一、開發(fā)商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么辦？從“法律”角度探討

過去幾年，不少開發(fā)商“暴雷”，甚至被列為“失信被執(zhí)行人”，如恒大、佳兆業(yè)等（見下圖）。而許多深圳社區(qū)股份合作公司（下稱“股份合作公司”）卻與之正在合作開發(fā)城市更新/征返地/留用地項目。有些項目停滯不前，有些項目原有物業(yè)已被拆除，有些項目過渡期租金兩年沒支付。面對如此情況，深圳社區(qū)股份合作公司該怎么辦？

（圖1）

（圖2）

筆者結(jié)合過往項目經(jīng)驗，以“法律關(guān)系”的角度，按項目階段，探討分析相關(guān)法律問題以及提出法律建議，供深圳社區(qū)股份合作公司參考，希望有些許幫助。

一、 前期服務(wù)階段

在深圳眾多城市更新/征返地/留用地項目中，深圳社區(qū)股份合作公司一般會委托第三方機構(gòu)（開發(fā)商或咨詢公司）作為前期服務(wù)商，負責項目的立項工作。如2022年11月13日，深圳市龍崗區(qū)平湖街道上木古股份合作公司等與項目前期服務(wù)商華僑城集團簽訂前期服務(wù)協(xié)議（見下圖）。

（圖3）

那么，前期服務(wù)協(xié)議中的甲乙雙方到底是什么法律關(guān)系？如果受委托的開發(fā)商“暴雷”，股份合作公司能否單方面解除前期服務(wù)協(xié)議？

根據(jù)筆者起草或?qū)徲嗊^的前期服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議是一份委托合同。《民法典》第九百一十九條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！奔次腥耍ü煞莺献鞴荆┪惺芡腥耍ㄩ_發(fā)商或咨詢公司）處理委托人委托的事務(wù)，如城市更新項目的立項申報。

那么，既然是委托合同法律關(guān)系，如果受托人（開發(fā)商）已經(jīng)或?qū)⒁氨├住?，沒有能力處理該項目的立項申報工作，那么股份合作公司是否可以單方面解除前期服務(wù)協(xié)議？

筆者認為：首先，如果雙方能夠協(xié)商一致，那么可以協(xié)商解除合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第一款也規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同”。 其次，前期服務(wù)協(xié)議是否明確約定合同解除的情形?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第二款規(guī)定：“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同”?；蛘呷绻捌诜?wù)協(xié)議約定委托期限，那么委托期限到期后協(xié)議就自動終止。再次，如果無法協(xié)議解除，那么就得看有沒有“法定解除”的情形?！睹穹ǖ洹返谖灏倭?guī)定：“下列情形之一的，當事人可以解除合同……”最后，如果既無法協(xié)議解除，又沒有法定解除的情形，而股份合作公司又希望提前單方面解除前期服務(wù)協(xié)議，那么股份合作公司可能需要支付一定的委托費用，除非前期服務(wù)協(xié)議明確約定是無償?！睹穹ǖ洹返诰虐俣藯l也規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當向其支付報酬?！?

因此，前期服務(wù)協(xié)議的合同條款擬定十分重要，否則，股份合作公司并不能簡單地解除前期服務(wù)協(xié)議，否則有可能要承擔一定的委托費用。

另外，既然前期服務(wù)協(xié)議是委托合同，股份合作公司有權(quán)單方面解除，那么開發(fā)商與股份合作公司簽訂了前期服務(wù)協(xié)議后，是否代表該開發(fā)商將來就必然能夠開發(fā)該項目呢？答案是否定的，因為前期服務(wù)協(xié)議并不是合作開發(fā)協(xié)議！不少外地投資機構(gòu)或開發(fā)商對深圳當?shù)爻鞘懈抡卟涣私?，誤認為簽了前期服務(wù)協(xié)議就確認是其開發(fā)，從而導致不必要的經(jīng)濟損失。

二、 合作開發(fā)階段

股份合作公司與開發(fā)商已經(jīng)簽訂合作開發(fā)協(xié)議，正式確立合作開發(fā)的合同法律關(guān)系?？墒牵@個時候，開發(fā)商“暴雷”，沒有能力繼續(xù)推進該項目。

面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？

筆者認為，此時要分以下兩個情況分析：

（1）如果股份合作公司希望繼續(xù)與之合作開發(fā)，認為該開發(fā)商還是能夠恢復過來，那么股份合作公司就被動地等待開發(fā)商好起來。

（2）如果股份合作公司希望終止合作開發(fā)，那么就要知道房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的甲乙雙方是什么法律關(guān)系。

房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議不是典型合同，是一般合同，《民法典》第四百六十四條規(guī)定：“合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議?！薄睹穹ǖ洹返谒陌倭鍡l規(guī)定：“依法成立的合同，受法律保護……對當事人具有法律約束力。”《民法典》第五百零九條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。”因此，一般情況下，合同簽訂后雙方就應(yīng)當履行合同條款，不能隨意解除合同。

此外，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對房地產(chǎn)合作開發(fā)合同也給了一個具體定義，第十四條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?

因此，股份合作公司并不能簡單地解除合作開發(fā)協(xié)議，否則可能會產(chǎn)生法律糾紛，或有可能要賠償開發(fā)商一定的收益損失。具體還需認真審核當時的合作開發(fā)協(xié)議是怎么簽訂，是否有約定合作開發(fā)期限，是否有約定合同終止條件，是否有約定追加增信措施等等。

三、 已移交原有物業(yè)階段

城市更新項目已經(jīng)確定合作開發(fā)商，簽訂了合作開發(fā)協(xié)議以及搬遷補償協(xié)議，股份合作公司已把其物業(yè)移交給開發(fā)商，但還沒拆除?？墒?，這個時候，開發(fā)商“暴雷”，沒有能力繼續(xù)開發(fā)該項目，過渡期租金也沒能力繼續(xù)支付。

面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？

筆者認為：第一，股份合作公司有權(quán)要求開發(fā)商把物業(yè)返還給股份合作公司，股份合作公司繼續(xù)將物業(yè)出租獲取租金收益。第二，股份合作公司視具體情況而定，是否終止合作開發(fā)協(xié)議或另外尋找其他合作開發(fā)商。第三，如果合作開發(fā)協(xié)議有相關(guān)違約條款，股份合作公司還有權(quán)向開發(fā)商主張欠付的過渡期租金以及其他經(jīng)濟損失。

四、 已拆除原有物業(yè)階段

股份合作公司已經(jīng)把原有物業(yè)移交給開發(fā)商，開發(fā)商也把物業(yè)拆除。可是，這個時候，開發(fā)商“暴雷”，沒有能力繼續(xù)開發(fā)該項目，過渡期租金也沒能力繼續(xù)支付。

（圖4）

面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？

根據(jù)筆者過往處理過的項目，一般情況下，股份合作公司僅僅與開發(fā)商的項目公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，并沒有要求開發(fā)商的集團公司或者實際控制人作為擔保方，更沒有其他貨幣或不動產(chǎn)擔保措施。如果項目出現(xiàn)糾紛或爛尾，股份合作公司也只能起訴項目公司，而項目公司往往又是空殼公司，名下并沒有什么資產(chǎn)。這個時候，股份合作公司才發(fā)現(xiàn)當年簽訂的合作開發(fā)協(xié)議如此重要！也如此隨便！為此股份合作公司現(xiàn)在承擔相應(yīng)的不利風險及結(jié)果。至于股份合作公司該怎么簽合作開發(fā)協(xié)議，詳見筆者之前的文章《合作開發(fā)協(xié)議的核心條款》。

此時，股份合作公司該怎么辦？（1）起訴項目公司？沒用，因為項目公司沒有資產(chǎn)。（2）如果沒有明確約定解除合同的條件，單方面解除合作開發(fā)協(xié)議？可能反而需要賠償開發(fā)商一定收益損失。（3）尋找其他開發(fā)商投資收購該項目？難！因為原有開發(fā)商會要求溢價出售。（4）雙方協(xié)商解決？也難！開發(fā)商不愿意無條件退出，畢竟前期也投入不少資金。（5）等待政府救助？遙遙無期。（6）或許有其他辦法，具體項目，具體分析，筆者去年在深圳市寶安區(qū)集體資產(chǎn)辦協(xié)會開講座時有提到個別項目的解決辦法。

面臨如此困境，筆者認為，很多時候，股份合作公司在簽訂合作開發(fā)協(xié)議時并沒有盡可能多考慮各種風險，在項目過程中，也沒有對相應(yīng)的漏洞進行補救，從而導致目前進退兩難的困境。其次，面對開發(fā)商經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊（項目開發(fā)團隊、法律團隊、財務(wù)團隊），股份合作公司往往處于十分劣勢。

五、 建設(shè)階段

項目已經(jīng)動工建設(shè)，但在建設(shè)過程中，開發(fā)商“暴雷”，沒有能力繼續(xù)開發(fā)。此時，項目的土地使用權(quán)也已抵押給了銀行用作申請開發(fā)貸款，貸款資金也有可能被挪用。

面對如此情況，股份合作公司該怎么辦？

這種情況最糟糕！銀行和施工單位有可能起訴開發(fā)商，要求拍賣已抵押的土地使用權(quán)和在建工程，并優(yōu)先獲得受償款。如果這樣，股份合作公司不但失去已被拆遷的原有物業(yè)，而且原有的土地使用權(quán)也沒有，回遷物業(yè)更不可能實現(xiàn)。到了如此境地，股份合作公司追悔莫及！股份合作公司將承擔“不可承受之重”，面臨巨大損失。

六、 結(jié)語及建議

誰也沒想到現(xiàn)在會有如此多的開發(fā)商“暴雷”，但是，無論是當年簽訂合作開發(fā)協(xié)議時，還是合作開發(fā)過程中、亦或是現(xiàn)在，深圳社區(qū)股份合作公司其實是可以做得更多、做得更好。必要的法律風險意識和防范措施還是非常有必要的！尤其面對如此重要的城市更新項目/征返地項目/留用地項目。

股份合作公司簡單、隨便地與開發(fā)商簽訂合作開發(fā)協(xié)議，沒有任何保障措施的情況下，把原有物業(yè)交付給開發(fā)商，把土地使用權(quán)交給開發(fā)商申請抵押貸款，這無異于“裸奔”在項目中。

可是，筆者曾經(jīng)在許多項目提出的法律建議或法律保障措施卻被認為“多此一舉”。

所以，筆者還是建議，將要進行合作開發(fā)項目的股份合作公司，應(yīng)好好擬定合作開發(fā)協(xié)議，正在進行合作開發(fā)項目的股份合作公司，應(yīng)好好審核有什么漏洞需要填補。

最后，衷心希望所有的深圳社區(qū)股份合作公司越辦越好！

#深度好文計劃#

蔡國堅

合伙人律師 法律博士 深圳原住民

專業(yè)領(lǐng)域：上市并購、城市更新、重大訴訟糾紛

電子郵箱：182231951@qq.com

微信：182231951

2024年4月11日

二、公司以入股方式詐騙 法律問題

法律分析:

符合以下要件構(gòu)成詐騙：1、詐騙人主觀上具有非法占有的故意，詐騙罪以行為人具有非法占有為目的作為主觀構(gòu)成要件的。2、詐騙人在借款時采用虛構(gòu)事實和隱瞞真相的手段，導致被害人產(chǎn)生錯誤的認識。3、詐騙人在騙得財物后不會考慮歸還財物，因此在財物的使用上毫無顧慮和節(jié)制，直接造成財物的滅失。

法律依據(jù):

《中華人民共和國刑法》

第二百六十六條 詐騙公私財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

三、深圳兩公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛對峙“爭”工廠 險釀群毆

30日上午8點多，光明新區(qū)百花洞路的一家安華某某工廠門前，數(shù)十名男子發(fā)生對峙，場面一觸即發(fā)。幸好防暴警察及時趕到現(xiàn)場，將雙方分開，事態(tài)未進一步擴大。媒體了解到，此次沖突起于一場股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，一方憑借深圳市中級法院判決的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效的判令，保護工廠內(nèi)物業(yè)財產(chǎn)，另一方則阻撓判決執(zhí)行，雙方因此發(fā)生對峙。從早上對峙到中午12時當日上午，安華某某工廠門口聚集了大批警察和民兵應(yīng)急分隊隊員，手持防暴工具。沖突雙方各有數(shù)十名男子，一方為某某集團公司派請過來的人員，另一方為和X控股有限公司的人員，雙方以工廠推拉門為界形成對峙。現(xiàn)場一名知情者告訴媒體，雙方對峙從早上開始，一直持續(xù)到中午12時，一場沖突隨時可能發(fā)生。防暴警察趕到后，急忙將雙方隔開，并將一些器械進行沒收。媒體采訪了解到，安華某某工廠原股東為和X控股有限公司，幾年前該公司與某某集團有限公司簽訂了安華某某公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。某某集團公司將部分款項支付后，對方一直拒不辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。為此，某某集團公司將和X控股有限公司告上法庭，市中級法院判決前者勝訴，判令后者履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在執(zhí)行受阻的情況下，某某集團公司向法院申請強制執(zhí)行。和X控股公司謝絕采訪據(jù)某某集團公司工程部總經(jīng)理陳先生介紹，2011年6月安華某某工廠因為資不抵債，當時的股東和X股份有限公司便與某某集團公司簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將安華某某工廠100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給某某集團公司。我們公司已經(jīng)按照合同規(guī)定將890多萬打到規(guī)定的賬戶上，沒有想到和X股份公司的一些股東在2012年反悔違背協(xié)議，拒絕配合辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，我們公司隨后在2012年向深圳中級人民法院提起訴訟，深圳市中級人民法院作出民事判決，判決和X股份有限公司向某某集團公司辦理股份轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該判決隨后被廣東省高級人民法院與最高人民法院所維持，就在中級人民法院準備強制辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的期間，和X控股有限公司的個別股東阻撓判決執(zhí)行，并且準備將該物業(yè)做非法處置。陳先生說。陳先生說，他們得知對方的舉動后，不得已才請來了公司內(nèi)部物業(yè)公司的人員過來，保護物業(yè)工廠物業(yè)。陳先生隨后向媒體出示了市中級法院的判決書，和協(xié)助執(zhí)行通知書。對此，工廠內(nèi)的和X控股有限公司負責人謝絕了媒體的采訪，只是表示不好多說。媒體隨后從光明警方了解到，雙方對峙事件確由股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛而起，警方趕到現(xiàn)場后，事態(tài)未進一步擴大，雙方人員隨后散去。

h3>四、公司以入股方式詐騙 法律問題

法律分析:

符合以下要件構(gòu)成詐騙：1、詐騙人主觀上具有非法占有的故意，詐騙罪以行為人具有非法占有為目的作為主觀構(gòu)成要件的。2、詐騙人在借款時采用虛構(gòu)事實和隱瞞真相的手段，導致被害人產(chǎn)生錯誤的認識。3、詐騙人在騙得財物后不會考慮歸還財物，因此在財物的使用上毫無顧慮和節(jié)制，直接造成財物的滅失。

法律依據(jù):

《中華人民共和國刑法》

第二百六十六條 詐騙公私財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：頭條-開發(fā)商“暴雷”，深圳股份合作公司怎么辦？從“法律”角度探討，