一、出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主怎么維權(quán)

1、如果開發(fā)商再三拖延交房時(shí)間，遭遇爛尾危機(jī)，購房者千萬不要根據(jù)購房合同中的約定而退房。因?yàn)檫@時(shí)開發(fā)商手中已經(jīng)沒有多少錢了，退房后，并不能立馬拿到購房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。

2、如果該樓盤存在爛尾的可能，先不要急于向法院起訴，給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，看其是否能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)的工程，將可能的損失降到最低。

3、如果業(yè)主決定起訴開發(fā)商，則必須團(tuán)結(jié)一致，齊心協(xié)力。如果只是一部分業(yè)主打官司且獲得勝訴，得到賠償；而其他的業(yè)主沒有及時(shí)起訴，可能最終得不到賠償。到一定時(shí)間之后，如果開發(fā)商依然沒有籌集到足夠的資金來完成項(xiàng)目，開發(fā)商就應(yīng)該向法院提出破產(chǎn)保護(hù)。經(jīng)法院對該公司析產(chǎn)、拍賣后，獲取項(xiàng)目后續(xù)完工的資金。

4、假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，分為以下兩種情況。

（1）若宣告破產(chǎn)時(shí)房屋尚未建成，則會(huì)造成開發(fā)商對購房者不能履行責(zé)任的情況。

按揭貸款買房和分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬會(huì)產(chǎn)生不同影響。購房者買房時(shí)要注意房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；該房屋是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押；如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等。必要時(shí)，可以向律師咨詢。

（2）如果開發(fā)商破產(chǎn)后房子已建成，購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證／不動(dòng)產(chǎn)證。

購房者可以到工商行政部門，查詢該房企是否按照法定程序進(jìn)行了注銷；如果已經(jīng)合法注銷，則可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證以及其它相關(guān)資料，到相關(guān)部門辦理房產(chǎn)證／不動(dòng)產(chǎn)證。

一、爛尾樓出現(xiàn)的原因是什么？

爛尾樓是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，直至最后資不抵債，全盤停滯的積壓樓宇，通常又被人稱為鬼樓。爛尾樓形成的原因很多：

1、這樁樓沒有經(jīng)過合法的審批流程，所以可能在選址、規(guī)劃、建設(shè)方面是違規(guī)的。有些人，認(rèn)為有靠山有錢財(cái)，無視政府法律法規(guī)，硬要造樓，結(jié)果被判定為違章建筑，即使建筑物造好了，也沒有水電氣的配套，這樣的樓就成為爛尾樓了。

2、工程款不到位。任何工程都不是資金全部到位才開始動(dòng)工的，而是資金到位一部分就開工了，結(jié)果，工程造到一定的程度，錢不夠了，房造不上去了。特別是現(xiàn)在建筑材料漲價(jià)厲害，工程建設(shè)超預(yù)算很多，業(yè)主方籌集不到資金，只好不再建造，成為爛尾樓，最終拍賣。

3、施工質(zhì)量不過關(guān)。

4、開發(fā)商成立空殼公司，實(shí)施集資詐騙。

二、如何避免買爛尾樓

1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個(gè)等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點(diǎn)是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該五證齊全。五證包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

購買五證齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果五證不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購房時(shí)機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2／3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動(dòng)工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

二、爛尾樓業(yè)主有什么可行的維權(quán)處理法呢？

買到爛尾樓業(yè)主可行的維權(quán)處理法有：及時(shí)聯(lián)系開發(fā)商籌措資金、完成后續(xù)工程，開發(fā)商資不抵債宣布破產(chǎn)的，業(yè)主有權(quán)依照規(guī)定以該房折價(jià)，或者以爛尾樓拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七十二條

清算期間法人存續(xù)，但是不得從事與清算無關(guān)的活動(dòng)。法人清算后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照法人章程的規(guī)定或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)的決議處理。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。清算結(jié)束并完成法人注銷登記時(shí)，法人終止；依法不需要辦理法人登記的，清算結(jié)束時(shí)，法人終止。

第七十三條

法人被宣告破產(chǎn)的，依法進(jìn)行破產(chǎn)清算并完成法人注銷登記時(shí)，法人終止。

第四百一十條

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。

三、買了爛尾樓最后都怎么處理的

爛尾樓最后處理一般有以下幾種方式：

1、拍賣。如果開發(fā)商陷入財(cái)務(wù)糾紛，資不抵債房子已經(jīng)有爛尾趨勢了，那么開發(fā)商財(cái)務(wù)會(huì)被拍賣。之后購房者和債主會(huì)得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

2、請求政府支援。當(dāng)?shù)氐恼畷?huì)根據(jù)情況采用不同的方法進(jìn)行干預(yù)。期限企業(yè)集資或者引入合伙人。前提是這個(gè)工程是合法開發(fā)的。

3、賠償。遇到爛尾樓的情況。業(yè)主們要齊心一致，聯(lián)合去法院起訴開發(fā)商。這樣才能獲得賠償。切記業(yè)主們一定要齊心。法律會(huì)維護(hù)我們的合法權(quán)益。

房子爛尾的原因：

1、市場定位失誤，迫使投資者停工求變。

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超前于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

3、資金來源缺失，被迫停工；在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

開發(fā)商的違約情形

1、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)

購房者在選房、簽訂合同時(shí)，正是對房子的面積和質(zhì)量確定下來，而實(shí)踐中，譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實(shí)際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。具體可以分兩類情況處理：

(1)是普通的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。

(2)是嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。

2、房產(chǎn)證逾期未辦下來的

逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實(shí)際損失超過合同約定的違約金的，可以按實(shí)際損失來主張?！耙欢ㄆ谙蕖逼鋵?shí)是在合同約定的交房日到了以后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。開放商應(yīng)該按照合同約定，返還買房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【法律依據(jù)】：

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

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