案例分析

先來說說被坑，前兩年，有個(gè)村子，具體是叫啥我也不記得了，反正是村里來個(gè)有錢人，想讓村里轉(zhuǎn)讓他50多畝地種東西，價(jià)錢給的相當(dāng)不錯(cuò)。但以諸多理由，要求先交幾萬，其余的錢一年后再交。

后交錢?傻呀!

一說后交錢村民當(dāng)然不干了呀，但經(jīng)不住那人說的天花亂墜，還帶來合同，說簽了就有法律保障了，加上種的東西也不錯(cuò)，咱村民一研究，成吧，反正人在地在的跑不了，而且人家都先交了8萬了。然后呢?就沒有然后了，讓人8萬塊錢種一年地，賺完錢，跑了!

那合同呢?就這么讓騙子得逞了?這是為啥?別急，咱們先來看看下一個(gè)案例。

和平村的老杜，閑置了幾塊地，也不打理，尋思著找個(gè)人轉(zhuǎn)讓了。轉(zhuǎn)讓就轉(zhuǎn)出事來了，這回錢也收了，地也賣了，以為就踏實(shí)了。誰知道過了幾個(gè)月，政府找來了，違規(guī)占用田地。

原來買地的人將土地改成了魚塘，占用了基本農(nóng)田。老杜也不知道那是基本農(nóng)田，轉(zhuǎn)讓過程就一個(gè)私下的協(xié)議，就一手交錢一手交地了，倒是很江湖。

買賣是痛快了，現(xiàn)在呢，魚塘要拆、罰款要交。受讓方(買地的)說協(xié)議沒有法律效益，這事他不管了。那老杜能樂意嗎?倆人天天圍著這幾塊地吵個(gè)沒完。

這都本是挺好的事，卻整了個(gè)心塞。為啥會鬧成這樣?這也怪不著咱農(nóng)戶，這里的門道誰會沒事研究它去。但是現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)讓火了，以免大家今后遇到此類的事情，我預(yù)先給大家做個(gè)功課，來說說這土地轉(zhuǎn)讓里的門道。

這里先要說明一點(diǎn)，咱所謂的轉(zhuǎn)讓，并不是說轉(zhuǎn)給他，地就是他的了。轉(zhuǎn)讓的是土地的使用權(quán)，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)只能在本集體組織的成員間進(jìn)行。如果要對外部人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，需要經(jīng)過村民大會通過，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。否則，無效。

也就是說，一切私下的轉(zhuǎn)讓合同都是無效的，就像以上兩個(gè)案例，雖有了合同，甚至交易已經(jīng)“完成”，但其實(shí)是沒有任何法律可依的，讓壞人鉆了空子。

土地轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)多加留意細(xì)節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。這里整理出五種土地轉(zhuǎn)讓中的常見問題，有需要的朋友不妨參考一下：

常見問題解析

國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估事宜

在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)，也就是說價(jià)格低于市場價(jià)了，你是不能賣的。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時(shí)，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方(買家)必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

這就可以避免上面所講的被騙事件。

土地用途及相關(guān)用地條件的變更

國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

這里就要清楚土地是否可以轉(zhuǎn)作它用，農(nóng)田變魚塘、農(nóng)田改廠房之類。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

除此之外，還有很多需要注意的地方，我在這里就不一一說明了。結(jié)合上面兩個(gè)案例所述，他們的交易是沒有任何法律依據(jù)的，所以最后都鬧的很不愉快。目前，大部分的農(nóng)民朋友都沒有這個(gè)意識，會讓壞人鉆了空子，為自己帶來不少麻煩。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)民朋友在土地轉(zhuǎn)讓中要注意的問題，