實踐中對停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償方式具體分為以下幾種：

1.以被征收房屋的總體價值的一定比例計算。例如，《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營業(yè)用房的，應(yīng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。

2.按房屋面積計算。上海規(guī)定，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2計算，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)確定。深圳規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個月稅后利潤補(bǔ)償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補(bǔ)償。

4.區(qū)分企業(yè)用房是住宅用還是非住宅用，如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定:

(1)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估的計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限

①用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場月租金，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

②月凈利潤是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。無法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月實際繳納的企業(yè)所得稅推算。

③修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營運行狀況和市場預(yù)期進(jìn)行修正，修正調(diào)整幅度不得超過20%。

④員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助，員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計算。

員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個月繳納社會保險的月平均人數(shù)計算。生產(chǎn)經(jīng)營者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會保險經(jīng)(代)辦機(jī)構(gòu)開具參保人數(shù)證明。

(2)用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照實際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實際情況確定。

5.按照營業(yè)年限計算。一般是在確定稅基后，根據(jù)營業(yè)年限確定相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)。

6.由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。

7.據(jù)實補(bǔ)償，協(xié)商確定。由被拆遷人提供相關(guān)材料證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額與拆遷人進(jìn)行協(xié)商確定，補(bǔ)償期限為停產(chǎn)停業(yè)的時間。

依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，營業(yè)房被拆遷的，承租人可以取得的拆遷利益是安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失等的拆遷利益。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

三、拆遷補(bǔ)償評估方法

實際拆遷補(bǔ)償根據(jù)實際評估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，按照房地產(chǎn)評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評估方法。在實踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認(rèn)定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進(jìn)行實際評估對被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當(dāng)中補(bǔ)償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。

征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進(jìn)行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前運用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法。在590號令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營的對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運用收益法，其實也就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進(jìn)行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術(shù)性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進(jìn)行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

第四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：臨律-營業(yè)房拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失怎么計算，營業(yè)房拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失怎么計算