一、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用范圍

1、征地和拆遷補(bǔ)償支出

包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2、土地開發(fā)支出

包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。

3、支農(nóng)支出

包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

4、城市建設(shè)支出

包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

5、其他支出

包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。為加強(qiáng)土地調(diào)控，由財政部門從繳入地方國庫的土地出讓收入中，劃出一定比例資金，用于建立國有土地收益基金，實(shí)行分賬核算，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定，并報送財政部和國土資源部備案。國有土地收益基金主要用于土地收購儲備。

一、土地出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)

1、個人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的30%收取；1990年5月19日(含當(dāng)日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的60%收取。

2、已購公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的10%收取。已購房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場價購買的部分在進(jìn)入市場時，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

3、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的30%收取；被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。

4、以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價的30%收??；1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價的50%收取。

二、土地轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實(shí)質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應(yīng)視為無權(quán)處分。但是合同簽訂后，有權(quán)批準(zhǔn)核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓行為的，該項(xiàng)辦證或者批準(zhǔn)行為應(yīng)當(dāng)視為對轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分的追認(rèn)，因此，此時合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行；未取得土地使用權(quán)方可以請求解除合同，賠償損失。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓合同無效。但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準(zhǔn)的，合同有效；合同性質(zhì)為補(bǔ)償性質(zhì)，而非出讓合同。

未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對其地上建筑物的補(bǔ)償合同，而非土地轉(zhuǎn)讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補(bǔ)交土地出讓金，并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。

二、什么是土地使用權(quán)出讓費(fèi)

土地使用權(quán)出讓費(fèi)是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補(bǔ)償，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

一、遺產(chǎn)繼承多少土地出讓金

遺產(chǎn)繼承要交多少土地出讓金是根據(jù)地方政策決定的。土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納。

二、農(nóng)村集體戶口拆遷有補(bǔ)償嗎

有補(bǔ)償。(1)可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。(2)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。(3)被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實(shí)際情況制定并公布。

三、買的地皮是永久的嗎

買的地皮不是永久的。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1、住宅用地70年；

2、工業(yè)用地50年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

5、倉儲用地50年；

6、綜合或者其他用地50年。

一、土地使用權(quán)的取得方式有：

1、出讓，出讓方式主要是招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議；

2、劃撥，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制；

3、轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式包括出售、交換和贈與等。

二、土地使用權(quán)出讓的法律規(guī)定如下：

1、土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同；

2、土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂；

3、土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

總之，在合法取得土地使用權(quán)的情況下，必須得辦理土地使用權(quán)證書，而且除了劃撥用地之外，國有土地使用權(quán)是有出讓年限的，最長是70年，最短是40年。國家提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

根據(jù)《土地管理法》第六十三條，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

三、土地轉(zhuǎn)讓中涉及哪些手續(xù)費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓中涉及的手續(xù)費(fèi)有：3％～5％稅率的契稅；3％稅率的增值稅；增值稅稅額1%至7%稅率的城市維護(hù)建設(shè)稅；增值稅稅額3%稅率的教育費(fèi)附加。土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按土地分級繳納：1-3級3元/平方米，4-6級，2.6元/平方米。

一、二手房交易稅費(fèi)規(guī)定

"(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納買方承擔(dān)（二套房按3%收?。?2)增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過兩年的按房價5.8%繳納。賣方承擔(dān)；(3)土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過兩年的按房價1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)；(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿兩年的免征，未超過兩年的按房價1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣方承擔(dān)；(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)；(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買方承擔(dān)；(7)房屋評估費(fèi)：按評估額0.5%。"

二、水利建設(shè)基金稅率

根據(jù)我國法律規(guī)定，水利建設(shè)基本稅率如下：

1、水利基金按經(jīng)營收入的千分之一繳納。還有城建稅應(yīng)納稅額=（增值稅+消費(fèi)稅）*適用稅率而稅率按照所在地分為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%。大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。還有就是教育費(fèi)附加是增值稅、消費(fèi)稅適用稅率三者之和的3%。

2、水利基金是用于水利建設(shè)的專項(xiàng)資金，由中央水利建設(shè)基金和地方水利建設(shè)基金組成。

三、房產(chǎn)過戶如何過稅？

1、契稅：

(1)宅、家庭的唯一住房，戶型面積90平方米，契稅為房款的1%;90平方米144平方米，契稅為房款的3%。

(2)非普通住房、非家庭唯一住房、商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，契稅為總房3%。免征情況：無

從2021年9月1日起，契稅稅率規(guī)定為3%-5%。根據(jù)《契稅法》(2021.9.1實(shí)施)第三條規(guī)定，契稅稅率為3%-5%，契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

2、營業(yè)稅：

(1產(chǎn)證未滿2年，營業(yè)稅為房款的5.6%。

(2)房產(chǎn)證滿2年，面積大于144，要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;面積144免交。

3、個人所得稅：個人所得稅=房屋總價×1%或差額×20%，房產(chǎn)證(契稅完稅發(fā)票)日期過5年且是家庭唯一住房的免征個人所得稅。

4、印花稅：印花稅=計(jì)稅價格×0.05%，征收標(biāo)準(zhǔn)：0.05%，個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

5、土地增值稅：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價格×核定征收率。商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。(城市不同標(biāo)準(zhǔn)有差異)，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

6、登記費(fèi)：個人住房登記每件80元(含土地使用權(quán)證工本費(fèi));非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《契稅暫行條例》第三條

契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

《增值稅暫行條例》第三條

納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：臨律-土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用范圍，