一、深圳農(nóng)民房買賣合法嗎

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買賣，理論上來說并不受國家政府的支持，因為同小產(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來解決農(nóng)民的住房問題的，是農(nóng)民因為其特殊的身份而無償?shù)玫降囊环N社會福利和保障，其他人是無法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒有買賣的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房價的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購置一套商品房對普通家庭來說都是一件不容易的事，更別提在深圳這個競爭如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買賣交易，但也并沒有出臺明確的文書來禁止。

法律依據(jù)：《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

二、深圳農(nóng)民房買賣是否合法？

深圳農(nóng)民房的買賣雖然不合法，但在深圳房價高昂、人才需求緊張的情況下，農(nóng)民房的存在間接幫助深圳挽留更多有潛力的人才。盡管政府原則上不支持農(nóng)民房交易，但也沒有明確禁止。

法律分析

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買賣，理論上來說并不受國家政府的支持，因為同小產(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來解決農(nóng)民的住房問題的，是農(nóng)民因為其特殊的身份而無償?shù)玫降囊环N社會福利和保障，其他人是無法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒有買賣的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房價的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購置一套商品房對普通家庭來說都是一件不容易的事，更別提在深圳這個競爭如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買賣交易，但也并沒有出臺明確的文書來禁止。

拓展延伸

深圳農(nóng)民房買賣的法律規(guī)定與限制

深圳農(nóng)民房買賣的法律規(guī)定與限制主要涉及土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬、轉(zhuǎn)讓條件等方面。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，農(nóng)民房的買賣必須符合相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)過土地管理部門的審批與登記。在深圳，農(nóng)民房的買賣需要滿足以下條件：農(nóng)民房必須位于規(guī)劃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證明齊全，無法律糾紛；買賣雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，包括購房資格、居住證明等；交易必須通過合法渠道進行，合同必須明確約定雙方的權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買賣還受到土地用途規(guī)劃、城市更新等政策的限制。因此，在深圳進行農(nóng)民房買賣時，應(yīng)該了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進行。

結(jié)語

深圳農(nóng)民房買賣涉及到土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬等法律規(guī)定與限制。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)民房買賣必須符合土地管理部門的審批與登記要求。在深圳，農(nóng)民房買賣需要滿足規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)齊全、無法律糾紛等條件。買賣雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，交易必須通過合法渠道進行，合同必須明確約定雙方權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買賣還受到土地用途規(guī)劃和城市更新政策的限制。在進行農(nóng)民房買賣時，務(wù)必了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進行。

法律依據(jù)

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、深圳買農(nóng)民房的風(fēng)險有哪些

我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買賣會存在很大的法律風(fēng)險，主要有：

1、房產(chǎn)可能是違法建筑。

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是兩證一書，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。

在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險非常大，可能被政府強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書（綠本），表明政府對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會是違法建筑。

2、農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。

即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。

3、房產(chǎn)買賣合同可能會被認(rèn)定為無效。

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無效的。但在司法實踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無效。

一、農(nóng)村房屋買賣程序流程

1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。

5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理宅基地證或集體土地使用證的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理房產(chǎn)證的過戶更名手續(xù)。

二、買農(nóng)村房屋的條件是什么

1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。

2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效。

3、購房者應(yīng)當(dāng)符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分。

h3>四、深圳農(nóng)民房買賣是否合法？

深圳農(nóng)民房的買賣雖然不合法，但在深圳房價高昂、人才需求緊張的情況下，農(nóng)民房的存在間接幫助深圳挽留更多有潛力的人才。盡管政府原則上不支持農(nóng)民房交易，但也沒有明確禁止。

法律分析

不合法。深圳農(nóng)民房的交易買賣，理論上來說并不受國家政府的支持，因為同小產(chǎn)權(quán)類似，農(nóng)民房所占用的農(nóng)村的宅基地是屬于村集體所有，是村里分給農(nóng)民用來解決農(nóng)民的住房問題的，是農(nóng)民因為其特殊的身份而無償?shù)玫降囊环N社會福利和保障，其他人是無法獲得的。如果是在本村民集體組織內(nèi)成員之間的流轉(zhuǎn)，是受法律保護的，而如果不是本村民集體組織內(nèi)成員，則不受法律保護。也因此農(nóng)民的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，也不能出租，所以農(nóng)民只有在宅基地上蓋房子的權(quán)利，并沒有買賣的權(quán)利。但深圳農(nóng)民房是可以買的。農(nóng)民房衍生是在大眾房源需求緊張的狀態(tài)下，而深圳房價的高昂，更是讓農(nóng)民房愈演愈烈，普通的二三線城市購置一套商品房對普通家庭來說都是一件不容易的事，更別提在深圳這個競爭如此激烈的發(fā)達(dá)城市，也正是這些農(nóng)民房間接性地替深圳挽留了更多的有潛力的人才。到近年來，深圳農(nóng)民房的占比也已經(jīng)到了無法忽視的地步，在巨大的需求和且深圳土地資源稀缺的情況下，政府雖然在原則上并不贊同農(nóng)民房的買賣交易，但也并沒有出臺明確的文書來禁止。

拓展延伸

深圳農(nóng)民房買賣的法律規(guī)定與限制

深圳農(nóng)民房買賣的法律規(guī)定與限制主要涉及土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬、轉(zhuǎn)讓條件等方面。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，農(nóng)民房的買賣必須符合相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)過土地管理部門的審批與登記。在深圳，農(nóng)民房的買賣需要滿足以下條件：農(nóng)民房必須位于規(guī)劃范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證明齊全，無法律糾紛；買賣雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，包括購房資格、居住證明等；交易必須通過合法渠道進行，合同必須明確約定雙方的權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買賣還受到土地用途規(guī)劃、城市更新等政策的限制。因此，在深圳進行農(nóng)民房買賣時，應(yīng)該了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進行。

結(jié)語

深圳農(nóng)民房買賣涉及到土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)歸屬等法律規(guī)定與限制。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)民房買賣必須符合土地管理部門的審批與登記要求。在深圳，農(nóng)民房買賣需要滿足規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)齊全、無法律糾紛等條件。買賣雙方必須具備相應(yīng)的資格和條件，交易必須通過合法渠道進行，合同必須明確約定雙方權(quán)益和責(zé)任。此外，農(nóng)民房買賣還受到土地用途規(guī)劃和城市更新政策的限制。在進行農(nóng)民房買賣時，務(wù)必了解相關(guān)法律規(guī)定，確保交易合法、安全、順利進行。

法律依據(jù)

《土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

來源：頭條-深圳農(nóng)民房買賣合法嗎，