一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村用地不能轉(zhuǎn)包為建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須履行征用農(nóng)業(yè)用地手續(xù)，同時向土地所有者，使用者補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額為當(dāng)?shù)赝恋鼐C合區(qū)片價，各村數(shù)額不等，可以到當(dāng)?shù)乜h自然資源局查詢。

一、農(nóng)民在耕地上建房屋違法嗎

確認(rèn)建房是否違法的依據(jù)，是建房者有沒有取得土地管理部門的建房許可證。農(nóng)村農(nóng)民建住房，需要經(jīng)過“申請、審核、批準(zhǔn)”這樣的程序，取得建房許可，并不能超過規(guī)定的建房面積，然后取得“宅基地使用證”。這樣，這個建房行為就是合法的。宅基地使用證的批準(zhǔn)權(quán)限在縣級土地管理部門，但村里與鄉(xiāng)里的審核也是很重要的。只要能夠取得這樣的批準(zhǔn)文書，在哪里建房都是合法的；如果想先斬后奏，事先沒有取得任何許可的話，那么在什么土地上建房都是不合法的。

國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)制定開墾耕地計(jì)劃，監(jiān)督占用耕地的單位按照計(jì)劃開墾耕地或者按照計(jì)劃組織開墾耕地，并進(jìn)行驗(yàn)收。

縣級以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。

二、農(nóng)用地搭建養(yǎng)殖場屬違章建筑嗎

只要養(yǎng)殖場場主向國土部門進(jìn)行了備案登記，辦理相關(guān)證件，合法開設(shè)的養(yǎng)殖場就不是違章建筑。在土地上搭建涉農(nóng)設(shè)施用于養(yǎng)殖的行為，屬于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法行為，依法享有從事畜牧業(yè)這一農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的權(quán)利，這是《土地管理法》以及國土資源部的相關(guān)規(guī)定對農(nóng)民發(fā)展農(nóng)業(yè)這一基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的基本保障。

從常理可知，養(yǎng)殖戶不在農(nóng)用地上搭建涉農(nóng)設(shè)施，不可能對家禽走獸等畜牧業(yè)實(shí)施基本的管理。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第三百三十一條？？土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》可知，設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。

另依據(jù)《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》可知，興建農(nóng)業(yè)設(shè)施占用農(nóng)用地的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也無需辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。養(yǎng)殖戶在承包地上搭建臨時養(yǎng)殖設(shè)施的行為屬于直接用于畜禽舍的農(nóng)業(yè)設(shè)施行為，依法并不需要取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

很多行政機(jī)關(guān)，尤其是規(guī)劃建設(shè)部門超越《土地管理法》、《民法典》等規(guī)定，附加養(yǎng)殖戶辦理行政許可的行為，屬于超越法律規(guī)定的濫用職權(quán)行為。依據(jù)上述法律規(guī)定養(yǎng)殖戶搭建涉農(nóng)設(shè)施的行為，并不需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證這一前置性手續(xù)。

二、農(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償多少

各省、各地市，不同屬性、用途的地塊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的。

根據(jù)《土地管理法》第四十八條

征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、農(nóng)用地上建房屋屬于違建嗎

要根據(jù)具體情況來確定。

（一）辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)，這類建設(shè)行為一般合法。

按照《全國土地利用現(xiàn)狀分類》中的相關(guān)規(guī)定，設(shè)施農(nóng)用地屬于農(nóng)用地。根據(jù)新版《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。由此可以看出農(nóng)用地上并非無法蓋房，只是要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，才能進(jìn)行房屋建設(shè)施工。如果你建房前，已經(jīng)將農(nóng)用地依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，并辦理了相應(yīng)的手續(xù)，那就是不屬于違法建筑了。但是，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批程序非常復(fù)雜，需要行政機(jī)關(guān)的逐級審批。

（二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施用房和農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用房屬于違建嗎？

一般農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的附屬建筑不會被認(rèn)定為違建，比如，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括養(yǎng)殖場中的畜禽舍、育種育苗房、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房等；直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用房，包括設(shè)施農(nóng)業(yè)配套的動植物疫病蟲害防控、辦公生活等管理和生活用房，以及存放農(nóng)產(chǎn)品、飼料、農(nóng)具和農(nóng)產(chǎn)品分揀包裝等必要的倉庫、硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地等。

（三）需要特別提醒的是，設(shè)施農(nóng)業(yè)經(jīng)營者有下列行為的，必須依法依規(guī)辦理建設(shè)用地手續(xù)。

1、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂和經(jīng)營性住宅；

2、各類農(nóng)業(yè)大棚、農(nóng)業(yè)園區(qū)中建設(shè)的餐飲、住宅、會議、交易市場、倉儲等非農(nóng)業(yè)設(shè)施；

3、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷場所；

4、屠宰和肉類加工場所、病死動物專業(yè)集中無害化處理廠等；

5、其他類型的永久性建筑。

（四）以下情形會存在違建風(fēng)險

1、小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，一些開發(fā)商利用集體土地，尤其是農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，這類小產(chǎn)權(quán)房因無法辦理合法的不動產(chǎn)權(quán)登記證而難以再交易、出租，法律風(fēng)險大，要謹(jǐn)慎購買。

2、大棚房：在耕地甚至永久基本農(nóng)田上建設(shè)大棚房、生態(tài)園、休閑農(nóng)莊等行為皆屬違法，近年來，國家在大力打擊大棚房。

3、建造別墅區(qū)：占用農(nóng)用地建造別墅區(qū)，近幾年陸續(xù)被納入清理整治范圍。

4、改變養(yǎng)殖場用途：有的養(yǎng)殖場虧本后，改造為倉庫、物流經(jīng)營場所、住房出租等，這便改變了土地的用途，相應(yīng)的建筑物可能會被認(rèn)定為違建。

二、農(nóng)村田地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多少錢一畝

（一）征收耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．3萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15萬元。

（二）征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，旱田平均每畝補(bǔ)償5．8萬元。水田平均每畝補(bǔ)償9．9萬元。菜田平均每畝補(bǔ)償15．6萬元。

（三）征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補(bǔ)償13．8萬元。

（四）征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償13．6萬元。

（五）征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補(bǔ)償2．1萬元。

三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村用地不能轉(zhuǎn)包為建設(shè)用地。農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須履行征用農(nóng)業(yè)用地手續(xù)，同時向土地所有者，使用者補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額為當(dāng)?shù)赝恋鼐C合區(qū)片價，各村數(shù)額不等，可以到當(dāng)?shù)乜h自然資源局查詢。確認(rèn)建房是否違法的依據(jù)，是建房者有沒有取得土地管理部門的建房許可證。農(nóng)村農(nóng)民建住房，需要經(jīng)過“申請、審核、批準(zhǔn)”這樣的程序，取得建房許可，并不能超過規(guī)定的建房面積，然后取得“宅基地使用證”。這樣，這個建房行為就是合法的。宅基地使用證的批準(zhǔn)權(quán)限在縣級土地管理部門，但村里與鄉(xiāng)里的審核也是很重要的。只要能夠取得這樣的批準(zhǔn)文書，在哪里建房都是合法的;如果想先斬后奏，事先沒有取得任何許可的話，那么在什么土地上建房都是不合法的。

國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。

怎么將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

1.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地首先應(yīng)向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門提交用地申請，審查符合的頒發(fā)選址意見書，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)； 2.核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報告書，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用；

3.向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請，經(jīng)各級人民政府審批。

法律依據(jù)

《土地管理法》

第三十一條 負(fù)責(zé)開墾耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，