一、宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

在我國，宅基地集體所有意味著農(nóng)村宅基地建房應當公平，宅基地實際使用中的“不公平”引發(fā)了諸多現(xiàn)實問題，如，村民宅基地糾紛增多。有人在自媒體上設問，按1982年宅基地證蓋房面積少了怎樣辦等。目前，處理宅基地糾紛的“細則”是1995年5月1日起施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（以下簡稱“細則”）。

今日說法：宅基地所有權(quán)

一、宅基地集體所有的含義

在我國，宅基地集體所有由法律規(guī)定，如，《憲法》第十條第二款后半句規(guī)定，宅基地也屬于集體所有。集體所有也意味著農(nóng)村宅基地建房應當公平。農(nóng)村實行家庭承包責任制前，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)本村的實際情況討論宅基地使用方案等。責任制實行后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的地位被削弱，多數(shù)宅基地使用實踐以實際占有根據(jù)，如，分戶建房等。

宅基地集體所有還意味著，無論是本村村民，還是非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）利用宅基地建房僅取得使用權(quán)，宅基地所有權(quán)仍歸集體，如，“細則”第四十八條規(guī)定，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權(quán)。依前述規(guī)定，農(nóng)村住宅拆遷時，宅基地補償款歸集體經(jīng)濟組織所有。

宅基地集體所有也意味著，宅基地與非農(nóng)業(yè)建設用地應分別安排，或者規(guī)劃，以此確保宅基地不減少?！凹殑t”第五十條規(guī)定，農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權(quán)。由于不少土地行政主管部門不了解前述“細則”，不少宅基地被登記為非農(nóng)業(yè)建設用地。

二、農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

在農(nóng)村地區(qū)，宅基地建房確實存在“不公平”現(xiàn)象，究其原因，不公平的現(xiàn)實主要是相關(guān)部門對宅基地的錯誤理解。其內(nèi)容主要包括：宅基地與自留地價值沖突的處理、宅基地與商品房建設用地的屬性，以及農(nóng)村住宅拆遷的安置等。

在村莊規(guī)劃內(nèi)，不少宅基地以自留地，或者自留山的形式存在，其中，自留山主要是山區(qū)，或者丘陵地區(qū)的村莊。自留地、自留山的分配主要是歷史原因，其中，分配主要包括以下兩個階段：

第一階段是，計劃經(jīng)濟時代，由生產(chǎn)隊分配給村民發(fā)展農(nóng)副業(yè)，以解決村民口糧不足的問題。第二階段是，農(nóng)村實行家庭承包責任制后，由生產(chǎn)隊將未登記的農(nóng)業(yè)用地分配給村民使用。

農(nóng)村家庭分配自留地等以當時的家庭人口為根據(jù)，當農(nóng)村家庭人口增加，或者減少并不調(diào)整自留地。從自留地、自留山形成的歷史分析，分配的目的，旨在補充，或者增加村民的收益。改革開放后，村民可以通過多種途徑獲得收入，據(jù)此，宅基地與自留地價值發(fā)生沖突時，集體經(jīng)濟組織，或者行政管理部門應以村民居住權(quán)優(yōu)先。

農(nóng)村實行家庭承包責任制后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的地位被削弱，多數(shù)農(nóng)村宅基地安排方案并沒有通過村民會議表決，而是以實際占有、使用自留地、自留地為根據(jù)，此為農(nóng)村宅基地建房“不公平”的主要原因。這里需要說明的是，宅基地與商品房建設用地屬性混同，以及農(nóng)村住宅拆遷的安置則是影響農(nóng)村宅基地建房則是利益誘因，在此不再贅述。

農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因

三、“細則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定

目前，我國對宅基地的分配、確定，以及分戶、轉(zhuǎn)讓等的規(guī)定非常分散。不少地方政策又背離了“細則”的具體內(nèi)容作出規(guī)定。據(jù)此，行政、司法實踐倘若根據(jù)地方政策解決宅基地糾紛，其處理結(jié)果并不是“最佳”，“細則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定如下：

“細則”第四十五條規(guī)定，1982年2月國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權(quán)。據(jù)此，拆遷、改建、翻建農(nóng)村住宅的，宅基地面積根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定確定，但“翻建”不包括修繕。

“細則”第四十七條規(guī)定，符合當?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權(quán)。據(jù)此，在前述情形下，未分戶村民在拆遷時也享有相應利益，分戶時不足部分可以補充面積。

“細則”第四十九條第一句規(guī)定，接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權(quán)。據(jù)此，該情形不得超過地方政府規(guī)定標準。第二句規(guī)定，繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權(quán)，據(jù)此，繼承取得宅基地使用權(quán)與其他方式不同。

“細則”第五十二條第一句規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。據(jù)此，進城落戶的村民等對農(nóng)村住宅需及時修繕，防止坍塌。第二句規(guī)定，已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。據(jù)此，農(nóng)村新增人口符合分戶條件，可依法申請前述用地作為宅基地使用。

“細則”中最佳解決宅基地糾紛的規(guī)定

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就“按1982年宅基地證蓋房面積少了怎樣辦”的設問而言，其解決辦法如下：一是，1982年宅基地證上登記的面積是否超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，如，已超過，從最佳解決的角度考慮，就現(xiàn)有面積申請蓋房。二是，從宅基地獲得來源分析，繼承取得宅基地可行使相關(guān)權(quán)利，其他方式取得宅基地以實際面積申請蓋房。

二、宅基地與房屋人不一致怎么辦

法律分析:

可以進行協(xié)商，或者找政府予以解決，也可以通過司法途徑解決。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第十四條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

三、我國農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀怎樣宅基地糾紛一般如何處理

農(nóng)村地區(qū)普遍存在著建新不拆舊、一戶多宅、“空心村”現(xiàn)象，土地閑置、利用效率低下現(xiàn)象普遍。在當前建設用地供需緊張的情況下，大量閑置的農(nóng)村宅基地不但浪費資源，而且使城市和農(nóng)村的發(fā)展受限，需要及時對其進行盤活利用，統(tǒng)籌利用資源。

（一）農(nóng)村土地利用規(guī)劃滯后、用地方式粗放。雖然一些先進地區(qū)的村莊在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導下，按照農(nóng)村發(fā)展要求開展新農(nóng)村建設試點，取得一定成績，但是普遍的來說，農(nóng)村用地的使用還是按照自發(fā)隨意形式建設比較多，造成農(nóng)民建宅基地無章可循、布局混亂，而農(nóng)村內(nèi)部因為道路進出不方便，農(nóng)民更愿意到村周圍寬闊的地方建設，導致農(nóng)村建設用地按照一種“攤大餅”的方式擴張，這些建設又往往要占用耕地，而村內(nèi)宅基地卻閑置下來，沒有進行改造利用，土地利用率低，土地浪費現(xiàn)象嚴重。

（二）農(nóng)村宅基地仍存在的私有化觀念，一戶多宅現(xiàn)象普遍。村民習慣于將宅基地作為自己的個人財產(chǎn)來對待，很多祖輩傳下來的宅基地自己不居住，也不向村集體主動退回，仍然到到村莊外圍新建寬敞的住宅，形成了大量的一戶多宅的現(xiàn)象，而宅基地的退出機制在農(nóng)村還未得到充分的接受和支持，村集體向村民收回多占的宅基地時會受到較大的阻力，一般難以收回。與此同時，宅基地的隱形交易市場活躍，有些村民將多余的宅基地通過私下交易的形式出售給需要的人來居住，導致原本是只有本村居民才能享受到的無償使用的宅基地變成了具有價值的個人財產(chǎn)，使宅基地使用局面更加混亂。

（三）農(nóng)民違法占地、未批先建現(xiàn)象突出。按照法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村家庭申請住宅用地的，應經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。但是，在現(xiàn)實生活中，由于農(nóng)民法律意識單薄，基層政府政策、法律宣傳不到位，很多農(nóng)民認為建房前一般只要村級同意，就開始建設，導致了農(nóng)民建房的隨意性，使得農(nóng)村宅基地的規(guī)模無序增加。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：中國法院網(wǎng)-宅基地所有權(quán)：農(nóng)村宅基地建房“不公平”的原因，