隨著國務(wù)院新《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的施行，房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制在各地已初步建立，城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了重大變化——以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格取代了過去的重置價(jià)結(jié)合成新，變政府定價(jià)為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)公開市場價(jià)值原則評(píng)估確定補(bǔ)償金額，使城市房屋拆遷進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

一、建立房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制的意義與重要作用已充分顯示出來 (一)維護(hù)了公正。以市場評(píng)估價(jià)取代政府定價(jià)，防止房屋拆遷補(bǔ)償中的強(qiáng)買強(qiáng)賣現(xiàn)象，使拆遷補(bǔ)償這一特定(拆遷人處于強(qiáng)勢地位，被拆遷人處于弱勢地位)的房屋市場交易過程趨向公平合理。拆遷補(bǔ)償這一民事行為走向市場經(jīng)濟(jì)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的根本屬性，使等價(jià)有償原則得到貫徹。 (二)代表了進(jìn)步。改變了由政府定價(jià)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，用市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作方式解決拆遷補(bǔ)償問題，便于政府管理部門騰出手來集中精力搞好服務(wù)與監(jiān)管，也是與時(shí)俱進(jìn)的基本要求。 (三)標(biāo)志著文明。以評(píng)估方式確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使處于被動(dòng)、弱勢位置的被拆遷人從心理上獲得平衡，使其正當(dāng)財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到平等體現(xiàn)，其合理要求從制度上得到有效保障，有利于減少拆遷糾紛，緩解拆遷矛盾。 (四)提高了工作效率。各地按“市場評(píng)估”機(jī)制運(yùn)作，城市房屋拆遷工作的效率提高了。以成都市為例，2002年一年內(nèi)拆遷了125萬平方米，2.5萬戶居民，相當(dāng)于此前3年拆遷量的總和。 可見，房屋拆遷的關(guān)鍵是補(bǔ)償，而補(bǔ)償?shù)暮诵氖枪纼r(jià)。要切實(shí)推行拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制，既不能沿襲傳統(tǒng)方式由政府定價(jià)，也不能搞名不副實(shí)的虛假評(píng)估，更不能人為地低評(píng)被拆遷房屋價(jià)值和高估安置房屋價(jià)值，必須規(guī)范運(yùn)作，突出市場化運(yùn)作的核心。

二、對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制的認(rèn)識(shí) 拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制作為一個(gè)新生事物，運(yùn)作時(shí)間不長，各地運(yùn)行情況存在一定差異，發(fā)展不平衡，許多問題尚待深入研究和進(jìn)一步完善。 國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》只是原則規(guī)定拆遷補(bǔ)償實(shí)行評(píng)估制度，并未具體規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)怎樣進(jìn)行評(píng)估、管理機(jī)關(guān)怎樣管理評(píng)估活動(dòng)。這就需要制定配套的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估文件，從技術(shù)層面和管理層面確立具體制度和方法，為評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估和管理機(jī)關(guān)實(shí)施監(jiān)管提供遵循依據(jù)。在國家目前尚未出臺(tái)拆遷補(bǔ)償評(píng)估規(guī)范性文件的情況下，各地應(yīng)積極主動(dòng)地研究制定實(shí)用的技術(shù)規(guī)則和管理規(guī)范，建立起有效的拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制，以保證當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)正常開展的需要。

三、如何規(guī)范拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作 規(guī)范拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作應(yīng)從以下幾方面考慮： (一)技術(shù)方面。研究如何保證評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確、充分地完成市場所賦予的職責(zé)，通過制定技術(shù)規(guī)則，明確估價(jià)方法的采用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定、估價(jià)報(bào)告的出具等技術(shù)性問題。 (二)管理方面。研究對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估工作程序的管理及對(duì)評(píng)估活動(dòng)的監(jiān)管方式等。 (三)評(píng)估隊(duì)伍建設(shè)方面。研究內(nèi)容應(yīng)包括職業(yè)道德規(guī)范、評(píng)估行為規(guī)范、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的義務(wù)界定及對(duì)違規(guī)者的處罰措施等，并考慮如何組織對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，致力于提高其業(yè)務(wù)水平。 此外，評(píng)估活動(dòng)中可能會(huì)出現(xiàn)法規(guī)政策未涉及的各種情形，如不及時(shí)研究解決，勢必影響評(píng)估活動(dòng)的進(jìn)行，從而阻礙拆遷工作進(jìn)程。如地大于房時(shí)如何評(píng)估、用途不確定的房屋如何評(píng)估、特殊建筑物(如公廁)怎樣評(píng)估，諸如此類的評(píng)估難題都要通過研究，從技術(shù)上予以攻克。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

來源：中國法院網(wǎng)-堅(jiān)定推行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制，堅(jiān)定推行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)制