有專家分析，《城市房屋拆遷估價指導意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。

在《城市房屋拆遷估價指導意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《城市房屋拆遷估價指導意見》的第二條強調(diào)了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權(quán)的喪失進行補償。

這個問題非常關(guān)鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據(jù)北京市建委開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權(quán)。其中的經(jīng)營性項目，直到項目后期再由開發(fā)商向政府部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發(fā)建設(shè)用地批準書，憑建設(shè)用地批準書、規(guī)劃用地許可證、金融機構(gòu)出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)證明文件等向區(qū)、縣國土部門申請拆遷許可證。

法律專家認為，最大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權(quán)。如果證明其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權(quán)的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現(xiàn)有體制能否真正保護公民的財產(chǎn)權(quán)不受侵害。

總而言之，拆遷評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產(chǎn)關(guān)系，否則有關(guān)法規(guī)難免在關(guān)鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《城市房屋拆遷估價指導意見》只能說是邁出了很小的一步。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：中國法院網(wǎng)-不應忽視補償被拆遷人的土地使用權(quán)，不應忽視補償被拆遷人的土地使用權(quán)