一、集體土地租賃合同需多少村民同意

【評析】

      根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定:"國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。"同時根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條規(guī)定:"以其他方式承包農(nóng)村土地,在同等條件下,本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包,應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上的村民代表同意。"乙方不是甲方集體村民,承包集體土地應(yīng)經(jīng)集體同意。甲方在既不召開村民大會也不召開村民代表會議的情況下,無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方,因雙方簽訂的協(xié)議違反了"民主議定程序"這一法律強制性規(guī)定,應(yīng)為無效合同。

      但本案的爭執(zhí)焦點在于,村民委員會領(lǐng)取過租金的行為,是否可視為默認或者是追認行為。乙方承包土地長達六年之久,甲方?jīng)]有提出異議,也沒有提出訴訟,是否已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定,必須符合兩個生效要件:

      第一、需經(jīng)集體村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意;

      第二、需報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。兩個要件缺一不可。

      雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》違反了"民主議定程序"這一法律強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定:"違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。"因無效的合同自始無效,故原告起訴并未超過法定的訴訟時效。

      因此,雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無效合同,所以法院依據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決,以達到農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范、合法,保障村民及集體的合法權(quán)益的目的。

二、村集體土地出租需要村民同意嗎？

法律分析：

法律并沒有簡單規(guī)定需多少村民同意，而是規(guī)定必須經(jīng)過村民會議或者村民代表會議通過。而村民會議是18歲以上村民過半數(shù)參加，或者三分之二以上的戶主參加，到會人數(shù)過半即通過。而村民代表會議則是三分之二以上的代表參加即可召開，過半數(shù)即通過。估算來說，最低四分之一的村民同意就可以出租集體土地。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國村民委員會組織法》 第二十五條 人數(shù)較多或者居住分散的村，可以設(shè)立村民代表會議，討論決定村民會議授權(quán)的事項。村民代表會議由村民委員會成員和村民代表組成，村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會議組成人員的五分之四以上，婦女村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會議組成人員的三分之一以上。

三、租賃村集體土地需要什么流程

法律分析：1、村集體召開兩委會議，研究決定出租意向，經(jīng)與會人員同意后，形成書面報告，請示上一級政府批準(zhǔn)；

2、在明確得到批準(zhǔn)后，啟動出租程序，聘請具備評估資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)對擬出租土地進行評估，同時村兩委研究制定出租方案；

3、評估結(jié)束，結(jié)合評估數(shù)據(jù)，完善出租方案，召開村民代表大會，討論、修改、完善、通過出租方案；

4、出租方案正式上報上一級政府以及三資辦，請示上一級政府及三資辦審核批準(zhǔn)；

5、出租方案獲得批準(zhǔn)以后，將出租信息公示，制定拍賣、招標(biāo)方案，確定出租底價，委托第三方公開拍賣、招標(biāo)，或邀請上一級政府、有關(guān)部門協(xié)助自行進行公開拍賣、招標(biāo)，成功后收集整理相關(guān)材料歸檔。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

h3>四、村集體土地出租需要村民同意嗎？

法律分析：

法律并沒有簡單規(guī)定需多少村民同意，而是規(guī)定必須經(jīng)過村民會議或者村民代表會議通過。而村民會議是18歲以上村民過半數(shù)參加，或者三分之二以上的戶主參加，到會人數(shù)過半即通過。而村民代表會議則是三分之二以上的代表參加即可召開，過半數(shù)即通過。估算來說，最低四分之一的村民同意就可以出租集體土地。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國村民委員會組織法》 第二十五條 人數(shù)較多或者居住分散的村，可以設(shè)立村民代表會議，討論決定村民會議授權(quán)的事項。村民代表會議由村民委員會成員和村民代表組成，村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會議組成人員的五分之四以上，婦女村民代表應(yīng)當(dāng)占村民代表會議組成人員的三分之一以上。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：臨律-集體土地租賃合同需多少村民同意，