一、爛尾樓停貸的購房者如何能追回損失

1、購房者買到爛尾樓的，可以通過以下方式追回損失：

(1)、向開發(fā)商催告交付房屋。

房屋爛尾是指開發(fā)商逾期交付房屋，購房者可以向開發(fā)商發(fā)出書面催告，要求其交付房屋，如果經(jīng)三次催告仍然不能交付房屋的，可以申請解除購房合同。

(2)、要求開發(fā)商承擔違約責任。

購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商承擔違約責任，退還購房款，并且支付違約金。如果開發(fā)商不承擔的，購房者可以向法院起訴開發(fā)商。

2、相關(guān)法律依據(jù)

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

一、爛尾樓出現(xiàn)的原因是什么

爛尾樓是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，直至最后資不抵債，全盤停滯的積壓樓宇，通常又被人稱為“鬼樓”。爛尾樓形成的原因很多：

1、這樁樓沒有經(jīng)過合法的審批流程，所以可能在選址、規(guī)劃、建設(shè)方面是違規(guī)的。有些人，認為有靠山有錢財，無視政府法律法規(guī)，硬要造樓，結(jié)果被判定為違章建筑，即使建筑物造好了，也沒有水電氣的配套，這樣的樓就成為爛尾樓了。

2、工程款不到位。任何工程都不是資金全部到位才開始動工的，而是資金到位一部分就開工了，結(jié)果，工程造到一定的程度，錢不夠了，房造不上去了。特別是現(xiàn)在建筑材料漲價厲害，工程建設(shè)超預(yù)算很多，業(yè)主方籌集不到資金，只好不再建造，成為爛尾樓，最終拍賣。

3、施工質(zhì)量不過關(guān)。

4、開發(fā)商成立空殼公司，實施集資詐騙。

二、如何避免買爛尾樓

1、綜合考察開發(fā)商實力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點是最關(guān)鍵的，但也是一般買房者最容易忽略的地方。

2、考察開發(fā)商的信譽

那么有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發(fā)商的信譽。

3、了解項目樓盤的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項目應(yīng)該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至會拖上許久。

4、把握合適的購房時機

據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險則更多。

二、爛尾樓停貸的購房者將面臨怎樣的法律后果

1、房屋爛尾無法交付，購房者私自停貸的，就會構(gòu)成債務(wù)違約，面臨以下的后果：

(1)銀行會向購房者催收房貸，如果逾期不還房貸，要承擔違約責任，一般是支付逾期利息。

(2)、如果停貸時間長，銀行可能會向征信中心報送購房者的違約信息，會影響購房者的征信。

(3)、經(jīng)銀行催告后仍然不還貸的，銀行可能會起訴購房者，購房者會敗訴，并且要承擔律師費等費用。

2、相關(guān)法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》

第六百七十六條【借款人逾期返還借款的責任】借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

一、爛尾樓形成的原因

1、由于大部分地區(qū)房產(chǎn)過熱，在我國政府的調(diào)控以后，各開發(fā)商的信貸資金不斷收縮，致使在建工程后續(xù)的資金無法跟上進度，而導致最后變成爛尾樓。

2、由于國際的經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)很大的轉(zhuǎn)變，切斷了一些開發(fā)商的資金來源，使得在建工程被迫停工成為爛尾樓。

3、因房地市場的定位不明確，所以對于房產(chǎn)銷售的前景影響非常大，也迫使很多房產(chǎn)投資者只能將工程停工求變。

4、有一些工程是由于施工的質(zhì)量低劣，被強制要求停工，甚至有的存在嚴重的質(zhì)量問題，到最后就只能爆破拆除。

二、買到爛尾房該怎么辦

1、在開發(fā)商因資金緊張無法按期交房時，購房人可以按照雙方合同的約定，要求開發(fā)商支付違約金。

2、如果開發(fā)商逾期交房嚴重超期，并符合合同約定的合同解除條件時，購房人可以以開發(fā)商逾期交房為理由，要求解除與開發(fā)商簽訂的購房合同，并要求開發(fā)商退還購房款并承擔合同約定的違約責任。

不過，開發(fā)商逾期交房時一般都會伴隨資金緊張的情況，某些開發(fā)商甚至已經(jīng)資不抵債，而開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)上一般均設(shè)有銀行的抵押權(quán)。也就是說，購房人即使解除合同，開發(fā)商也很可能無力返還購房款，而作為抵押權(quán)人的銀行則可以要求變賣房產(chǎn)并優(yōu)先受償，購房人權(quán)利反而無法得到保護。

因此，建議購房者不要輕易解除購房合同，而是等待開發(fā)商交房。根據(jù)我國法律規(guī)定，消費者在交付全部或者大部分款項后，其有權(quán)要求開發(fā)商交房，抵押權(quán)人和施工人的權(quán)利均不得對抗消費者的該項權(quán)利。若消費者不解除購房合同，當該房屋符合交付條件，消費者可以要求開發(fā)商將房屋交付給自己。

3、如果開發(fā)商因資不抵債而停止工地施工，導致房屋一直無法交付的，購房者可以自發(fā)組織向法院申請開發(fā)商進入破產(chǎn)程序，一旦進入公司破產(chǎn)程序，就可以由法院組織成立由相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由破產(chǎn)清算小組組織對開發(fā)商進行破產(chǎn)重組，通過第三方注資的方式使得項目重新開工。

三、爛尾樓停貸款的后果

1、購買的房屋爛尾后，如果私自停貸的，會產(chǎn)生以下的法律后果：

(1)、房子被低價拍賣

如果貸款尚未還清，由于您是向銀行進行的抵押貸款，所以房屋產(chǎn)權(quán)暫時是屬于銀行的，在購房者斷供一段時間，銀行在追討未果的情況下，可能會選擇將您的房屋收回。而收回房屋后，銀行通常會選擇低價拍賣收回現(xiàn)金，也就是說，斷供者的房子很有可能直接被銀行拍賣。

(2)、將長期被追討本息

在房子被拍賣后如果尚不足償還銀行貸款本息，那么銀行還有權(quán)繼續(xù)向你追債，除非你以后不再有任何財產(chǎn)，否則銀行可以要求院強制執(zhí)行。

(3)、已交房款打水漂

在買房的時候，購房者是需要交首付款、契稅、維修基金、城市配套費等費用的，但是一旦出現(xiàn)斷供的現(xiàn)象，這些錢多數(shù)也都打水漂了。

(4)、已還房貸無法拿回

如果是貸款買房的話，在買房后，購房者要按月還貸，當房價下跌時，若購房者選擇斷供，則其原先還的房貸將全部損失掉。

(5)、拉入央行征信黑名單

購房者主動斷供將會上征信黑名單，從而嚴重影響個人信用，日后貸款甚至工作都會受牽連。

2、法律依據(jù)：

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。

《中華人民共和國民法典》

第六百七十六條【借款人逾期返還借款的責任】借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

一、不幸買到未完工的爛尾房子怎么辦

1.開發(fā)商因資金緊張不能按期交房時，購房人可以按照雙方合同約定要求開發(fā)商支付違約金。

2.開發(fā)商交房嚴重逾期，且符合合同約定的合同解除條件的，購房人可以開發(fā)商交房為由，要求解除與開發(fā)商簽訂的購房合同，要求開發(fā)商退還購房款，并承擔合同約定的違約責任。

但開發(fā)商交房時，通常伴隨著資金緊張。有的開發(fā)商甚至資不抵債，開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)一般都提供銀行的抵押權(quán)。也就是說，即使購房人解除合同，開發(fā)商也很可能無法返還購房款，而作為抵押權(quán)人的銀行可以要求出售房產(chǎn)并優(yōu)先受償，但購房人的權(quán)利無法得到保護。

因此，建議購房者不要輕易解除購房合同，要等待開發(fā)商交房。根據(jù)我國法律規(guī)定，消費者在支付全部或大部分款項后，有權(quán)要求開發(fā)商交付房屋，不允許抵押權(quán)人和建造人的權(quán)利對抗消費者的這一權(quán)利。如果消費者不解除購房合同，當房屋達到交付條件時，消費者可以要求開發(fā)商將房屋交付給自己。

3.如果開發(fā)商因資不抵債停止場地建設(shè)，導致一直無法交房，買受人可以自發(fā)組織向法院申請開發(fā)商進入破產(chǎn)程序。一旦開發(fā)商進入破產(chǎn)程序，法院可以組織成立有相關(guān)部門參與的破產(chǎn)清算小組，由該小組組織對開發(fā)商進行破產(chǎn)重整，通過第三方注資的方式重啟項目。

二、如何辦理按揭貸款

1、提出申請：借款人持上述申請材料到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點提交貸款申請。

2、貸款審批：銀行對借款人擔保、信用等情況進行調(diào)查，按程序進行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

3、貸款簽約：借款人的申請獲得批準后，銀行與借款人簽訂個人購房抵押借款合同，辦理公證、保險、抵押登記等相關(guān)手續(xù)。

4、貸款發(fā)放：銀行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，經(jīng)審核確認后發(fā)放貸款。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：中國法院網(wǎng)-爛尾樓停貸的購房者如何能追回損失，