一、爛尾樓是誰(shuí)的責(zé)任

爛尾樓在每個(gè)城市都有，對(duì)于購(gòu)房者而言，最害怕的事情就是買(mǎi)到爛尾樓，因?yàn)檫@對(duì)購(gòu)房者造成的損失是比較大的，那一般爛尾樓是誰(shuí)的責(zé)任?

      爛尾樓是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)爛尾樓后，首先要找開(kāi)發(fā)商退房，這是維護(hù)自己權(quán)益的最佳做法。如果開(kāi)發(fā)商不肯退還業(yè)主支付的房款，業(yè)主可以向法院提起訴訟要求退房，然后從開(kāi)發(fā)商拿到房款。當(dāng)然業(yè)主可以組織起來(lái)，找當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行調(diào)解此事。

買(mǎi)房怎么避免爛尾樓1、綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力

      開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。

      2、考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)

      那么有些本土的的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買(mǎi)呢?也不一定!特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，如果不買(mǎi)他們的，那么買(mǎi)房的選擇余地就很小了。

      首先看開(kāi)發(fā)商口碑。本土的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響力，親朋好友對(duì)其有什么印象和看法，通過(guò)這個(gè)大概會(huì)有一點(diǎn)了解。另外就是了解開(kāi)發(fā)商既往開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤(pán)，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開(kāi)發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面。

      3、了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)

      可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

      購(gòu)買(mǎi)“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

      4、把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)

      據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買(mǎi)房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢(qián)。殊不知，沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

二、為什么會(huì)有爛尾樓

市場(chǎng)定位失誤，迫使投資者停工求變;房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超前于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;資金來(lái)源缺失，被迫停工；在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。如果不小心購(gòu)買(mǎi)到了爛尾房，購(gòu)房者千萬(wàn)不要直接退房，購(gòu)房者如果退房的話(huà)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有錢(qián)再還給你，這樣算來(lái)時(shí)劃不來(lái)的。

購(gòu)房者應(yīng)該先搞清楚產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T(mén)咨詢(xún)，是否可以辦理房產(chǎn)證書(shū)，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得法律支持。一個(gè)人的能力是有限的，買(mǎi)到爛尾房的不止你一個(gè)，還有很多同小區(qū)的業(yè)主，如果小區(qū)的業(yè)主決定要申訴開(kāi)發(fā)商，就需要聯(lián)合大部分的業(yè)主，正所謂，眾人拾柴火焰高，業(yè)主們用一個(gè)聲音說(shuō)話(huà)，往一個(gè)方向使勁，作用也更大一些。需要大家注意的是，如果這部分業(yè)主打了官司勝訴得到補(bǔ)償，而沒(méi)有聯(lián)合起來(lái)的業(yè)主由于一直等待開(kāi)發(fā)商竣工沒(méi)有及時(shí)申訴，最后可能得不到補(bǔ)償。

一般情況下，對(duì)于爛尾樓，政策會(huì)依據(jù)不同狀況，采納不同方法進(jìn)行干涉，所以急著退房并不是明智之舉。如果開(kāi)發(fā)商缺資金，政府會(huì)期限由企業(yè)籌集資金或引入合伙人。如果開(kāi)發(fā)商確實(shí)已經(jīng)沒(méi)有能力再開(kāi)發(fā)樓盤(pán)了，政府將依法收回項(xiàng)目并對(duì)外投標(biāo)，或者開(kāi)發(fā)商自己找到接盤(pán)俠。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

三、爛尾樓誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任

爛尾樓應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

爛尾樓通常是由于開(kāi)發(fā)商未能按期完成建設(shè)，或者由于資金問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題等原因?qū)е鹿こ掏９ぃ罱K形成爛尾樓。因此，爛尾樓的責(zé)任通常應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，責(zé)任歸屬主要取決于開(kāi)發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)對(duì)購(gòu)房者的履約責(zé)任，包括按時(shí)交房、保質(zhì)保量交付房屋等。施工單位在工程施工過(guò)程中應(yīng)按照合同約定進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督、檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出整改意見(jiàn)。

當(dāng)爛尾樓糾紛發(fā)生時(shí)，首先需要查明責(zé)任方的違約行為。如果是開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房或未交付合格的房屋，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括返還已支付的款項(xiàng)、支付違約金等。如果是施工單位或監(jiān)理單位在施工過(guò)程中存在過(guò)失或不當(dāng)行為導(dǎo)致工程無(wú)法完成，購(gòu)房者可以追究相應(yīng)單位的責(zé)任，并要求賠償損失。

綜上所述，在處理爛尾樓糾紛時(shí)，需要綜合考慮合同約定、相關(guān)法律規(guī)定以及具體證據(jù)，以確定責(zé)任歸屬和追究責(zé)任方的法律責(zé)任。因此，購(gòu)房者在面臨爛尾樓糾紛時(shí)，建議尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助，以便能夠更好地維護(hù)自身權(quán)益。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)人民防空法》

第二十八條

任何組織或者個(gè)人不得擅自拆除本法第二十一條規(guī)定的人民防空工程；確需拆除的，必須報(bào)經(jīng)人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)，并由拆除單位負(fù)責(zé)補(bǔ)建或者補(bǔ)償。

購(gòu)房者對(duì)于爛尾樓的擔(dān)憂(yōu)是合理的，因?yàn)檫@會(huì)給他們帶來(lái)重大損失。一般來(lái)說(shuō)，爛尾樓的責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的房屋存在爛尾問(wèn)題后，首先應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房，這是維護(hù)自身權(quán)益的最佳選擇。如果開(kāi)發(fā)商拒絕退款，購(gòu)房者可以向法院提起訴訟，要求退房并獲得賠償。此外，購(gòu)房者還可以組織起來(lái)，尋求當(dāng)?shù)胤抗芫值恼{(diào)解。為了避免購(gòu)買(mǎi)爛尾樓，購(gòu)房者可以綜合考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)是否齊全，并把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。在處理爛尾樓糾紛時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助，以確保能夠維護(hù)自身權(quán)益。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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