǎi)賣(mài)雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的還建房買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定有效；反之，則合同無(wú)效。國(guó)有土地上還建的房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般是有效的，但如果是通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，買(mǎi)賣(mài)合同才能有效。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果有法律規(guī)定的無(wú)效情形才會(huì)無(wú)效。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次；還要求農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方都是集體經(jīng)濟(jì)組織成員并且沒(méi)有其他的房屋產(chǎn)權(quán)；房屋買(mǎi)賣(mài)也是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做出的決定。如果不滿(mǎn)足上面的情況，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。

二、如何進(jìn)行過(guò)戶(hù)

集體土地使用證的話(huà)沒(méi)有必要改宅基地的使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)(住宅)不一樣是不存在繼承問(wèn)題的法律規(guī)定“一戶(hù)只能擁有一處宅基地”這里的一戶(hù)可不是一個(gè)人而且你父親只作為代表寫(xiě)在土地證上當(dāng)然如果你擔(dān)心其他變故由你父親協(xié)議轉(zhuǎn)讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉(zhuǎn)移前提都必須是辦理房產(chǎn)證

當(dāng)事人戶(hù)籍不是宅基地所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶(hù)籍，是不能辦理該宅基地過(guò)戶(hù)到當(dāng)事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人員才有資格享有，不對(duì)外部戶(hù)籍人員辦理。《房屋登記辦法》：

第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(一)登記申請(qǐng)書(shū)；

(二)申請(qǐng)人的身份證明；

(三)房屋所有權(quán)證書(shū)；

(四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；

(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

(六)其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！掇r(nóng)村宅基地管理辦法》：

第十七條農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地，應(yīng)當(dāng)向常住戶(hù)口所在地的村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意，并將申請(qǐng)宅基地戶(hù)主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請(qǐng)建房占地面積、位置等張榜公布后無(wú)異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門(mén)審核，由縣人民政府批準(zhǔn)，其批準(zhǔn)結(jié)果由村民委員會(huì)予以公布。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-還建房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？，