第一章 總 則

第一條 為維護城市房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補償估價行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《大連市城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合大連市實際，制定本規(guī)則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷補償估價)，適用本規(guī)則。

第三條 拆遷補償估價，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建設(shè)結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價格進行評定估

算。估價結(jié)果專供拆遷人與被拆遷人協(xié)商被拆遷房屋的補償金額提供價格依據(jù)。

拆遷補償估價包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價(以下簡稱分類估價、分戶估價)。

第四條 拆遷補償估價應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)進行。拆遷補償估價中的主要估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師。房屋拆遷補償報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)估價機構(gòu)蓋章。

第五條 拆遷估價委托人應(yīng)當(dāng)如實向估價機構(gòu)提供估價所必需的資料，并協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場勘察。委托人未履行委托義務(wù)造成估價失實的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第六條 拆遷補償估價對象，為被拆遷房屋及其附屬(包括裝修)和權(quán)屬證書范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。此種土地使用權(quán)補償估價，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。

拆遷補償估價對象不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償?shù)墓纼r。

違章建筑和超過批準(zhǔn)年限的臨時建筑不予拆遷補償估價。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，評估其建筑物凈值。

第七條 采用本規(guī)則的估價目的，僅限于“城市房屋拆遷補償估價”。拆遷補償估價報告，不適用于拆遷補償之外的其他任何用途。

第八條 拆遷補償估價時點，為房屋拆遷管理部門頒發(fā)《房屋拆遷許可證》的日期。房屋拆遷人應(yīng)在《房屋拆遷許可證》下發(fā)之日起七日內(nèi)，委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行現(xiàn)場勘察。

第九條 拆遷補償估價的價值定義，是指估價對象在無任何權(quán)利 限制條件下的房地產(chǎn)公開市場上最可能形成的價格。拆遷補償估價時，不考慮抵押權(quán)等他項權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。

第十條 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價合同約定的時間和標(biāo)準(zhǔn)完成委托任務(wù)，并向委托人提供全部被拆遷房屋的整體估價報告、分類報告和分戶報告。

第十一條 房屋拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人出示評估機構(gòu)出具的評估報告。

第十二條 評估機構(gòu)在出具評估報告后，有義務(wù)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

第十三條 大連市房產(chǎn)局委托大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會負(fù)責(zé)對拆遷補償評估進行技術(shù)指導(dǎo)和評估糾紛的鑒定。

第十四條 當(dāng)事人對評估結(jié)果有異認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)在收到評估結(jié)果后5日內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)估，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后5日內(nèi)出具書面復(fù)估報告。

第十五條 當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果有異認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估結(jié)果后5日內(nèi)向大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會申請鑒定。原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會提供必要的技術(shù)資料。

第十六條 原評估程序、技術(shù)等違反估價規(guī)范及房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定，估價結(jié)果偏離或可能偏離市場價格的，大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會有權(quán)指定具有資格的評估單位重新進行評估。重新評估的結(jié)果經(jīng)大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會鑒定后作為拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

第十七條 經(jīng)大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會鑒定，維持原評估結(jié)果的, 鑒定費用由申請人負(fù)擔(dān);經(jīng)鑒定需重新評估的，重新評估的費用和鑒定費用由原評估機構(gòu)負(fù)擔(dān)。

第二章 估價方法

第十八條 住房的拆遷補償，可只采用一種估價方法進行估價,但應(yīng)當(dāng)說明理由。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。

第十九條 營業(yè)用房的拆遷補償、宜采用兩種以上的估價方法進行估價。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實例的營業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)首先采用市場比較法估價。

沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。對難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。

第二十條 除住房、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補償,可只采用成本法進行估價，但應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十一條 采用成本法估價時，對房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的估價、可選取市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法進行估價。

第二十二條 委托分戶評估，委托人應(yīng)當(dāng)提供被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式的證明文件，不能提供且估價機構(gòu)又無法核實的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。

以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，其房屋拆遷補償估價結(jié)果,不包括土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價款。

第二十三條 采用市場比較法時，應(yīng)在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時間一般不超過24個月的市場交易實例，并確定與估價對象的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代等相同或相近的3個以上可比實例。

對可比實例的個別因素、區(qū)域因素、交易情況、交易日期的修正，每項不得超過10%，綜合調(diào)整不得超過20%。

第二十四條 采用收益法估價時，被拆遷房屋的房地產(chǎn)收益的計算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，并按照相同用途、相似區(qū)位房屋的房地產(chǎn)社會客觀平均收益水平進行修正。

資本化率的選取可采取安全利率加行業(yè)投資風(fēng)險調(diào)整值確定。安全利率宜選取5年期國債利率。住房的風(fēng)險調(diào)整值不超過3%;非住宅的風(fēng)險調(diào)整值不超過5%。

收益年限界定:收益年限=房屋經(jīng)濟耐用年限-房屋已使用年限≤20年。

第二十五條 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟耐用年限，可參考以下數(shù)據(jù)確定：

(一)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;

(二)磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年;

(三)磚混結(jié)構(gòu)二等:生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年;

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來源：頭條-大連城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則，大連城市房屋拆遷補償估價操作暫行規(guī)則