一、呂某訴王某房屋買賣合同購(gòu)買校舍改建小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同無(wú)效

入庫(kù)編號(hào)2023-07-2-091-008呂某訴王某房屋買賣合同糾紛案——購(gòu)買校舍改建小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同無(wú)效關(guān)鍵詞

民事

房屋買賣合同

校舍改建房

居住權(quán)轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格

教育科研設(shè)計(jì)用地

社會(huì)公共教育資源

無(wú)效合同

來(lái)源：最高人民法院 （用途：郜云gào律師個(gè)人學(xué)習(xí)研究）

基本案情　　原告呂某訴稱：其與王某簽訂《房屋買賣合同書(shū)》，購(gòu)買王某名下小產(chǎn)權(quán)房一套，后得知房屋產(chǎn)權(quán)登記的名字仍為王某，原告多次聯(lián)系王某，王某拒不協(xié)助其辦理物業(yè)更名手續(xù)。故請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)其與王某簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；2.王某退還購(gòu)房款13萬(wàn)元；3.王某支付資金占用期間使用費(fèi)；4.王某支付其因無(wú)法居住而產(chǎn)生的房屋租賃費(fèi)用。

　　被告王某辯稱：其與呂某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的是案涉房屋的會(huì)員資格和居住權(quán)，買賣合同是對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的補(bǔ)充，實(shí)為居住權(quán)轉(zhuǎn)讓；呂某不支付房款屬于違約，不應(yīng)由其退還購(gòu)房款，而應(yīng)由呂某支付違約金；呂某已經(jīng)取得《會(huì)員手冊(cè)》，其清楚房屋的使用性質(zhì)，如認(rèn)為合同有效，則呂某應(yīng)配合其辦理《會(huì)員手冊(cè)》更名手續(xù)并賠償違約金，如確認(rèn)合同無(wú)效，則雙方各承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理查明：2018年4月24日，賣方王某與買方呂某就簽訂《房屋買賣合同書(shū)》，約定王某將案涉房屋出賣給呂某，總售價(jià)為73萬(wàn)元，先行支付13萬(wàn)元，其余60萬(wàn)元后續(xù)分三次支付。合同簽訂當(dāng)日，雙方在案涉房屋的物業(yè)管理部門(mén)辦理了小區(qū)《會(huì)員手冊(cè)》更名手續(xù)，將《會(huì)員手冊(cè)》中的王某變更為呂某，并將房屋的所有附屬物品交給了呂某。2018年4月30日前，呂某按合同約定向王某支付了第一期購(gòu)房款13萬(wàn)元。

　　案涉房屋系由某學(xué)院校區(qū)校舍改建而來(lái)。《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》載明，該宗地用途為教育科研用地，主體建筑物和附屬建筑物性質(zhì)均為教學(xué)用房、宿舍、食堂及配套設(shè)施。

　　北京市延慶區(qū)人民法院于2020年6月19日作出（2020）京0119民初3092號(hào)民事判決：一、確認(rèn)王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書(shū)》無(wú)效；二、王某返還呂某購(gòu)房款13萬(wàn)元；三、駁回呂某的其他訴訟請(qǐng)求。該判決為終審判決。裁判理由　　生效裁判認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為校舍改建房買賣合同的性質(zhì)和效力認(rèn)定。

　　1.案涉《房屋買賣合同書(shū)》的性質(zhì)

　　呂某與王某簽訂的合同，就涉案房屋買賣事宜進(jìn)行了明確、詳細(xì)的約定，該合同載明了房屋坐落，約定了價(jià)款、支付時(shí)間、支付方式、交付事宜、違約責(zé)任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征，且縱覽整個(gè)合同并無(wú)租賃、轉(zhuǎn)讓居住權(quán)、轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格的相關(guān)表述，故無(wú)論從該合同的形式要件還是條款內(nèi)容上都可以看出，雙方真實(shí)意思表示系就涉案房屋進(jìn)行買賣，而非對(duì)居住權(quán)或會(huì)員資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書(shū)》性質(zhì)應(yīng)為房屋買賣合同。

　　2.案涉《房屋買賣合同書(shū)》的效力認(rèn)定

　　涉案房屋所屬建設(shè)用地系某學(xué)院經(jīng)北京市人民政府批準(zhǔn)劃撥取得，且只限用于建設(shè)某學(xué)院某校區(qū)項(xiàng)目，建筑物性質(zhì)均為教育用房、宿舍、食堂及配套設(shè)施，涉案房屋系由校舍改建而來(lái)，具有社會(huì)公共教育資源的屬性?，F(xiàn)王某與呂某對(duì)經(jīng)校舍改建而來(lái)的涉案房屋進(jìn)行買賣，改變了本應(yīng)用于社會(huì)公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地及其上校舍之用途，侵害了社會(huì)公共教育資源，損害了社會(huì)公共利益，違背了公序良俗，故王某與呂某簽訂的《房屋買賣合同書(shū)》應(yīng)為無(wú)效，王某應(yīng)返還呂某先行支付的購(gòu)房款13萬(wàn)元。

　　王某、呂某均明知涉案房屋系由某學(xué)院某校區(qū)校舍改建而來(lái)，但在此情況下仍簽訂《房屋買賣合同書(shū)》，故雙方對(duì)合同無(wú)效均負(fù)有過(guò)錯(cuò)，呂某無(wú)權(quán)要求王某支付資金占用期間的使用費(fèi)用；呂某要求王某支付房屋租賃費(fèi)用、房屋維修費(fèi)用，因呂某并未提交證據(jù)證明其存在相關(guān)損失，故對(duì)此訴訟請(qǐng)求不予支持。裁判要旨　　1.合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從合同形式要件和實(shí)質(zhì)要件兩方面加以認(rèn)定，綜合合同內(nèi)容、雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示加以判斷。雙方簽訂的合同內(nèi)容載明了房屋位置，約定了價(jià)款、支付時(shí)間、支付方式、交付事宜、違約責(zé)任等具體條款，符合房屋買賣合同的基本特征的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間簽署的合同屬于房屋買賣合同。

　　2.買賣雙方就具有社會(huì)公共教育資源屬性的校舍改建房屋簽訂房屋買賣合同，因合同改變了社會(huì)公共教育事業(yè)的劃撥建設(shè)用地用途，侵害了社會(huì)公共教育資源，損害了社會(huì)公共利益，違背公序良俗，應(yīng)屬無(wú)效。因合同無(wú)效產(chǎn)生的各種損失，雙方自負(fù)責(zé)任。關(guān)聯(lián)索引　　《中華人民共和國(guó)民法典》第153條（本案適用的是2017年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)民法總則》第153條）

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第157條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第58條）

　　一審：北京市延慶區(qū)人民法院（2020）京0119民初3092號(hào)民事判決（2020年6月19日）（民一庭）

二、城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。

案情簡(jiǎn)介：

案件當(dāng)事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將農(nóng)村房賣與馬某，價(jià)款21000元。雙方買賣行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門(mén)交納了相應(yīng)稅款，取得了相應(yīng)審批，并于1996年取得房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭(zhēng)房屋。但陳某認(rèn)為根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國(guó)家法律規(guī)定，故于2007年向一審法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求馬某騰退房屋。

法院判決：

一審法院認(rèn)為，因訴爭(zhēng)房屋之宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當(dāng)時(shí)系雙方自愿，且馬購(gòu)買后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無(wú)效，馬某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)騰退訴爭(zhēng)房屋。

二審法院認(rèn)為，按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭(zhēng)房屋中實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景及從有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請(qǐng)求的終審判決。

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說(shuō)律答 共創(chuàng)回答

三、劉叢律師：小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，但這種情況例外

為了保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，對(duì)于被執(zhí)行人所有的違建及小產(chǎn)權(quán)房等無(wú)證房屋，法院也可以進(jìn)行拍賣處置，用變現(xiàn)所得的價(jià)款來(lái)清償申請(qǐng)人的債權(quán)。

下面，我們通過(guò)這個(gè)典型案例分析一下。

一、案例回顧

2016年，李老板投資失敗，資金鏈斷裂，因借錢(qián)不還被債主張先生起訴，法院判決李老板立即償還張先生本息合計(jì)500萬(wàn)元。

李老板拒不履行判決義務(wù)，案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段后，法院查到李老板有一套自建房，是無(wú)證的小產(chǎn)權(quán)房，便查封了該房屋。

案外人小高得知此事后，向法院申請(qǐng)執(zhí)行異議，稱自己早在2013年就出資購(gòu)買了該房屋，該房屋早就不是李老板的財(cái)產(chǎn)，法院不能查封處置。小高向法院提交了自己購(gòu)房的證據(jù)。

二、法院裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后認(rèn)定小高的情況屬實(shí)，最終裁定中止對(duì)該房屋的執(zhí)行。

三、律師說(shuō)法

1. 往期文章中我們分析過(guò)，國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行交易，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際權(quán)利人，采取有限承認(rèn)使用權(quán)、絕不承認(rèn)所有權(quán)的態(tài)度。

詳情可回顧往期文章：《小產(chǎn)權(quán)房的生前身后事，法院在所有權(quán)上一錘定音》。

2.為了加大執(zhí)行力度，根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)于無(wú)證房屋，法院執(zhí)行時(shí)原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。

也就是說(shuō)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房、違建房、歷史遺留違法建筑等，法院可以在披露房屋的真實(shí)情況后予以拍賣、變賣處置，由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)及將來(lái)可能面臨的拆除、拆遷以及補(bǔ)償不能等法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.小產(chǎn)權(quán)房雖然沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但是執(zhí)行過(guò)程中，法院仍可以依據(jù)其他相關(guān)證據(jù)確定實(shí)際權(quán)利人。

實(shí)務(wù)中，法院一般會(huì)結(jié)合建筑合同、購(gòu)房合同、出資憑證、當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)證明等證據(jù)，來(lái)認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人。

4.如果案外人確為實(shí)際權(quán)利人的，可以通過(guò)申請(qǐng)執(zhí)行異議的方式，申請(qǐng)法院排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

比如本案中小高這種情況。

案情類似的文章還有：《買二手房遇簽后查封？草率起訴要不得，這樣做才是護(hù)房良方》

但是，由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題較為疑難復(fù)雜，司法實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大，不同法院裁判觀點(diǎn)不一致，也存在很多法院不予認(rèn)可的判例，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房仍存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

四、法律依據(jù)

1.《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的函>的通知》第二條

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來(lái)源：臨律-呂某訴王某房屋買賣合同購(gòu)買校舍改建小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同無(wú)效，